浅谈义乌改革发展和农村土地制度改革试点

□金华市委常委 义乌市委书记 盛秋平

本刊特稿

浅谈义乌改革发展和农村土地制度改革试点

□金华市委常委 义乌市委书记 盛秋平

义乌地处浙江中部，市域面积1105平方公里，中心城区建成区面积103平方公里，本地户籍人口78.2万，登记在册外来建设者133.6万。义乌历史悠久、人文荟萃、山河秀丽，拥有万年的恐龙文化、千年的古越文化、百年的商业文明，历史上孕育了禅宗傅大士、文宗骆宾王、武宗宗泽、医宗朱丹溪和现代文学三杰陈望道、冯雪峰、吴晗等一批名人志士。改革开放以来，义乌坚持和深化“兴商建市”发展战略，以培育、发展、提升市场为核心，大力推进工业化、国际化和城乡一体化，走出了一条富有自身特色的区域发展道路，成为了改革开放全国18个典型地区之一。2011年3月获国务院批复同意开展国际贸易综合改革试点，是全国第10个综合改革试点、首个在县级市开展的国家级改革试点。

义乌的改革发展一直得到各级领导的关怀和重视。习近平总书记在浙江、上海工作期间，先后10次到义乌检查指导工作。感慨义乌的发展是“莫名其妙”“无中生有”“点石成金”。习近平同志到中央工作后，多次在国际外交场合推介义乌，2015年12月习近平在出席中非领导人与工商界代表高层对话会暨第五届中非企业家大会时介绍义乌为世界“小商品之都”。2014年11月，李克强总理到义乌视察并发表了重要讲话，称赞义乌小商品市场是中国名片，义乌商贸城堪称当代“义乌上河图”。

近年来，义乌全面深化改革开放，打好转型升级系列组合拳，经济社会保持良好发展态势。除了国贸改革，义乌还有包括国家农村土地制度改革试点、新型城镇化综合试点、基础设施投融资体制改革试点、电子商务大数据应用统计试点、现代物流创新发展试点、国家社会信用体系建设示范城市等10多项国家级改革试点，其中农村土地制度三项改革在义乌统筹推进，是全牌照改革。积极融入“一带一路”，开行义乌至西班牙马德里、英国伦敦、中亚五国等中欧中亚班列，启动实施“义甬舟”开放大通道，成为“一带一路”重要支点。义乌市场经营面积640余万平方米，经营180多万种商品，全市拥有各类经济主体32万户、注册地在义乌的账户数超过25万家，外贸出口占全省1/8、全国1.6%，快递业务量占全国1/30。义乌在全国县域经济百强中名列第七，12项主要经济指标位居全省各县市区第一、20项进入全省前三。2016年义乌全市实现地区生产总值1118亿元，同比增长7.7%。

作为国家深化改革的重要试验田，近年来，义乌立足市情和发展阶段，统筹推进农村土地制度改革、农村“三位一体”改革、投融资体制改革等试点，打通各项改革之间的通道，下一盘大棋，系统破解新型城镇化“人往哪里去、钱从哪里来、空间在哪里”的问题，打通新型城镇化、农业现代化之间的“任督二脉”，加快推进以人为核心的全域城镇化，真正实现城乡协调发展，使农业更强、农村更美、农民更富。

一、紧抓核心，深入推进农村土地制度改革

土地特别是宅基地事关广大农民群众的核心利益。义乌紧紧围绕正确处理好农民和土地关系这条主线，从宅基地的取得置换、抵押担保、入市转让、有偿使用、自愿退出、明晰产权及民主管理七方面进行了制度创新，系统设计了农村宅基地制度改革试点“一意见+七办法+九细则”的制度体系，既破解了地方经济社会发展中的难题，又保障了农民的基本权利，增加了农民财产性收益，广大农民获得感明显增强。李克强总理指出要着重解决好现有“三个1亿人”问题（促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化），义乌就是通过改革系统解决人、钱、空间的问题。

（一）完善宅基地取得和权益保障方式，破解“人往哪里去”

因地制宜，针对全市不同区域农民，探索完善不同的宅基地取得方式，实现住房保障和权益保障。

1.实现住房保障

城镇规划红线范围内，实施城乡新社区集聚建设，实行“户有所居”。城镇规划红线范围内的281个村，由政府主导、多村集中联建安置到55个集聚区，引导人口产业有序集聚，优化城市升级。充分尊重农民意愿，允许农民退出农村宅基地，将农民宅基地分配资格权置换成具有完全产权的高层公寓、标准厂房、仓储物流、商业用房、商务楼宇等。目前，全市集聚建设高层公寓项目7个，占地面积984亩，总建筑面积227万平方米，总套数11885套，配套产业用房项目7个，占地面积381.7亩，总建筑面积81.2万平方米，可将14463个农民融入城市圈，纳入城市生活。首批535户1035套高层公寓已经顺利分房到位，已入住300户。

通过城乡新社区集聚建设，一是农民获得感明显提高。新社区集聚让利于民，在规划选址上，把地理位置好、交通便利的地块优先用于农民住房建设；在财政补助上，集聚建设项目实行设计代建补助以及拆除旧房奖励、农户过渡补助、物业费补助、各项规费减免等；在权益保障上，参加集聚建设的农户可享受城镇居民养老、医疗、教育等同等权利，并继续享有原村级集体经济组织除宅基地以外的其他权益等。同时，建设用地通过挂牌出让取得，抵押、交易等权能价值显化明显；且房屋品质较高，其租金也高于普通农村住宅。群众幸福感明显提升，试点村农户的集聚意愿达90%以上。二是区域发展后劲明显增强。据测算，新社区集聚建设模式比传统“四层半”改造模式节约土地约51%，比村庄现状用地节约36%，结余的土地将统筹用于城镇发展。三是农民居住环境明显提升。新社区集聚项目实行统一规划、统一建设、统一管理。委托知名公司进行设计，强化空间布局，合理配置商业服务、教育卫生等公共配套设施。引进品牌企业承担代建，并通过公开招标方式引进优秀物业管理公司。农民居住环境有质的改善，城市品位形象有质的提升。

城镇规划红线范围外，推行集约用地的农村更新改造，落实“一户一宅”。编制“1（镇区、城市分区）+X（中心村）+Y（保留村）”的镇村规划体系，调整县乡两级土地利用总体规划，健全宅基地总量市级、镇街、村级三级控制体系，实现宅基地无限扩张向总量控制和逐步减量转变。鼓励少占或不占耕地，鼓励多渠道利用低丘缓坡、未利用地等，确需占用耕地的，村庄用地总规模人均不超过100平方米，宅基地人均不超过30平方米，节余的宅基地可以作为集体经营性建设用地直接入市。近郊村按照“零增地”模式实施改造，累计拆旧建新1201户，建筑占地面积12.36万平方米；远郊村实施“异地奔小康”工程，引导农民下山脱贫，在建项目5个，总投资21亿，可安置农民5210人，目前已安置2085户。

市域一体化建设中，多渠道优先保障住房困难户和D级危房户住房需求，确保“住有所居”。农村土地制度改革试点实施以来，全市将解决住房困难户和D级危房户住房问题列为义乌市十大民生实事。出台《关于解决城镇规划区范围外农村住房特困户等群体住房问题的实施意见》和《关于明确农村住房特困户、D级危房户参加集聚建设安置相关事项的通知》，明确住房困难户和D级危房户等可以通过选择本村高层公寓房、中心村多层公寓房、集聚小区或“异地奔小康”小区高层公寓房、本村垂直房、货币等方式解决住房难题，累计已解决2644户。

2.实现权益保障

通过确权、登记、发证和权益显化的制度设计，完善宅基地用益物权，实现由单一居住功能向拥有诸多功能转变。

全面实施不动产统一登记。2015年起，义乌市在全省第一个全面实施不动产统一登记；同年6月，颁发了全省第一本不动产权证书；7月，颁发了全省第一本房地一体的农村宅基地不动产权证。2016年11月24日又成功颁发全国首本记载有契税完税信息的不动产权证。截至2017年3月31日，义乌市已经累计发放不动产登记证书证明94562本，其中房地一体农村宅基地不动产权证1200余本。

有序处理农村住房历史遗留问题。在改革推进中区分严重违法和轻微违法，严重违法的结合“三改一拆”行动予以拆除，2015年以来，农村拆违面积超350万平方米，630个村已经通过“基本无违建村”验收；轻微违法纳入有偿使用范围，参照农村宅基地基准地价，按20年一次性收取有偿使用费。选定12个试点村，按照不动产统一登记的要求开展权籍调查，现已测绘3000户，占地面积32.46万平方米，全市262户已经处理到位办理了不动产权证，宅基地的权益得到体现。目前，全市累计933户农户交纳有偿使用费2704.46万元，位居试点地区最前列。第一个试点村北苑街道游览亭村全村宅基地127宗，交纳有偿使用费439万元，农户交纳率达100%。

全面开展宅基地抵押贷款。2015年12月28日，依法办理了全国首宗农民住房财产权抵押登记，成功发放全国农村宅基地抵押贷款第一单30万元。截至目前，全市24家金融机构均可开展业务办理，累计办理不动产宅基地抵押登记78宗，抵押金额达1.6亿元，贷款金额1亿元，位居试点地区最前列。

建立城乡置换权益交易制度。出台《义乌市城乡新社区集聚建设置换权益交易办法（试行）》和《义乌市货币化安置凭证管理办法》，规定城乡新社区集聚建设对象的置换权益可自行交易或在政府设立的城乡新社区集聚建设置换权益交易平台上公开交易。政府确定最低保护回购价，其中稠江街道“香溪印象”项目5700元/平方米，佛堂镇“蟠龙花园”项目4300元/平方米，确保农民权益不受损。目前，置换权益已成交625宗，共计59804平方米。

同时，深化户籍管理制度改革。2016年11月1日，全面完成“农业”与“非农业”二元制户口性质转换，统一登记为“居民户口”，进一步完善居住证和积分入户制度，调整放宽有合法稳定住所（含租赁）、稳定就业、引进人才、投资兴业、特殊贡献等流动人员户口迁移政策，大力推动外来人口市民化。

（二）探索宅基地自愿有偿退出，破解“空间在哪里”

在确保农民宅基地权益不受损和户有所居的前提下，探索宅基地有偿退出的不同方式，退出宅基地用于复垦的，形成“集地券”，通过“集地券”破解发展空间不足的难题。退出宅基地用于集体经济组织内部再分配的，政府给予补贴，真正实现宅基地减量化。

1.退出宅基地复垦形成“集地券”

结合浙江实际，打造城乡建设用地增减挂钩升级版制度，实行“集地券”管理制度。将宅基地使用权人自愿退出的宅基地以及参加农村更新改造或城乡新社区集聚建设退出的宅基地等建设用地进行复垦，验收合格折算成建设用地指标，即“集地券”。“集地券”进行台账登记，建设项目需要时再挂钩在市域范围内统筹使用，从而达到零星的建设指标集中统筹利用。“集地券”可以进行交易，政府设立最低保护价40万元/亩，初次交易获得的收益在扣除村级集体经济组织计提纯收益的10%之外归宅基地使用权人所有。“集地券”可进行银行质押贷款，拓展金融功能。目前，义乌市建立了“集地券”后备资源储备库，第一批已颁发了“集地券”证书6本，新增耕地64亩，并已启动政府回购程序。另外22个项目203亩正在抓紧施，第二批600亩项目也已全面启动。

2.退出宅基地用于再分配

自愿退出农村宅基地的，可以根据土地级差有序参加城乡新社区集聚建设，或进行纯货币化安置补偿，保证农民宅基地权益不受损。腾退的宅基地用于集体经济组织内部宅基地再分配的，回购价格由农村集体经济组织参照宅基地基准地价与宅基地使用权人协商确定，政府给予每平方米1000元的补助，累计退出3.3万平方米。

3.开展城市有机更新

大力实施5.78平方公里老城区更新改造，启动仓后、湖大塘、向阳上片3个区块改造，其中仓后区块仅用37天就完成1005户拆迁户的无障碍签约，实现100%签约，力争三年内完成老城区改造提升。“城中村”改造已拆除涉及77个村（城区25个，城郊52个），5191户，185万平方米。

（三）探索宅基地有偿使用和投融资体制改革，破解“钱从哪里来”

1.探索宅基地有偿使用制度，解决经济困难户建房资金需求

推进农村宅基地供给侧改革，更好发挥市场配置资源的决定性作用，实现宅基地从永久无偿向分类有偿转变，提高节约集约利用水平，促进农村宅基地高效配置。一是允许宅基地有偿调剂。允许宅基地分配权进行调剂，农民无偿分配取得的宅基地在落地前，如权利人自愿放弃落地权退出宅基地的，在确保“户有所居”的前提下，遵循自愿有偿的原则，可由村集体经济组织统一回购，再通过市场公开配置方式有偿调剂给本村集体经济组织成员。调剂后受让人宅基地总面积不得超过本村更新改造政策规定的最高户型面积。宅基地有偿调剂集体经济组织所得收益除主要用于支付宅基地回购款外，剩余部分可用于支付拍卖成本和村内基础设施、公共事业、农田水利建设等。目前，义乌市江东街道青岩刘村顺利完成宅基地有偿调剂试点，涉及调出农户118户，调进农户126户。二是完善宅基地有偿选位。宅基地有偿选位是义乌市农村集体经济组织自发探索的基层创新，并已试行多年，是解决宅基地分配权落地的重要途径。2015年12月，出台《义乌市旧村改造宅基地投标选位指导意见》，坚持农村集体经济组织主导，遵循“公开、公平、公正、合法依规、诚实信用”的原则，鼓励以公开竞争方式进行有偿选位，实现宅基地的市场化配置。试点开展以来，江东街道平畴村等5个村共计收取选位费5.82亿元，其中平畴村2.9亿元。据初步统计，多年来义乌市农村集体经济组织累计收取有偿选位费约86亿，选位费大部分用于更新改造区的基础设施配套和经济困难户建房补助，有效解决了经济困难家庭建房资金问题。

2.深化基础设施投融资体制改革试点，解决城镇化资金需求

做大做强投融资平台，以全面推广PPP模式为核心，加强重点领域基础设施建设管理体制和运行机制改革创新，积极引导社会资金的多元化投入，有效解决城镇化巨大的资金需求。一是全面推广PPP模式。建成PPP滚动项目库，首批入库31个项目、总投资600多亿，垃圾焚烧发电厂提升改造项目列入财政部示范项目，义乌大剧院等7个试点项目参加省财政厅组织的PPP项目推介会。二是拓宽市场化融资渠道。加强产业基金导向，2015年设立产业基金，首期规模达10亿元。持续发力债券融资，以03省道综合管廊、城市停车场作为募投项目的16.2亿元专项债获国家发改委批准，城投集团11亿元城投债、市场集团10亿元公司债券第一期、社投集团12亿元项目收益债第一期等成功发行。三是积极向上争取资金。把握国家政策导向，向上争取各类资金支持，进一步引导政策性银行加大对义乌城市基础设施项目的信贷支持。其中，50亿元“义乌市东北区块整体城镇化建设项目贷款”是全国农发行系统唯一的基准利率整体城镇化项目。

二、打通通道，协同推进城乡全面协调发展

在深化土地制度改革基础上，协同推进各项改革，打通各项改革通道，增强耦合性，真正实现城乡协调发展。

（一）构筑三位一体，使农业更强

义乌以深入开展国家级农村改革试验区暨供销合作社“三位一体”改革试点为抓手，构建农民合作经济组织联合会，打造为农服务综合平台，推进生产、供销、信用“三位一体”合作服务，提升为农综合服务水平，推进农业现代化。一是组建市镇两级农民合作经济组织联合会，实现全市农业合作“一张网”。整合农业、林业、水务、供销等部门的为农服务职能、人员、编制和资金，成立农合联执委会，统一行使农业公共服务职能，形成为农服务综合效应。二是提升基层农合联和供销社服务功能，打造为农服务综合平台。全力打造现代农业综合服务中心，提供农资供应、庄稼医院、农民培训、信息和技术咨询、农产品检测等社会化服务，为农业主体和农民提供一站式服务，目前已建成苏溪、义亭、廿三里3个现代农业综合服务中心。打造义乌市农创园等农产品电商平台，农创园吸引了京东、丰收购、供销E家等7家平台和39家电商企业入驻，同时线下开设农产品网货中心和农产品体验店，把义乌打造为农产品展销“大平台”和中小网商“大仓库”。三是推进生产、供销、信用三大合作服务。积极引导农业企业和农民之间以土地、资金、技术等开展多方面合作，建成一批富有特色的农业合作基地，大陈猕猴桃产业园、清韵里农庄、佳多拉农场、熊之家乐园等一批合作基地投入运营。构建新型农村合作金融组织体系，组建资金互助会5家，目前累计发放互助借款贷款18061万元。四是提升农业产业化发展水平。引进泰国正大集团和美国康地集团2家世界500强企业共同投资的中央厨房项目及配套项目，总投资近4亿美元。成功引进投资50亿元的森山健康小镇项目，打造集特色农业休闲、智慧工厂、旅游文化、养生养老、服务平台五大功能区于一体的新型现代化小镇。

（二）建设美丽乡村，使农村更美

深入实施美丽义乌行动，围绕打造“中国众创乡村”定位，着力建设一批“望得见山、看得见水、记得住乡愁”的美丽乡村。一是深入推进农村环境综合整治。结合实施“五水共治”“三改一拆”“四边三化”“平原绿化”等行动，通过拆改结合、拆绿结合，农村环境明显改善。农村生活污水管网与生活垃圾无害化处理实现行政村100%覆盖，95%行政村实施生活垃圾分类工作。二是推进精品村、精品线路打造。全市共创建美丽乡村440个，创建省市级新农村建设示范村183个，城西街道何斯路村当选为浙江省第一批最美乡村，并与佛堂镇桥西村一同被农业部列为国家部级美丽乡村示范村，“赤岸·西海”“十里红糖飘香”“九都风景区”“七彩花溪”等美丽乡村精品线路初见成效。三是发展休闲农业和乡村旅游。结合农村集体经营性建设用地入市改革，对异地奔小康农村统一包装对外招商，发展乡村旅游和民宿经济。如里美山村环境优美，面积57.6亩，人口 460人 210户，全村90%人口已参加异地奔小康，适宜开发民宿旅游等项目。另外，已成功培育义亭缸窑文化、城西何斯路薰衣草园、大陈马畈农业奇幻乐园等特色乡村旅游项目，马畈农业奇幻乐园2015年5月营业至今实现门票及项目收入800余万元，接纳游客超过80万人次。

（三）推进农民增收，使农民更富

一方面，通过改革增加农民财产性收入。在深化农村宅基地制度改革，完善宅基地用益物权、保障农民权益的基础上，深入开展农村集体经营性建设用地入市改革，赋予农民更多的财产性权利，增加农民财产性收入，增强群众获得感。义乌农村集体经营性建设用地主要包括符合规划的五类用地：依法取得的存量农村集体经营性建设用地、实施农村更新改造节余的建设用地、实施“异地奔小康”工程后腾退出的建设用地、城乡新社区集聚建设中的产业用房用地、土地征收后的村留用地。目前，上溪镇里美山村、后宅街道遗安村菜市场、福田街道宗宅村菜市场和城西街道何斯路村4个项目90亩具备入市条件，村两委及村民代表入市意愿较强，已纳入义乌市第一批农村集体经营性建设用地入市备选项目。

另一方面，通过创业就业增加农民劳动收入。义乌是一片创业热土，义乌小商品市场为全国20多万家中小微企业参与国际市场搭建了平台，带动了1000万的产业工人就业，义乌市场本身及配套的工业、服务业等产业提供了100多万个就业岗位；义乌市场来料加工业务已辐射至全省各个地区和全国32个省（市、区），28个周边市县在义乌设立来料加工办事处；义乌位居中国十大淘宝村集群之首，在义乌演绎着从打工者到千万富翁的传奇故事。依托义乌市场优势，完善创业带动就业的现代农村就业服务体系，不断拓展丰富就业创业渠道，为本土、周边乃至全国的农村家庭增收致富提供了路子。2016年发放来料加工费用超80亿元，带动从业人员500万以上。

（四）创新基层社会治理

一方面，深化扩权强镇改革。不断完善扩权强镇、综合行政执法和镇街财政管理等体制机制，增强了镇街对区域经济社会发展的统筹协调、自主决策和公共服务能力。自2009年来，先后向各镇街下放包括“宅基地分户审批”权限在内的122项市级行政管理权限，加强基层政府自主管理。另一方面，推行智慧网格管理。全市共划分为1084个“综合网格”，将基层社会治理的17大类103项基础性工作纳入网格，形成以人员、企业、房屋三类基础数据为主，其他19条业务线数据为辅的数据格局，解决服务群众“最后一公里”问题。

三、几点体会和存在问题

（一）改革体会

1.必须坚持结合实际，以人为本

只有始终坚持问题导向、需求导向和结果导向，广泛听取、关注广大农民的诉求，以人为本才能使改革受欢迎、得实效。农民最关心的就是实现好、维护好、发展好土地权益。义乌以此为出发点和落脚点，根据中央改革要求，结合实际，明确改革的目标任务是围绕全域城镇化的目标，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以夯实农村集体土地权能为基础，着力破城乡二元结构，支撑新型城镇化和农业现代化。开展的新社区集聚建设、显化农民宅基地权益等各项改革举措，正是因为充分考虑让利于民，实现国家、集体、农民利益的有机统一，让农民群众有改革获得感，才使改革得以顺利实施，取得显著成效。

2.必须坚持大胆探索，引领创新

义乌认真吃透中央对农村土地制度的精神，在把牢“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损”四条底线的基础上，以勇扛改革大旗的精神，大胆探索、创新制度、勇于实践，推进改革突破见成效，并为全国提供可复制、可推广的改革试点经验。义乌提出20条修法建议，其中“采用高层集中安置等多种不同方式保障农村居民实现户有所居” “农村宅基地实行有偿使用”“为实施城市规划进行成片开发建设的地块可以依法征收”“安排一定数量的经营性建设用地或物业由被征地农民长期经营”等多项条款，被《中华人民共和国土地管理法（修正案草案）》采纳。义乌市在全国率先提出的实行宅基地所有权、分配资格权和使用权三权分置的概念，并进行了积极探索。

3.必须坚持统筹推进，增强合力

推进土地制度、城乡发展领域的改革，是一个庞大而系统的工程。义乌在改革推进中，坚持下大棋、放大招，注重统筹推进农村宅基地制度、农村集体经营性建设用地入市、土地征收制度三项试点，注重把农村土地制度改革与新型城镇化试点、农村改革试验区、投融资体质改革、扩权强镇改革等统筹联动推进，打通“任督二脉”，从而形成改革的合力，放大了改革的综合效应。

（二）存在问题

随着改革不断向纵深推进，义乌也发现一些问题，主要表现在以下三方面。

1.宅基地使用权转让权能体现较难

经初步调查，义乌宅基地共21.98万宗，转让9724宗，占全市宅基地总宗数的4.4%，其中集体经济组织内部转让4096宗，跨集体经济组织转让4491宗，城镇居民购买1137宗。可见，宅基地使用权转让具有现实需求。义乌在制定宅基地改革转让政策时，充分考虑上述客观情况，突破试点规定的转让范围，允许已完成农村更新改造的村庄，实行宅基地所有权、资格权（分配权）和使用权相三权分离，允许农村宅基地使用权按规定程序在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。试点以来，义乌虽然制定了转让政策，设计了跨集体经济组织转让相关表格，但依然非常审慎，多次召集转让方、受让方和集体经济组织进行协商座谈，但目前转让手续尚未办理。

2.缩小征地范围后用地保障较难

改革试点以来，义乌新增建设用地用于基础设施等公益类项目5370亩，用于重大产业项目等非公益类项目3570亩。从数据上看，非公益类项目用地比例占比40%，比例依然较大。缩小征地范围后，如果产业类项目不得动用征地权，需与村集体经济组织协商用地，极可能导致项目进展缓慢，在全面推进新型城镇化和经济下行压力持续增大的背景下，对经济社会发展影响极大。因此，现阶段大规模缩小征地范围，大规模依靠集体经营性建设用地入市保障经济社会用地需求可能尚不成熟。

3.三项改革土地增值收益平衡较难

根据测算，宅基地有偿退出、农村集体经营性建设用地入市和土地征收转用三者农民的土地增值收益平衡有一定难度。义乌宅基地有偿退出政府兜底回购价是40万/亩，近三年国有经营性建设用地出让均价200万/亩左右，而征地区片综合价、青苗补偿费、地上附着物补偿加上失地农民社保和留地安置收入总计约20万元/亩左右，三者差异巨大。虽然义乌在设计入市增值收益调节金时扣除了“集地券”退出收益，但集体经营性建设用地入市收益仍然偏大，三者之间难以平衡。统筹开展三项改革，集体经济组织和农户势必倾向于开展入市，获取最大增值收益，影响其他两项改革的统筹开展。而且由于经营性建设用地入市土地增值收益巨大，村与村之间利益平衡难度较大，容易形成社会不公，激化社会矛盾。