营改增后房地产企业所受影响及应对措施

常煜晴

2016年3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开“营改增”试点方案，明确自2016年5月1日起，全面推开“营改增”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。至此，房地产业正式全面推进“营改增”这项重大税制改革措施。虽然此次税制改革有利于改善房地产行业的税负现状，改善房地产行业的运营状况，但企业若操作不当，“营改增”可能会导致税负加重，使企业面临生死挑战。

本文以“营改增”为着眼点，讨论此次税制改革对房地产企业产生的影响，并提出在改革全面推动的关键时刻，房地产企业应如何应对才能最大程度的保护自身利益，求得稳健、可持续发展。

一、房地产企业的运营特点

（一）开发周期长

房地产项目的开发一般要经过可行性研究、项目决策、建设前期准备、建设、销售和交付使用等多个阶段，环节多、耗时长。且考虑到企业研究进度、决策流程的不同以及其他因素的影响，开发时长也存在差异。

（二）产业链条长

房地产企业开发项目离不开与金融、策划设计、咨询服务、交通运输、建筑、广告、市场营销和物业管理等多种类型企业的交流与联系。产业链条长，涉及面广，导致房地产企业的税务情况很大程度上受到上下游企业的影响和牵制。

（三）资金投入大

房地产前期开发环节需要投入大量的资金，包括土地使用权出让金、土地征迁安置费、建安工程费、基础设施费和公共配套设施费以及项目开发过程中产生的管理费用、销售费用、财务费用等一系列费用。其中土地费用和建筑费用约占总成本的80%，在资金投入中占比最大。

（四）融资成本高

房地产项目的开发周期长、资金投入大，资金的占用时间长，导致项目开发前期对现金流的要求高，这也要求企业有强有力的融资手段能够支撑项目的前期开发。因此在项目开发前期，房地产企业多会通过信托融资、债券融资等多种融资渠道来满足自己的资金需求，导致房地产企业的融资成本增加。

二、“营改增”对房地产企业的影响

因为房地产企业涉及范围广，业务复杂且特殊，故营改增政策的推行将对房地产企业的发展产生深远的影响，主要包括开发成本、税负、现金流、利润等方面。

（一）“营改增”对房地产企业开发成本的影响

房地产企业的开发成本中，土地费用和建筑费用占总成本的比重最大。而此次税制改革建筑业也包括其中，因此如果建筑业在“营改增”中税负增加，则依据相应的税负转嫁理论，建筑业的部分税负将会转嫁到房地产业，导致房地产企业的开发成本上升。

分析“营改增”对建筑业税负的影响。首先，建筑业所面对的材料供应商多以个体户、小规模纳税人为主，存在“散、杂、小”的特点，故在购买建筑材料时可能会存在没有发票或者无法取得增值税专用发票的情况，从而导致购进材料的进项税额无法正常抵扣，增加建筑业的税负。其次，如今人工成本不断上涨，建筑工程的人工费也在工程总造价中占据越来越大的比重，而建筑业主要的劳务用工来源是成建制的劳务公司或零散的农民工，劳务公司作为微利企业难以承担高额的增值税销项税额，多会习惯性的将政策压力下的税负转嫁到施工企业，而零散的农民工更是不具备开具增值税专用发票的资格，因此人工费同样无法取得可抵扣的进项税额。

综合以上原因，建筑业的税负会加重，建筑成本会上升，也必然会将增加的成本摊销在商品中随之转嫁给房地产企业，从而导致房地产企业的开发成本上升。

（二）“营改增”对房地产企业税负的影响

此前，我国房地产行业流转税采用的是营业税和土地增值税双重征收的制度。两种税种均为价内税，税收的增加会影响到商品的价格，并且随着商品的流转出现重复征税问题。而增值税作为价外税，通过对增值部分进行征税的形式实现了课税数额的正确性，避免重复征税，并能有效降低产品开发成本。

针对“营改增”后房地产企业税负会降低还是提高的问题。一方面，“营改增”能够有效地避免此前营业税重复征税、退税的现象，降低企业税负，同时，通过建立增值税的进项、销项抵扣关系，能够促使房地产企业调整内部架构，改变运营模式和业务模式，从而提高企业的竞争力。特别是“营改增”后土地出让金可从销售额中减除，是房地产企业重大利好的一面。因土地成本是一、二线城市房地产项目的最大单项成本，这一政策基本确保了一、二线城市房地产行业整体性不加税。比如，某房地产企业房价3万元，土地成本每平米1.5万元，增值税销项税额（3-1.5）/1.11*11%=0.15万元，此时即使没有任何其他抵扣，该企业的税负已可降到5%，与营业税环境下持平。加上其他抵扣，房地产企业有望减税。

但另一方面，对于一些规模较小、经营不规范或者所在地区发展水平低、发展速度慢的房地产企业来说，可能一时难以适应“营改增”，出现税负加重的情况，给企业的运行和经营造成一定的负担。以上述土地出让金抵扣销售额为例，三、四线城市房地产企业的土地成本占总成本的比重不如一、二线城市，故在同样情况下并不能取得显著的减税效果。同时，虽然现在已经开始全面推进“营改增”，但像建筑业等行业改革难度较大，很有可能出现增值税链条尚不能及时形成的情况，继而出现增值税抵扣困难的问题，比如人工费无法开具增值税专用发票，房地产企业开发阶段向政府缴纳的各项费用也不能进行抵扣，这无疑会进一步增加房地产企业的税负。

（三）“营改增”对房地产企业现金流的影响

本次营改增的目的是减税，故若企业能够很好地做到税负的降低，那么相同业务状态下支付税款的现金支出将会减少，从而改善房地产企业的现金流状况。同时，房地产企业为了谋求更好、更快发展，常会购置大量施工设备，而营改增后因为增值税的相抵扣性，会使房地产企业现金流出在现金流量表中显示的数据减小，从而促使房地产企业的投资行为。同时，随着市场竞争的日益激烈和房地产企业业务的复杂及特殊性，房地产企业会不得不考虑加大融资力度，从而保证充足的现金流。但由于房地产企业的融资活动通常具有阶段性（项目开发前期），会使房地产企业面临沉重的利益压力和负债压力。

（四）“营改增”对房地产企业利润的影响

前文分析“营改增”会使建筑业等行业将部分税负转嫁给房地产企业，使房地产企业的开发成本上升。而如今房价受政府宏观调控，因此在市场环境没有明显好转的情况下，房地产企业很难通过提高售价的方式将税制改革带来的成本增加转嫁给消费者，只能自行消化，这势必会使房地产企业的利润受损。

三、“营改增”下房地产企业的应对措施

前文分析可知“营改增”会影响企业流转税、成本、现金流、利润等多个方面，故房地产企业应高度重视，积极采取应对措施最大程度的保护自身利益，实现企业在改革期的平稳过度。

（一）加强内部管理

营改增税制改革涉及到企业工作的方方面面，需要企业领导、相关人员的全盘考虑、共同应对。

一是要加大对“营改增”政策的宣传力度，聘请事务所的专业人员开展培训或咨询工作，做到企业领导正确认识“营改增”对企业带来的机遇与挑战，财务管理人员、工程成本核算人员熟练掌握相关操作流程，提高相关人员的专业技能和管理水平。二是要及时设立适应营改增政策的管理机制，完善纳税管理工作模式，健全纳税管理工作秩序，强调纳税管理的重要性。三是成立专门的纳税管理工作部门，由专人负责筹划。同时应加强内部财务控制，完善发票管理制度，提高会计核算质量，力求每笔账目都有合法的原始依据，杜绝以收款收据等白条充当发票的行为，并严格会计核算程序，加强项目核算，做到在项目竣工验收的同时结束会计核算。

（二）做好各项筹划

“营改增”后，企业在税务筹划方面获得了较之前更大的发展空间，此时企业应把握机会，根据实际情况充分利用。

一是要增强增值税专用发票的管理。在进行材料采购时尽量选择集中采购的方式，避免零星处理。同时提高纳税意识，杜绝在材料采购过程中贪图价格上的一些优惠而放弃索要发票的行为，避免出现因无发票导致企业进项税额无法抵扣而增加税负的情况。

二是严格筛选合作伙伴，加强对合作商的管理。在对合作商（施工单位、供应商）进行选择的时候，可以通过招投标的方式，除考虑合作商的资质、报价以及规模等因素外应将开具增值税专用发票考虑在内，从源头把关。另外，与施工单位签订合同常用的模式有包工包料和甲供材料两种，在选择时可以进行合理的税收筹划，通过自购材料取得更高的进项抵扣税额，有效降低税收负担。同时，应优先选择一般纳税人为合作对象，从而取得更高进项抵扣额；若与小规模纳税人进行合作，也应及时与供货方商议，要求供货方向主管税务机关申请代开增值税专用发票，用于增值税进项税额的抵扣。

三是处理好税款抵扣问题。在房地产行业中资金成本占有很高的比例，因此要想提高企业的经济效益，就应合理处理资金成本的支出问题。一方面，企业应重点梳理企业的融资成本问题，重新整合企业内部资源，另一方面，应注重处理开发支出中占比较大的支出成本，如房地产企业应重视土地出让金的票据形式，注意是否有机会抵扣进项税。另外，还可以通过推行精装修策略，通过购置大量电器商品等形式获得进项抵扣额，同时提高企业商品的竞争力。

（三）改善经营模式

“营改增”使房地产企业税负及开发成本等多个方面发生了变化，故房地产企业的经营模式、市场行为等都会受到极大的影响。此时房地产企业应及时、充分的了解市场变化情况，顺应经济发展需求调整企业经营模式。

一是合理缩短项目开发周期。通过合理运用经费和项目筹划，减少资金占用时间，从而提高资金周转率，降低融资成本。二是提高项目质量，可通过加大公共配套设施的投入，打造高品质智能社区，如此不仅可以有效获得材料采购的进项抵扣额，还可以在市场竞争中抢占先机，打造企业知名度。三是实现产品多元化，房地产企业对商业项目价格的调控空间要大于住宅项目，故房地产企业可以通过对商业项目价格的调控将自身税负部分转移到消费者身上，从而降低自身税负，故房地产企业可以通过住宅项目和商业项目同步开发的方式来降低自身税负，减轻税负压力，实现企业经济效益的提升。

四、结束语

“营改增”的实施是我国税制改革过程中非常重要的一项举措，这不仅仅是我国经济发展过程中的一项重要变革，也给企业的发展带来了极其有利的机遇。当然，我们同样不可忽视改革过程中可能会给企业带来的各种威胁和挑战。因此，房地产企业应结合自身情况积极适应营改增政策，抓住时机进行改革。只有保证企业的自身发展方向与国家宏观政策方针一直，企业才能更好的实现自身发展，提高经济效益。

参考文献：

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