新常态下重庆房地产业对智慧城市的支撑效益研究

孙 佳，何培斌，焦艳荣

(1.重庆房地产职业学院，重庆 401331； 2.重庆大学 土木工程学院，重庆 400044)



【经济与管理】

新常态下重庆房地产业对智慧城市的支撑效益研究

孙 佳1，何培斌2，焦艳荣1

(1.重庆房地产职业学院，重庆 401331； 2.重庆大学 土木工程学院，重庆 400044)

通过分析新常态下房地产业的机遇和挑战、重庆市房地产业的现状，提出发展智慧城市是重庆房地产业的升级形态，智慧城市建设也将会对地产、物业及房地产相关领域提供更宽广的发展平台。运用投入产出法对重庆市房地产业对智慧城市的支撑效应做定量分析，得出结论房地产业对智慧产业的支撑效应非常明显，这种支撑效应能带动整个城市经济的新一轮发展，并提升房地产业的附加值。

房地产业；智慧城市；投入产出法

一、 新常态下房地产业的机遇和挑战

中国经济进入“新常态”的特征：中国经济在经历了30年的高速增长期之后，从2012年起GDP增长速度开始回落，从高速发展转向中高速发展阶段。在这个阶段所出现的一些新特点，习总书记在2014年5月河南考察时首次提出 “新常态”一词加以描述。在这个阶段，经济发展呈现出一些新的特点，例如经济增长的驱动力由过去的要素和投资驱动转为创新力驱动；第二产业在生产结构中的比重逐年下降，而服务业的比重逐年上升，经济增长更多的依靠第三产业带动；以互联网和物联网为代表的网络经济的发展逐渐成为新兴的朝阳产业。经济“新常态”的出现必然对各个产业带来重大影响，作为中国经济发展的支柱产业房地产业也必然受到影响。房地产业的健康发展对新常态下中国经济继续保持中高速的发展具有重要意义。

经济“新常态”的特征同样反映在房地产业中，并对现行房地产业的发展提出了挑战也带来了机遇。从行业发展来看，经过10余年的高速发展，于2014年开始降温(企业利润趋于平缓)，消费者变得理性，政府强调行业市场化、分类化和区域化规范发展；从供求关系来看，从供不应求转为供大于求，同时伴随着结构性短缺，未来的需求主要是改善性需求和刚需并存的局面；从政策偏好来看，用法律、财政税收等政策调控市场和解决结构性需求矛盾将成为主流(土地供给减少、融资成本增加)。另外，互联网思维的普及将推进房地产企业的转型和创新。

经济“新常态”所带来的产业结构的巨大变化，使城市产业结构从工业时代转向信息时代，随着“互联网+”思维在各个行业的渗透，城市的生产管理组织方式、社交网络都在发生着根本性的变化，而对城市资源的资源优化配置、城镇化推进方式的改进也提出了新的要求。而大数据、物联网和云计算等信息技术的革新为智慧城市的建设提供了重要支撑，这对城市的柔性化管理、改善城市交通、医疗和教育以及推重城市发展转型和社会效率的提升带来了巨大的机遇。因此，建设智慧城市是经济新常态下的发展要求。

智慧城市是城镇化和信息化的融合,是在大数据、物联网等信息技术高速发展到一定程度的必然趋势,建设智慧城市将为房地产业转型发展提供巨大机遇。房地产业在智慧城市向柔性化、精细化管理发展的道路上,将从家庭、社区和城市综合体3个层次发挥重要作用。例如百货商场的视频监控系统，除了安全监控以外，还能统计客流量并进行后续分析；通过统计能耗物耗的数据，对建筑物节能减排实现智能控制。在衣食住行方面，智慧社区能够实现智能缴费、智能停车、防火防盗，通过移动终端对智能家居设备实现远程控制；房地产开发企业通过发展智慧产业为终端用户提供更人性化的服务，从而提升企业品牌价值和社会影响力。

二、新常态下重庆市房地产业的现状分析

经济“新常态”的出现对重庆市房地产业的发展产生了直接的影响，重庆市房地产业发展的速度也由高速增长逐渐向中高速平稳增长过渡，具体来讲，从开发速度、市场成交量、行业集中度和竞争优势变化4个方面呈现出新的特征。

从房地产开发速度上看，出现中高速平稳增长的新常态。到2015年，开发资金增速已经回落至16%左右，为历年来最低值，未来的房地产投资将维持20%左右的稳定增长速度。从市场成交量上看，量价趋于稳定成为新常态。自2014年以来，重庆市房价的波动都维持在个位数，增幅较小，已没有明显能引发房价巨幅波动的因素。从行业集中度来看，不同业态的房地产企业分化速度加快成为新常态。目前重庆市房地产企业有近4 000家，其中一半以上为中小开发企业，资本金较少，开发实力较低，在面临政策调控的大环境下，房地产企业并购分化的速度将加快，加上金融政策的支持将提高有实力的大企业在市场中的份额，行业集中度将大幅度提高；从竞争优势上看，“互联网+”思维的融入成为新常态。“互联网+”思维对房地产业的传统运营模式、传统利润增长方式和经营服务理念产生了颠覆性的影响，从开发和营销速度导向转为用户体验和精细化营销导向。加上物联网、云计算等信息化手段的革新，许多产业园区和社区通过硬件设施更新、信息网络导入等实现了小区的智能化及节点之间的智慧互联。

三、房地产业对智慧城市建设的支撑效应——以重庆市为例

上文对重庆市房地产业发展的现状趋势以及对智慧城市建设的作用作了初步论述，以下重点对重庆市房地产业对智慧城市的支撑效应做定量分析，深入研究房地产业与智慧产业之间的联动关系。本部分中，我们将运用投入产出法对支撑效应进行测度，并就选取数据作出说明。

投入产出法是把一个复杂的经济体系中各部门之间的相互依存关系系统化、数量化的方法,最早由美国经济学家里昂惕夫提出。该方法通过计算一个地区一定期间投入产出,可以得出产业之间的内在关系。我们选取最能够反应产业之间支撑关系的直接消耗系数、影响力系数和感应度数3个指标来测算房地产等相关产业与智慧产业之间的内在关联度。直接消耗系数是指某一产品部门在生产经营过程中单位总产出的产品或服务的数量,该指标反应房地产业与智慧产业之间相互依存、制约的强弱程度;影响力系数是某一产业增加一单位最终使用时,对其他产业所产生的生产需求诱发程度,该指标反应该产业对所有产业产生的生产需求波及的相对水平;感应度表示各产业都增加一单位最终需求时,某一产业由此受到的需求感应程度。

在数据选择上，基于2007年重庆市投入产出表，我们选择基础设施供应、通信设备、计算机服务业、文化娱乐业、教育业、公共管理与社会组织等行业作为智慧产业(庄一召，2009)，选择房地产业、交通运输、金融业、租赁及商务服务、建筑业等进行测度和相关性分析。

为什么选取房地产业及其上下游产业来分析？因为房地产业融资量巨大，产业链相对较长，与这些产业之间存在着非常紧密的产业关联。从上游来看，房地产业需要上游产业为其提供各种产出作为要素供给；从下游来看，房地产业把自身的产出作为市场提供给下游产业的消费者。

表1显示了智慧产业对房地产及相关行业的直接消耗系数。其中,对文体娱乐业、邮政业消耗系数较高,说明智慧产业的3.67%投入来自这三个行业,对租赁及商务服务、房地产业、金融业以及木材加工制造业等房地产及相关行业的直接消耗系数为0.067 8,相对较高,这说明智慧产业的6.78%的投资来自于房地产及相关行业,这在某种程度上解释了近年来越来越多地房地产开发商为何转型成为资源整合型企业,不再满足于“建造住宅和城市功能”,而是要求房地产行业要立足城市建设的前沿,将智能规划概念、现代信息技术及低碳绿色节能技术运用到项目中,推动城市走精细化管理、智能型城市发展道路,提高城市价值和品质。

表1 智慧产业对房地产及相关行业的
直接消耗系数

产业类别直接消耗系数木材加工及家具制造业0.0052工艺品及其他制造业0.0006建筑业0.0017交通运输及仓储业0.0030邮政业0.0169住宿和餐饮业0.0339金融业0.0155房地产业0.0037租赁及商务服务0.0197综合技术服务业0.0027居民服务和其他服务业0.0091

续表(表1)

表2显示了重庆市各类产业影响力系数与感应度系数。

表2 重庆市各类产业影响力系数与感应度系数

从表2中数据可以看出，如通信设备、文体娱乐业、邮政业等所构成的智慧产业群其影响力系数相对较高，这说明智慧产业通过直接或间接关联，对房地产业及其产业群的经济带动效应很明显。智慧产业群的感应度系数也相对较高，说明房地产业及相关行业增加需求时，智慧产业群的需求增加度是平均水平的1倍以上。可以看出，房地产业对智慧产业的支撑效应非常明显，并超过其他传统行业。房地产业对智慧城市建设的这种支撑效应能带动整个城市经济的新一轮发展，并提升房地产业的附加值。

四、研究总结与政策建议

大力发展智慧城市，不仅是提高重庆城市生活品质的必然选择，也是重庆实现新一轮经济增长的必经之路。重庆市在维持传统产业布局和产业结构的同时，调整房地产业的发展方向，使之与智慧城市建设的步伐相一致，与智慧城市管理水平的提高相促进，在改善城市生活品质的同时，也能提升地区产业能级。

(一)结论

经济“新常态”下,智慧产业与房地产及相关产业存在密切的前向与后向关联关系。通过以上定性与定量分析标明,房地产业对智慧城市的发展具有明显的支撑作用,包括直接效应和关联效应。总体而言,房地产业与第一产业、第二产业的绝大部分子产业都具有前向或后向关联关系,房地产业的转型升级发展将对重庆市发展智慧城市起到举足轻重的作用。具体来讲，从后向关联可以看出智慧产业对房地产业、计算机及其他电子设备制造业、交通运输及仓储业的直接消耗系数较大,其发展将需要这些行业的大量投入；从前向关联可以看出第二产业中的建筑业、电气械及器材制造业、交通运输设备制造业、通用专用设备制造业,以及第三产业中的租赁业和商务服务业、金融保险业、房地产业、计算机服务和软件业等对智慧产业的投入需求较大。

(二)建议

1．政府做好发展智慧城市的“引导者”

政府从发展绿色智能建筑、装配式建筑产业以及相关的运营模式和体制机制上给予政策和资金支持，激发智慧产业及产业群中经济主体的活力；借鉴国外智慧城市建设的融资经验，灵活运用PPP项目融资模式、BT、BOT融资模式等，积极引导民间资本以最有效的方式介入智慧城市建设中来，改变民间资本大量聚集于股市、楼市的状况，促使其向智慧产业转移。

2．房地产企业应积极应对转型成为建设智慧城市的主力军

房地产企业可以利用大数据预测技术、移动互联网构建智慧社区等手段，为不同业态的楼盘和社区提供衣食住行全方位的增值服务，从而实现房地产行业向智慧产业转型。房地产企业应不断挖掘最终用户的现有需求和潜在需求，重构现有产品和服务的核心价值，替身自身的核心竞争力。通过参与到智慧城市的建设和运营，降低房地产企业的运营成本并创新服务模式创造新的盈利模式。

[1] 王敏．我国城市智慧化发展现状、问题与对策[J]．科技进步与对策，2013(19):41-45.

[2] 李德仁，龚健雅，邵振峰．从数字地球到智慧地球[J]．武汉大学学报(信息科学版)，2010(2)：127-132．

[3] 张占斌.新型城镇化的战略意义和改革难题[J].国家行政学院学报,2013(1)：48-54.

(责任编辑周江川)

重庆市社会科学规划特别委托项目“智慧城市建设与房地产平台融合研究”(2014TBWT05-1)

孙佳(1983—)，女，讲师，硕士，研究方向：区域投融资、财务管理；何培斌(1958—)，男，教授，二级注册建筑师，硕士，研究方向：建筑设计、城市规划、建筑图学；焦艳荣(1979—)，女，研究方向：工商管理、物业管理、区域投融资。

10.13769/j.cnki.cn50-1011/d.2016.12.014

孙佳，何培斌，焦艳荣.新常态下重庆房地产业对智慧城市的支撑效益研究[J].重庆与世界，2016(12):42-44.

F299.2

A

1007-7111(2016)12-0042-03