科学去库存促房地产平稳健康发展

徐妍

摘 要：中国房地产行业目前面临高库存、城市分化等问题，本文根据中国国情分为一线和二三线城市的具体情况来分析。通过国情、经济发展、国家政策等几个方面来调控房地产业避免大起大落，去库存的核心目标是房地产长期平稳持续发展。

关键词：科学去库存；房地产；健康发展

今年关于房地产去库存成为大众的关注焦点，房地产市场对整个宏观经济的影响不言自明。房地产价格变化对于宏观经济的起落发挥关键的作用，同时也是关系百姓民众住有所居，居住条件改善的民生大计。从国家统计局公布2016年5月份的数据来看，一二线城市去库存的压力较轻，三四线城市去库存依然是有增无减。虽然，房地产市场整体升温的同时，分化情况也愈加明显。因此，房地产调控政策应当着力于避免大起大落，去库存的核心目标是房地产长期平稳持续发展。引导房地产回归居住功能，因城施策、因地制宜，房价增速较快的地区防止投机投资需求，而库存压力大的城市要积极促进合理需求有序释发。

1 房地产去库存核心的目标是保持房地产健康、平稳、可持续发展

自上世纪90年代开始，住房制度改革以来，房地产市场热度持续加温。随着房地产行业的繁荣、房地产的价格也呈现不断上涨，很大程度使得地方财政收入有所增加，为城市的公共基础建设提供大量资金。改善了城市原有的公共基础设施，也为公众提供了更多的公共服务，这都是房地产不断发展带来的直接经济效果，在这些方面房地产行业做出了积极的贡献。此外，房地产行业产业上下游相关企业较多，与金融行业高度相关，对经济带动作用明显。从现代经济规律的角度来看，所有的商品都不可能是只涨不跌的。尽管一些房地产项目地理位置是不可复制，但其价格的不断上涨已超过大多数消费者的承受范围，这也是不可持续。针对一线城市高房价对优质产业和人才的挤出效应，已经引起了不少关注。二线城市对三四线城市人才和资金的虹吸作用明显，使得三四线城市房地产面临很大压力，给当地经济发展带来不小的下行风险。从2013年开始，随着多数三四线城市房屋供需关系的变化，只涨不跌现象出现了开始动摇，使房地产去库存成为三四线城市的一项重要工作。

房地产是经济持续发展的基石，同时也是银行贷款最主要抵押物之一。房价暴涨暴跌，对经济的发展都是有百害而无一利的。在这方面一些老牌资本主义国家有着深刻的教训。美国2008年爆发的次贷危机，最初的基础标的物就是房地产。随着房地产的价格不断上涨，人们信心也开始不断膨胀，银行信贷业务也膨胀，坚信房地产市场只涨不跌，银行提供各种优惠条件把贷款投放给人们买房，从中银行获得大笔的贷款利息，甚至为了获利贷给了无偿还能力的购房者。金融机构又把这些贷款打包，以资产证券化的方式，在证券市场上出售转让不断循环。杠杆率不断地被放大，证券的购者根本不知道，甚至根本不关心证券的标的物是什么。资本的市场上从来就没有只上涨不下跌的商品，泡沫被吹得过大时总是会破裂的，当最基础的抵押物开始出现下跌时，建立在此基础上的高楼大厦就会倒塌。经济情况变差，人们收入减少，违约的人开始变多了，导致一些以房地产做为主要抵押物的银行流动性变差，大量被抵押的房子无法尽快变现，银行坏账不断增多，逐渐的银行被拖垮破产，引发一些金融机构倒闭。这种情况同日本房地产泡沫的如出一辙十分相识。住房按揭贷、地产开发贷、各类企业贷款，以及政府平台公司贷款的抵押物很多都是房地产或与土地有关的物品，这个比例非常高。过去一直担心房地产价格过快上涨，现在同样也担心房地产价格过快下跌。房地产泡沫一旦被快速戳破，银行贷款的主要基础就垮了，甚至会引发一场大规模的金融危机。金融危机对一个国家的经济打击是极大的！正因为如此，调控的目标理应是保持房地产市场的长期平稳、有序、可持续发展。

2 房地产去库存政策应是“一城一策”，科学促进合理需求有效释放

房地产产品与其他商品不同，因具有不可移动性和区域差别的特性，而区别于其他商品。房地产市场从来不是全国性的市场，也不能用同一政策管全局的一刀切的办法。全国各地的房地产市场所处的供求形势截然不同，分化明显。因此，房地产市场的调控主体应为各级政府，要根据各城市房地产市场不同情况，坚持“一城一策”的调控。房地产本身有两重属性，一个属性是市场经济下的商品属性，一个属性是民生生活必须品的属性，政府有责任和义务为买不起商品房的低收入人群提供必要的居所。适当主动调节保障房与商品房的比例，对维持房地产市场健康长期平稳发展具有很重要的作用。各地政府应在统计现有各类库存数据的基础上，在市场需求大时，多提供保障房用地，加大保障房供应，及时抑制房地产价格上涨过快；在市场需求小时，及时减少土地供应，以使房地产价格企稳回暖。政府通过对土地供应量的实时调整，可以有效地引导居民对房地产理性消费，减少投机行为。这种精准的调控只能是一城一策，长远谋划。去库存的过程中，房地产才能平稳健康可持续发展。

维持房地产可持续发展趋势，主要有两个因素：一是人口持续增长，对外来人口就业吸引力，维持对房地产的有效需求；二是，房地产的供应数量和附属功能的不断提升，房地产价格合理。如果一个城市经济发展前景不明，有活力的企业未来大量有可能外迁，随企业居民大量外迁，人口持续负增长，对房地产没有有效的需求支撑，未来这一城市房地产就不会持续增长。从长远看，房地产去库存不仅仅是简单的土地调控可以实现的。这点从现有的库存分布可以得出，库存压力大的三四线城市多为产业结构不合理，经济增长动力不足，经济发展缓慢，公共服务供给不足，对外来人口吸引力不强，房地产供给量长期大于其需求量造成的。因此，房地产调控去库存，不仅要调控土地供给政策，也需要地方政府培育新的经济增长动力，从而解决就业吸引力和财富聚集问题，重视公共服务、医疗卫生等供给。很多地方对此有着清醒的认识，并提出了有针对性的政策。例如，青海省引导房地产开发企业将未开发房地产用地调整为新兴产业、养老产业、旅游产业和体育产业等用途，促进产业结构改革，以提升当地经济长期稳定增长和对外来人口的持续吸引力。这也使得去库存政策也只能是“量体裁衣”一城一策，不能一策用全国。

去库存应面向刚需，适应城镇化进程。去库存不是简单把房子卖出去，而是真正满足农民进城、城镇居民初次购房和改善性居住的刚需有序释放合理需求，防止流向投机性倒卖和不住、不租的那部分需求。切忌用强刺激或加大杠杆的方式。鼓励非农业从业者和农村转移出来的人口在就业地购房，落实户籍改革制度，允许外来人口等非户籍人口在就业地购房落户。同时大力推进已在城镇就业落户的农业转移人口把农村空置宅基地流转出去，提高农业转移人口的支付能力，使他们在就业地购买房预期和需求有所提高，从而推进城市化。例如，山西省提出允许农业转移出的人口在其就业地落户、农民愿进城购房可获得政府补贴、农民工可享有公积金缴存和使用权等改革政策，同时鼓励房地产开发商顺应市场的规律调整销售策略，适当减低商品房的销售价格。各级政府作为调控主体，应该积极加大对库存压力较大的房地产项目公共基础设施的配套，逐渐完善出行道路、公共交通、医疗保障、各年龄段的学校以及养老等设施。根据房地产市场行情变化，对规划及时适当调整，对房屋结构和格局分布不断优化，满足大多数居民实际需求。逐步有序释放合理购房需求，使房地产市场平稳过渡。

综上所述，今天的中国房地产去库存的问题绝非那么简单，库存扭曲的背后是整个房地产行业的供给与真实需求的背离。去库存要根据各地区情况不同分类调控、分城施策，房地产企业更应该练好内功、对接居住需求上来。各级政府不止是出台短期政策，更应注重城市的长期经济发展，从而使经济财富和外来人口聚集。这样，未来房地产才能呈现长期平稳可持续发展，不会大起大落，才能对全国的经济发展做出应有的贡献。