動靜之間，樓市為何失衡

吳在權

現實生活中，我們常常將房屋與房地產變成一個詞，將二者混為一談。其實，解構“房屋”這個詞，就是簡單的居住原意，讓人居住與使用的功能。自此開始延伸，必然涉及到土地，無地即無產，建築立於地之上。當房、地再延伸到產業的概念時，就形成了“房地產”的專業詞彙，房地產就是“房”和“地”的結合體。物質層面，房地產是“土地及附著於土地上的改良物”，又稱之為不動產。澳門現行的《民法典》中第195條關於不動產的分類中明確做出了“農用房地產”與“都市房地產”的區分，都市房地產就是我們現今談及的主要話題，那麼澳門房地產的過去，現在以及未來又是如何呢？

房、地與產業

世間萬事討論的核心，最終歸結到人這個主體，社會的發展亦是來為人服務的。所以從人的需求角度來看，我們可以發現房屋現下的兩大屬性：第一就是根據不同的社會制度來決定其使用屬性，這包括了一般住宅、商業寫字樓、工業用樓、基礎配套設施等。房屋本身的使用屬性與社會制度緊密相關，在大陸，因為確立社會主義制度，房屋的“使用”屬性便是唯一的，彼時房屋政策體現社會福利性，強調公家財產，無私有財產，房屋等依靠分配來進行。而隨著社會進步，世界潮流的不斷變化，中國確立改革開放的政策，從80年代開始，將原本福利性的房屋政策與房屋的唯一屬性進行轉變，進一步明確了一般社會中的房地產的“雙”屬性，在香港、澳門、台灣亦是常態屬性。而雙属性中的第二屬性更加強調其作為“資產”與“投資”的屬性，因為房屋具有絕對不動產的概念，其不可移動，從而使得其投資更具穩定性與掌握性。當然房屋興建需要一個週期，並非一年半載即可完成，房地產行業的興起也逐漸形成一條產業鏈，影響各行各業，繼而使得其他產業無法直接取代。正如大陸著名經濟學家成思危教授的團隊經過十多年研究發現，100元的房地產投資可以產生上下游180多個行業160元的投資，同時也能夠帶動消費和服務業的相關需求。從開發、租售到管理、維修等涉及到原料生產、運輸、土木結構建造、室內設計裝修、硬件配置與軟件裝飾乃至物業管理等不同行業，可見房地產行業對經濟發展影響之大，特別是與廣大中小企業的發展緊緊相連，因此房地產市場的發展對於經濟、中小企業都有著直接的影響作用。

房地產如此重要，亦成為一個關鍵市場，而影響市場與樓價波動自然最主要的因素就是供需結構決定，這是任何一個市場最普遍的規律，例如澳門隨著人口的不斷移入，房地產的需求就變得非常之大，所以人口的成因對房地產市場很重要，由此我們可以看到影響人口流動的兩大成因。第一是政治成因，需要政治穩定、國家穩定，一個地區或者國家在沒有戰亂、動蕩之際，人口外流的概率自然低，而中東、北非那些戰火連年的國家自然會出現大量的人口外逃。第二是經濟成因，當經濟發展持續落後，人的基本溫飽需求都難以照顧時，居住條件的改善型需求就很難出現，所以一個持續的經濟發展對於社會穩定與人口穩定增長有極為關鍵的影響。人口的流入成為了需求增長的第一因素，而供需又決定房地產的發展走勢，成為關鍵一環。而供需又是一個動態變化的過程，因為社會在不斷變化，以澳門社會為例，過往歷史中，人口基數不高，如在回歸初期僅約43萬人，如今衝破60萬人口大關，人口持續增長，自然導致需求上漲、供應乏力的情況，房價呈現上漲就會存在基礎的供需失衡的原因。同時，社會每一樣事物都在發展，建造成本、土地價格、人工都在不斷上漲，除了通貨膨脹影響的因素外，建造、裝修材料的日新月異，人力資源的短缺等都導致成本的不斷上升，因此總體而言存在上升趨勢就是社會因素共同作用下的結果。

升跌之間，動靜分析

分析任何一種現象或者問題，都應該從靜態、動態兩大角度去分析，不能從單一靜態不變的角度去分析，只有動靜結合才能夠更加真切地看清問題。觀察澳門社會，不難發現，回歸前當時澳門的總人口約為43萬，如今已經接近66萬的人口總量，人口增長超過40%以上，自然對房屋的需求增加了。回歸前，社會治安非常不穩定，惡性治安事件層出不窮，導致社會不穩，自然出現一些人口外移等的現象，房屋也變得不值錢，例如在當時有新樓推出，竟然售價僅200MOP一呎，低於實際的建造成本，現在看來雖令人覺得不可思議，但這就是政治不穩定、經濟不發展導致的房屋不值錢的客觀事實。1999年回歸以後，逐漸開放賭權，從2003、2004年開始，房地產出現了穩步發展，隨著賭收的一路上漲，經濟的持續發展，房價也確實持續高漲直到兩年前2014年下半年，這樣一個持續增加的情況，等於說在過去十年間幾乎沒有太大波動，除了SARS期間的短暫影響外。

而到了2014年下半年開始，也就是當年的6、7月，賭收開始下滑，2014年二月份賭收達到380億元的高峰，而2014年上半年平均每月賭收高達320億元，但隨著經濟調整，賭收逐漸減少，在2015年下半年以後的部分月份的賭收，甚至幾乎攔腰砍半變成160億、170億的水平，跌幅高達50%。單看房價一路的變化只是個體靜態分析，要考慮博彩業為澳門的主體、龍頭產業，房地產的發展必然受到博彩產業的影響，而到現在11月底來看，事實也充分驗證了房價與博彩業、經濟發展之間的關聯。當然，我們在分析各種原因的背後，必須優先理清過去兩年澳門的樓市狀況。為了說明本澳近兩年的樓市情況，有必要詳細列舉相關數據，其中尤其兩組值得注意。第一就是房地產的價格（表1）；第二就是房地產的總成交量（表2）。

從上面兩個表格中，我們清晰地看出從2014年第一季度到2016年第三季度的房地產價格走勢與成交量變化。當然，現有的澳門統計暨普查局的資料只能顯示出住宅、辦公室、工業單位的平均售價，而商業單位、停車位則沒有具體的售價數字，所以只能通過成交總額和成交數量來計算出每個商業和停車位的平均售價。在上述兩表中，以宏觀視野來看，隨著2014年澳門在經濟發展中步入新常態的狀況，澳門博彩業面臨行業大調整，賭收出現劇烈波動，整體房地產市場都隨之調整。其中，單以住宅而言，2014年第二季的成交量和售價均達到歷史最高點，平均售價為每平方米111，542元，成交量為2462宗。而辦公室單位和工業單位的每平方米售價則在2014年第三季度達到了近年來的高峰，分別為每平方米119，576元和每平方米58，555元，但是成交量的最高峰則是出現在2014年第二季。

隨著經濟調整，房地產市場必然會發生整體的調整。根據上述數據，在本澳住宅上，2016年第一季為近兩年的最低點，售價為每平方米72，955元，成交量為1215宗。在觸底以後出現上升性反彈，在第二、第三季度開始明顯上升，住宅單位平均售價已經分別為每平方米78，532元和88，564元，分別較上一季上升7.6%和12.8%。而在住宅成交量這一指標上，2016年第二、三季度的上升幾乎為第一季度的一倍左右，分別為2981宗與2399宗。

因此，外界認為房地產隨著賭收變化而發生起伏波動的推測也直接從數據上得到驗證，也只有進一步明晰過去兩年的價格指標與成交數量，才能結合澳門本身的住宅樓宇市場的供需結構來分析過去的經驗、現實的狀況以及未來的趨勢。

供需失衡，調控應何為？

在之前，我們已經談論了房地產中住宅部分的兩大需求，第一是作為使用居住的屬性產生的剛性需求，第二是作為不動產、房地產，在資本主義社會與商業社會中的投資屬性產生的投資需求。

對於澳門而言，剛性需求就是前文提到的社會、經濟的發展帶動了人口的增加，截止到2016年第三季度，本澳總人口已經達到64.77萬人，較15年前，已經增加了48.3%。而這個趨勢不會停止，根據《澳門居住人口預測2007-2031》的報告指出，2031年更將突破80萬大關，到達82.9萬人。特區政府政策研究室自己出台的《人口政策框架咨詢文本》都認為到2036年本澳人口將會達到75.4萬至85.2萬的區間。所以不管從任何一項預測中都可以看出人口持續增加的趨勢，人口的增加就自然衍生出對房地產使用的需求，尤其是居住的剛性需求，因此未來可以看出房地產市場需求將持續增加（表3）。

而投資需求，在任何一個經濟開放的商業社會都是必然存在的，澳門在過去的十多年來持續開放，走向世界，自然吸引很多境外的資金湧入本地房地產市場，加之本地居民在經濟發展中獲得紅利，存款額度不斷上漲，自然就出現大量的投資性需求。因此我們不可否認，住宅作為生活必需品和投資品的雙重屬性是必然存在的。雖然這兩年澳門經濟發生大調整，但是居民的存款仍然增加，仍然具備可觀的購買力和投資能力。隨著人口增長，以及住戶結構的轉變，2011年每戶3.08人，比2001年每戶3.14人減少，小戶型增多，居民對於住宅的剛性需求及投資需求也會越來越大。加上從動態分析的角度即使是有樓一族，也存在改善和更換的需求，澳門有大量的老舊唐樓，現在其中居住著大量的長者，幾十年前蓋屋的時候，樓層比較低，也沒有電梯，一旦年長就自然需要照顧到出行方便等，這種唐樓就逐漸不符合生活需求了，因此居民的各方面需求在持續增加，政府要綜合考慮，而不是簡單的辣招調控就認為可以產生奇效。

在過去幾年，政府為了控制投機性購買行為，加大了買方印花稅的徵收，陸續出台了以“稅制”手段為主的辣招，但事實證明這對於炒風扼制而言只是其中一個手段，但是否有效扼制仍值得商榷。在現實中，買賣雙方要同時有意願才能達成雙方的交易行為，加重稅費負擔只是防止買方，但是對賣方毫無限制，這樣的辣招自然無法真正能調控市場。在打擊炒風的政策中，第一必須考慮到以人為本，強調考慮居民的剛性需求與改善型需求，以及房地產對金融、經濟、社會穩定等多方面的影響，因此必須從完善法律制度與稅制並重的角度來考量如何合理調控市場。在過去，很多人認為澳門要用新加坡或者德國的政策讓房價真正平穩，但每一個地區都有其特色，不可以生搬硬套出一個現成的政策來執行。對於澳門地少人多的客觀事實，首要的改變不是抑制需求，而是增加土地供給。現在也只有新填海的3.5平方公里的填海區要增加未來公屋的供應量，但是相對於澳門如此高密度的人口保有量，仍然是非常緊張的，必須全盤考量來制定政策。現在看來，政府還未有清晰地了解，特別是對土地信息掌握不夠。其次是對於多少人有房屋的問題，政府告訴大家八成人有房屋，但是隨著人口老化與年輕人增加的情況出現，改善型需求也是必須納入考量的，還有物業管理等新需求，因此政府施政必須要有科學的調查與數據作為基礎，才能制定良好的政策進行科學施政，包括被大家提出質疑的18歲就可以申請公屋的問題，這樣一個“一刀切”的政策也並未注意到18歲是個動態階段，興建房屋是靜態發展，這個數字是完全跟不上社會群體的成長速度的，靜動之間出現矛盾繼而就會引發衝突。現在人人都爭著去申請公屋，前幾日還爆出一對公務員夫婦隱匿申報珠海的房產，成功申請公屋的醜聞，如果不從法制、稅制等通盤考量，不排除未來會有更多不公平的事件將陸續爆出、持續上演。同時更加需要一個開放透明的制度與平臺，讓大家知道交易數量、價格，而不是完全由賣房來主導價格，在不透明的情況下，拉抬樓價的情況時有發生，因此必須建立一個良好的交易平臺與資料公開制度，讓買賣雙方都可以借鑒，更加規範、高效地進行交易行為。

綜合而言，從長遠角度來看，供應跑不過需求的快速增加，經濟的好轉也在預期中，未來的一段時間，澳門的樓市、房地產市場回溫的狀態將可以持續，也看不到下跌的一些因素的必然出現，當然法制健全，土地供應增加等措施的配套也是必不可少的，如此一來，不僅可以大幅降低民怨，更可以高效為民施政，促進社會健康、新常態發展。