基于因子分析法的我国房地产上市公司绩效分析

商玮冬

基于因子分析法的我国房地产上市公司绩效分析

商玮冬

本文运用SPSS20.0软件和因子分析法对我国房地产行业中的28家上市公司的经营绩效进行了实证分析，概括分析了我国房地产上市公司在2015年的财务状况和经营成果，运用一套科学完善的上市公司经营绩效综合评价指标体系，对我国房地产行业经营绩效作出分析评价，使企业管理者认识到公司的不足与差距，继而为我国房地产上市公司优化经营绩效评价方法、改善财务状况、提升企业效益提供有益借鉴，同时也能让企业在激烈的竞争市场中站住脚。

房地产上市公司 经营绩效 因子分析法

近年来，我国房地产行业迅速崛起，推动了国家的经济发展。而房地产上市公司作为房地产行业的重要组成部分，其经营绩效的提高对企业市场竞争和行业整体的竞争起到了积极的作用。因此，建立一套完整的经营绩效评价系统，不仅有利于本行业经济的快速发展，而且还可以对本行业的经营绩效进行有效的评估，有利于投资者做出正确的投资决策，也有利于相关部门对其进行监管。

本文运用SPSS20.0软件和因子分析法对我国房地产行业中的28家上市公司的经营绩效进行了实证分析，概括分析了我国房地产上市公司在2015年的财务状况和经营成果，使房地产公司管理者认识到本公司发展中存在的不足，继而为我国房地产上市公司优化经营绩效评价方法、改善财务状况、提升企业效益提供有益借鉴，同时也能让企业在激烈的竞争中立于不败之地。

一、绩效评价研究文献综述

在现有的文献研究中，一些学者就经营绩效指标对企业的影响进行了分析。刘佳、张琳(2009)运用因子分析和聚类分析相结合的方法对随机抽取的 35 家房地产上市公司进行实证分析，可为投资者、经营者和政府监管者提供决策依据。赵黎明、潘康宇(2008)采用主成分分析法，假设企业处于不同生命周期下，对国内医药行业进行了实证分析。吴英晶(2008)选用 18 个财务指标构建上市公司绩效评价体系，利用因子分析法得出8个公因子，并赋予相应的权重，利用上市公司并购绩效的评价模型对并购绩效进行评价，认为总体上并购前后公司业绩变化的总趋势是一个先下降后上升的过程。杨成、邢宗辉、郭新(2005)采用了统计学中的因子分析模型，从众多财务指标中提取了钢铁业上市公司赢利能力、股本扩张能力、资产使用效率等各层面因子，并对各层面因子得分进行排序，由此对企业的各个层面竞争力进行分析评价。对房地产上市公司发展能力指标的研究，主要有柯崴(2007)进行了沪市房地产板块的上市公司盈利能力分析，在选取的 14 个指标中，挑选了净利润增长率、总资产增长率和股东权益增长率作为公司的发展能力指标。刘军琦、孙璐(2001)从我国房地产业的实际情况出发，利用平衡计分卡，依据顾客、企业内部运作、财务绩效和学习与成长四个方面，建立了评价指标体系。施金亮、杨俊(2006)运用数据包络分析法模型，抽取了我国比较有代表性的23 家公司进行综合评价。将房地产上市公司的内部投入产出效率包括经营效率、管理效率及资本配置总体效率作为衡量房地产上市公司绩效的 3个重要指标。

从以上研究成果中可以发现，很多学者只是单方面研究了经营绩效指标对企业的影响。笔者在现有文献研究的基础上，采取定量研究与定性研究相结合的研究方法，通过公开数据进行定量研究，通过对现有文献的归纳整理综述进行定性研究，深入分析了盈利能力、偿债能力、营运能力这三个综合指标对企业经营绩效的影响。

二、我国房地产行业上市公司因子分析

(一)样本的选取与数据来源

随着国家经济的迅速发展和人民生活水平的提高，房地产行业在我国迅速崛起，这极大的刺激了人们的消费水平，人民消费水平的提高对改善当地政府的财政收入起到了一定的积极作用。所以，笔者将样本限定为房地产行业。笔者选取了房地产行业28家上市公司作为样本。为保证数据的有效性，在样本选取中遵循了以下规则：为保证数据的完整性，避免上市期初股价不稳定的因素，选取的28家公司全部是2010年12月31日以前的上市公司。笔者使用的所有数据均来自证券之星各上市公司年报。

(二)指标选择

笔者选取了我国房地产行业的28家上市公司2015年的八项指标数据作为研究对象，分别是京蓝科技、荣丰控股、中国武夷、上实发展、顺发恒业、阳光股份、迪马股份、中洲控股、蓝光发展、电子城、华业资本、天业股份、美好集团、渝开发、沙河股份、嘉宝集团、中国国贸、深大通、滨江集团、南京科技、华联控股、宜华健康、绵石投资、苏宁环球、天地源、浦东金桥、福星股份、天保基建。选取的经营绩效评价指标是毛利率(Z1)、营业利润率(Z2)、净利率(Z3)、流动比率(Z4)、净资产收益率(Z5)、总资产收益率(Z6)、应收账款周转率(Z7)、存货周转率(Z8)(见表1)。

(三)28家房地产行业上市公司绩效概况

房地产行业的迅速发展带动了国家的经济发展，增加了国家的财政收入，改善了人民的生活质量。国家的政策和市场的竞争都影响着该行业的发展。为了客观评价该行业的经营绩效，选取的28家上市公司是随机选取的，财务指标如表1所示。

(四)样本相关性分析

因子分析法分析的前提是要求原有变量之间存在较强的相关性，若相关性较弱则将不具备因子分析的条件，所以，应该首先分析原有变量之间是否具有相关性。SPSS相关性分析的基本功能就是可以研究变量之间的相关程度并用统计指标表示出来。

1.计算原式变量之间的矩阵系数

通过计算原式变量之间的矩阵系数，即毛利率(Z1)、营业利润率(Z2)、净利率(Z3)、流动比率(Z4)、净资产收益率(Z5)、总资产收益率(Z6)、应收账款周转率(Z7)、存货周转率(Z8)之间的相关性可以看出，有一半以上数据的绝对值大于0.3，这说明变量之间相关性较强，可以用因子分析法分析。

2.对变量进行KMO和BARTLETT检验

为了使结果更加准确，排除了偶然性的影响，研究样本的相关性时，还要进行相关性检验。是否适合因子分析可以对变量进行KMO和Bartlett检验，当KMO>0.5，显著性概率(Sig)<0.01%则可以进行因子分析，反之，则不能进行因子分析。本文对变量进行了KMO和Bartlett检验，结果如表2所示。

KMO检验是判断数据是否适合进行因子分析的有效理论依据，检验结果取值范围是0～1。其中0.9～1表示极好、0.8～0.9表示可奖励的、0.7～0.8表示还好、0.6～0.7表示中等、0.5～0.6表示糟糕、0～0.5表示不可接受。从表2可以观察到，KMO测度值为0.602，根据取值范围区间，因为KMO值大于0.5，在0.6～0.7之间，因此适合运用因子分析法分析变量之间的相关性，而Bartlett球度检验的概率为 0.000，小于显著性水平 0.01，所以变量之间存在相关性适合因子分析。

表1 2015年房地产上市公司财务指标 (单位：%)

表2 KMO和Bartlett的检验

(五)公共因子的提取

对自变量进行公共因子萃取的方法是通过主成分分析，它的萃取前提是特征值大于1，决定各变量的因子荷载量的方法是把最大方差法作直交转轴，通过对多个数据进行分析来确定公共因子。首先应该对各因子的特征值、方差贡献率和累计方差贡献率进行分析。衡量公共因子的重要程度是方差贡献率的主要作用。方差贡献率越大，说明在所有评价因素中公共因子的重要程度就越大，即这个公共因子的方差越大，对于变量的贡献程度也就越大。

1.分析解释的总方差和碎石图

表3 解释的总方差 (单位：%)

表3中，第一列是特征值，第二列是因子贡献率，第三列是累计贡献率，从图1中可知，前三个特征值大于1，因此提取三个特征值，方差累计贡献率达到了76.536%，这三个公因子反映了大部分原始信息，比较有可信度。所以这四个公因子能比较合理的反映房地产的经营绩效。选取F1作为第一主成分，F2作为第二主成分，F3作为第三主成分。

图1 碎石图

从图1可以看出特征值的大小及变化幅度，通过变化幅度来确定公共因子的个数。根据特征值是否大于1来判断公共因子的提取是否合适。根据图1可以看出前三个特征值均大于1，因此公共因子对于解释原有变量的贡献力度是合适的。

2.分析公共因子方差

表4 公共因子方差

从表4中可以得出，主成份包含了80%以上的信息，能够增加正确性。

从表5中可以看出，结果并不是让人非常满意，所得到的公共因子为F1，F2，F3，可以看出：

(1)第一主成分F1在毛利率(Z1)、营业利润率(Z2)、净利率(Z3)上有较高载荷，分别是0.866、0.707、0.595。这些指标表现出它们获取的利润数，因此将F1命名为盈利因子。

(2)第二主成分F2在流动比率(Z4)是负的载荷，成份是-0.016，这个指标反映的是企业是否能偿还到期债务的能力，即偿债能力。所以将主成分F2命名为偿债因子。

(3)第三主成分F3在存货周转率(Z8)的成份是0.682、应收账款周转率(Z7)的成份是-0.075，这两个指标反映的是企业的资金周转状况。资金周转状况好的企业经营状况一般都比较好，因此，企业的资金周转状况和企业的经营绩效紧密相关。提高企业资金利用率，能够提高企业的绩效，所以将F3命名为营运因子。

表5 旋转成份矩阵

(六)计算因子得分及经营绩效评价

因子得分函数是：

Fi=a1iZ1+a2iZ2+……+apiZp

将变量代入公式得：

F1=0.382Z1+0.231Z2+0.235Z3+0.015Z4-0.106Z5-0.489Z6+0.086Z7-0.061Z8

F2=-0.028Z1+0.205Z2+0.117Z3+0.010Z4+0.495Z5+0.403Z6-0.218Z7+0.269Z8

F3=0.028Z1-0.039Z2-0.346Z3+0.524Z4+0.021Z5-0.098Z6-0.061Z7+0.407Z8

综合评价指标函数：F=(U1F1+U2F2+U3F3)/(U1+U2+U3)

F是公共因子的综合得分，U是旋转前的方差贡献率。

根据指标函数算出得分后，以各公共因子的方差贡献率占三个因子总方差贡献率的比重作为权数进行加权汇总，根据因子得分系数矩阵就可以得到三个因子得分的表达式：

F=(0.38214×F1+0.22654×F2+0.15669×F3)/ 0.76536

用SPSS软件处理数据后，可以得出2015年选取的28家上市公司的综合得分，根据其所得分数对其绩效进行排名。

本文全面考虑了房地产上市公司的特征和影响公司经营绩效的相关因素。选择了8个指标，其能够反映房地产上市公司的盈利能力、偿债能力、经营能力。构建房地产上市公司经营绩效评价指标体系运用SPSS20.0完成对数据的处理后，自动产生了F1，F2，F3三个因子的得分。

三、结果分析

从表6综合排名这一列可以看出，京蓝科技、中国国贸、电子城分数较高排名靠前。这也说明了这三个公司的盈利因子、偿债因子和营运因子整体综合排名靠前。然而，深大通、渝开发还有宜华健康分数较低排名靠后，这也反映了这三个公司的盈利因子、偿债因子和营运因子总体的排名靠后。在对因子进行分析时，对综合得分的设定值为0。综合得分大于0时，这说明上市公司的综合实力还是比较强的，这显示了该公司在行业的实力。从这一列中还可以看出这28家上市公司的综合得分大于0的公司还是比较少的，这说明房地产上市公司的水平还有较大的提升空间。从这一列还可以看出，虽然京蓝科技的综合排名第一，但是其他因子的得分却不是第一，这说明该上市公司的整体实力还有提升的空间。

F1代表的是盈利能力，其中浦东金桥、华联控股、荣丰控股、阳光股份的排名靠前，这代表了这四个公司的毛利率(Z1)、营业利润率(Z2)、净利率(Z3)都比较高，他们的经营绩效比较好，所以盈利能力好。另外，超过25%的公司F1因子都是大于0的，这也反映出了这些公司的财务状况比较好。相反，排名靠后的公司，诸如深大通、宜华健康、蓝光发展，其营业利润和毛利率都比较低，财务状况不好，盈利能力比较低。

F2代表的是偿债能力，其中电子城、中国国贸、华业资本、苏宁环球排名靠前，这代表了这四个公司的流动比率比较高，有很好的偿债能力。然而，绵石投资、渝开发、天地源排名靠后，这说明这几个公司的流动比率比较低，变现能力差，偿债能力低，然而资本负债率相对较高。

F3代表的是房地产行业的营运能力，其中京蓝科技、中国国贸、宜华健康、渝开发的排名靠前，说明这四个上市公司的存货周转率、应收账款周转率都比较高，进而说明公司的财务状况和经营成果比较好；而电子城、浦东金桥和南京科技排名靠后，这说明这几个公司的存货周转率和应收账款周转率都比较低，营运能力差。

本文针对28家上市公司的财务指标，运用因子分析法通过综合得分的排名情况对上市公司的经营绩效做出了系统的评价。从文中可以看出，房地产行业上市公司的经营业绩受到多个因素的影响，营运因子反映了公司资金周转的好坏情况，偿债因子和盈利因子是判断公司经营绩效的重要依据。因子分析法适用于几个相关因素对上市公司的影响，同时也为其他行业的研究提供了借鉴。而就当前来看，我国房地产行业上市公司在综合竞争力方面还存在不足，应该通过完善内部控制提高综合竞争力。

表6 2015年房地产上市公司的绩效排名表

[1]刘大海，李宁，晁阳.SPSS15.0统计分析从入门到精通[M].北京：清华大学出版社，2008.

[2]邵铁柱，于莎．基于因子分析的房地产上市公司财务绩效评价[J]．科技与管理，2013(1).

[3]张斌，府亚军.我国房地产上市公司经营业绩实证研究[D].北京机械工业学院学报，2013.

[4]杨维忠，张甜.SPSS统计分析与行业应用案例详解[M].北京：清华大学出版社，2011.

[5]刘江艳.基于因子分析法的房地产上市公司绩效评价研究[D].西安：西安建筑科技大学，2012.

〔责任编辑：贺朝霞〕

商玮冬，中国信达资产管理股份有限公司审计部处长，中级会计师，中国注册会计师。

F293.3；F224

A

1671-4741(2016)06-0085-07