破解“紧缺”与“沉睡”的矛盾-----江北区八大举措盘活闲置低效用地

宁波市国土资源局江北分局 周一卉 沈 莹

破解“紧缺”与“沉睡”的矛盾
-----江北区八大举措盘活闲置低效用地

宁波市国土资源局江北分局 周一卉 沈 莹

当前，宁波市江北正处于加速推进新型城市化、工业化的关键阶段，建设用地供需矛盾较为突出，土地供应尤其是工业用地供应不足和闲置低效利用两种现象并存，亟待创新破难。为充分挖掘低效闲置工业用地的潜能，早在2011年，江北区启动了“工业低产地改造倍增工程”，取得良好成效。去年，又通过了《江北区盘活低效闲置工业用地实施方案》，出台八大举措，以期大力盘活低效闲置工业用地，引导企业强化“亩产论英雄”发展理念，协同推进市场资源配置改革，促进江北经济又好又快发展。

一、加强分类指导分步实施

对全区盘活重点低效闲置工业用地企业进行分类指导，主要分成三类：一类是处于建设期、培育期，产能未完全释放的企业，通过加大潜力企业培育力度，指导潜力企业加快产能释放。二类是处于技术改造提升期的企业，通过加大技改引导和扶持力度，增加企业效益。三类是有转租、出让意向或集中淘汰低效产能的企业，鼓励企业通过转租或出让、二次招商等方式，引进新企业，招引新项目。

二、鼓励企业加大技改投资力度

鼓励企业大力开展技术创新、工艺改进，“零土地”技改，提高产出水平。鼓励列入全区重点低效闲置工业用地的企业加大技改投资和“机器换人”力度，对自愿通过技术改造等途径提高产出水平的重点低效闲置工业用地企业，且主要设备投入在200万以上的，暂按现行技改政策给予补助，项目竣工后的第二年度亩均税收达到验收当年全区规上工业平均水平以上，再给予验收设备额2.5%的补助。

三、支持优势企业兼并重组

鼓励区内优势企业兼并重组列入重点低效闲置工业用地范围企业，所涉项目须符合江北区产业导向，交易达成税费入库后，按照固定资产投资成交价格的5%给予奖励，最高不超过500万元；招引区外企业来江北区兼并重组列入重点低效闲置工业用地范围企业，兼并重组后两年内，亩均税收达到当年全区规上工业亩均税收平均水平的，按照成交价格的5%给予奖励，最高不超过500万元。引导区内优势企业租赁消化低产地企业存量闲置低效厂房，优势企业租赁1000平米以上低效闲置工业厂房用作生产的，在租赁续存期间三年内给予每月每平方米3元的租金补助。

四、鼓励集约节约用地

鼓励企业通过压缩绿化面积和辅助设施用地，在依法取得相关审批手续的前提下，扩大生产性用房，或在原有建设用地上通过加层改造等途径提高工业用地容积率。重点低效闲置工业用地企业提高容积率，按规定缴纳城市基础设施配套费，项目开工建设后给予40元/平方米奖励，项目竣工后两年内，亩均税收达到当年全区规上工业亩均税收平均水平的，再给予100元/平方米奖励；其他企业提高容积率，按规定缴纳市政基础设施配套费，项目开工建设后给予100元/平方米奖励，项目竣工后两年内，亩均税收达到当年全区规上工业亩均税收平均水平的，再给予40元/平方米奖励。区内上市（挂牌）公司提高容积率的，减免相应的城市基础设施配套费。对于工业集聚区内工业用地在符合城乡规划用地性质、不改变土地用途且满足相关规范、规定的前提下，容积率、厂房高度不再设定上限指标限制，具体根据产业性质、实际需求等核定；对于集聚区内现状为工业用地，规划已做调整（除规划用地性质已调整为绿地、河流、道路、轨道、市政廊道等用地以外），且自申报之日起三年内未列入拆迁、收储等计划（由拆迁办、土地储备中心牵头提供）的企业，允许最高容积率不超过1.8；对于集聚区外工业用地企业因上市等特殊原因确需提高容积率的，须向“工业用地盘活”领导小组提出申请，领导小组同意后方可办理。对所有提高容积率的企业，属地街道（镇、工业区）进行汇总并初审，经“工业用地盘活”领导小组会议讨论同意，且申报企业须与属地街道（镇、工业区）签订协议，明确约定建设内容、引进产业、预期成效等相关内容后，报相关部门审批实施，同时强化项目建设综合验收环节。

五、发挥示范企业标杆作用

鼓励低效闲置工业用地企业实施改造提升，每年评选一批改造措施得力，提升成效显著的示范企业，给予每家5万元的奖励。

六、加强涉地合同管理

大幅提高土地闲置成本，经国土部门认定的闲置土地征收土地闲置费，直至无偿收回土地。对于新供工业用地，要完善土地出让制度，严把项目准入关，将投资协议的核心条款列入土地出让合同附件，严格控制企业分期建设行为，国土部门和街道（镇、工业区）要加强土地出让合同和投资合同的全程管理，强化建设项目竣工验收制度，对未达到投资强度、效益产出等履约要求的项目，严格按照合同约定的违约条款执行。鼓励企业“退二优二”，严格控制各个环节，加强协议管理和约束，防止出现“二次”低效用地。

康赛妮改建后的6层厂房

七、加快淘汰落后产能

根据省、市关于淘汰落后产能相关要求，对重点低效闲置工业用地改造提升范围内，属落后产能的企业及项目，通过逐步试行差别水电价等手段加大淘汰力度。按计划淘汰区域内燃煤锅炉、中频炉、落后电机等，帮助和引导企业尽快实现转型升级。开展冷（热）轧专项整治活动，对能耗高、工艺相对落后的行业（区块）通过倒逼有序淘汰。

八、强化依法行政手段

重点低效闲置工业用地盘活范围的企业，不新供地，扩容增电须经能源管理部门同意。除淘汰类落后产能和市级以上政策法规明确的企业外，列入年度重点低效闲置工业用地盘活计划的企业给予24个月改造期；对改造提升仍不合格企业，取消区政府给予的各类优惠奖励政策，由税务部门进行税收评估。对无理由不实施改造提升的年度重点低效闲置工业用地企业，实行一票否决制，取消区政府给予的各类优惠奖励政策，国土部门严控办理转让、抵押手续；发改部门原则上不予立项；建设部门原则上不予报建；建议金融部门不予贷款；统计、税务、市场监督等部门须对其加强管理。对积极参与改造计划，但确因客观原因，未完成改造提升任务的年度重点低效闲置工业用地企业，经“工业用地盘活”领导小组讨论同意后，给予不超过12个月的延长期。一直以来坚持的“突出重点，分类指导、分步实施”的原则，鼓励企业加快产能释放、加大技改投资力度、兼并重组、推动股权收购、寻求出让或转租以及淘汰落后产能等举措改造提升低效闲置资源。2015年全区盘活7家重点低效闲置工业用地企业，累计盘活低效闲置工业用地目标723.58亩，全区规上工业用地亩均税收达到15.78万元。同时，该区目标在去年和今年两年内，累计盘活低效闲置工业用地1000亩，全区规上工业亩均税收达18万/亩（规上工业亩均税收年均递增15 %）。

九、亮点案例

1.盘活闲置厂房

长兴路8号，曾是一个闲置厂区，尼塔中鼎的入驻，让这个闲置数年的双层旧厂房，长出了产业的“新芽”，转身成为年度产值超2亿元的文化产业公司，这既是江北工业提升的缩影，也是全区积极盘活闲置厂房资源，推动产业升级的例证。

无独有偶，位于工业区的宁波赛特威尔电子有限公司，租赁了园区一家企业的厂房，2015年，该公司实现产值3.2亿元，同比增长139%。这里曾是一块入不敷出的“低产地”，通过工业区管委会“桥梁纽带式”的沟通，引进潜力企业，腾笼换鸟，盘活闲置旧厂区提前实现低产地改造目标。

2.改扩建旧厂房

先进的自动化生产流水线、宽敞明亮的现代化办公环境、功能齐全的员工生活设施……走在康赛妮公司内部，顿觉一股企业现代化之风扑面而来。占地约51亩的康赛妮是一家集染色、粗纺、精纺、高分子材料研发、进出口贸易于一体的企业。面对土地资源的日趋紧缺，企业将原建筑面积为6000多平方米的老旧厂房拆除，改建为建筑面积达3.2万平方米的6层厂房，并在新建厂房下开挖地下车库，向空间要土地。“零土地技改”让康赛妮建成了功能完善、配套齐全、设施便利的新式多层厂房，2015年实现产值7.7亿元，利润6761万元，财政三税3727万元。