基于平衡计分卡的万科经营业绩评价

文/陈蒙梦



基于平衡计分卡的万科经营业绩评价

文/陈蒙梦

摘要：2013年起，房地产行业从“黄金时代”步入“白银时代”。于房企而言，不再是有地便盈利，而应考虑观念转型，调整市场结构。 本文以平衡计分卡作为万科经营业绩评价工具，收集2013年至2015年的数据，对万科近年来财务指标和非财务指标定性定量评价结合，从财务方面、客户评价方面、经营过程方面以及学习成长方面，以公司战略为导向，对万科的经营业绩进行评价。

关键词：万科；平衡计分卡；经营业绩评价；公司战略

2005年至2015年，是我国房地产行业快速发展的十年，对国民经济的发展具有重大贡献。房地产市场一度出现疲软的状况，面对这种现象国家颁布了一系列促进房地产交易的政策。比如，2015年至2016年3月，央行5次降息、6次降准，降低企业的融资成本，鼓励房地产交易，降低库存。从长远来看，房地产开发商不仅需要雄厚的资金、足够的土地，还应创新经营管理模式，以提高经营业绩，实现可持续发展。2015年，虽然部分城市房价回升，甚至出现涨幅过高的现象，但总体仍处于去库存的阶段。万科运用平衡计分卡以企业战略为导向，从企业财务方面、客户评价方面、经营过程方面以及学习成长方面等四个方面全面制定公司战略，实现公司价值与客户价值最大化的目的。万科作为我国房地产上市公司中的掌舵者，分析其经营成果对其他房地产上市公司的发展有一定的借鉴作用。

一、平衡计分卡的概念

平衡计分卡是企业战略管理的工具，从财务、客户、流程及学习成长四个维度，将企业的战略规划落实到可操作衡量指标和目标值的一种业绩评价体系。与传统业绩评价方法以财务指标作为衡量业绩的唯一标准相比较，平衡计分卡法在考虑传统的财务指标的同时，兼顾其他业绩驱动因素，平衡财务和非财务指标。

二、行业背景及公司简介

（一）行业背景

在中国，房地产行业区域发展不协调，房地产市场价格不一，且房企数量较多，具备强大竞争力的企业较少。房地产行业作为政府调控的重要领域，国家政策对其影响大，受益于去年一系列的刺激政策，2016年的房地产销售业绩持续升温。最新业绩报告显示，房地产行业整体呈现销量和价格齐涨局面。从销售规模来讲，万科稳居榜首，实现销售面积1082.6万平方米，同比增长53.1%，实现销售金额1476.7亿元，同比增长74.22%。截至2016年5月，保利地产签约销售金额达836.49亿元，同比增长66.01%，签约面积达到620.71万平方米，同比增长58.02%。从2016年业绩报告显示，前5个月瑞安房地产销售金额增长了415%。数据表明，相对宽松的货币信贷环境，以及政府去库存化的系列举措，2016年上半年全国房地产销售回升。

（二）公司简介

万科是以房地产开发和物业服务为主营业务的专业化房地产公司，是目前中国最大的商品住宅开发企业。公司在中国大陆坚持聚焦城市圈带的发展战略，以“国际化”为发展方向。截止2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分别是以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域，以及包括旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。一直以来，公司一直强调并善于在产品以及流程管理方面创新，公司形成了属于万科的企业价值观。比如，销售业绩稳步增长和领跑、人才是万科的资本、客户是万科永远的伙伴、阳光照亮的体制，核心价值观是创造健康丰盛的人生。这些价值观正好与平衡计分卡的财务、内部流程管理、客户、成长和创新的四个维度遥相呼应。

（一）选取指标——基于平衡计分卡

本文评价万科的经营业绩，主要是围绕公司战略目标，从财务方面、客户方面、内部与流程方面、学习与成长方面四个维度选取成果衡量指标。

（二）财务维度

财务数据代表着公司过去经营的成果，净利润增长率只是一个方面，为了考核公司实现价值的增长，还考核了土地储备周转期，土地储备周转期越短，该资产带来利润的能力就越强。万科还采用经济利润作为核心考核指标，只有扣除股权资本机会成本之后的经济利润，才是为股东创造的真正价值。本文考虑数据收集情况，仅从销售收入增长率、净利润增长率、加权平均净资产收益率、现金流等方面进行分析。

1.销售收入增长率。本文从万科年报中收集财务数据，2013年的营业收入为1354.18亿元，同比增长31.33%；2014年的营业收入为1463.88亿元，同比增长8.10%；2015年的营业收入为1955.49亿元，同比增长33.58%。面对波动的市场需求以及政策调控，万科2014年的销售收入有所下滑，一方面受宏观环境的影响，另一方面由于上一年基数的愿意，但总体万科坚持积极销售、谨慎投资，公司的资金状况良好。

2.净利润增长率。本文从万科年报中获取2013—2015年归属于上市公司股东的净利润分别为151.2亿元、157.5亿元、181.2亿元，同比增长20.46%、3.06%、15.08%。2014年净利润增长放缓，这一年中国住宅市场进入了调整期，销售面积及销售金额均有所下降。2014年至2015年，央行多次下调存贷款基准利率，市场有所恢复。

3.加权平均净资产收益率。加权平均净资产收益率是指报告期公司的净利润除以平均净资产，反映的是公司对股东投入资本的利用效率，该指标有助于公司管理层、投资者等相关利益者对公司未来

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三、万科经营业绩评价

基金项目：广东省普通高校人文社科项目（2015），项目名称：独立学院应用型会计人才协同育人平台。项目编号：2015WTSCX127。