营改增对房地产企业影响初探

文/梁　萍



营改增对房地产企业影响初探

文/梁萍

摘要：我国房地产行业在之前十年得到了空前的发展，随着市场经济的不断完善，给房地产企业的发展带来了机遇和挑战。2016年5月1日起全面完成营改增，营改增覆盖了房地产行业，其目的是解决营业税全额征税、重复征税的弊端，有效降低房地产企业税负。营改增给房地产企业带来诸多好处的同时也带来了一系列的影响，我们期望可以及时了解营改增对房地产企业造成的影响，并采取相应的应对措施，以逐渐消除营改增给房地产企业带来的不利影响，促进房地产企业健康快速发展。

关键词：营改增；房地产企业；影响

营改增是避免重复征税，切实减轻企业税负，促进社会、经济运行效率的提升。房地产行业实行“营改增”面临较大的困境和瓶颈，难以快速顺利的实施，所以直到2016年5月1日营改增的全面推行才将房地产企业纳入营改增的范围之内。财税［2016］36号文件规定，房地产企业纳税人销售或出租自行开发的房地产项目均属于增值税的纳税范围，适用11％的增值税率，也可采取简易计税方法按5％的税率征税。营改增过后会对房地产企业的生产经营各方面造成影响，对于房地产企业从事的新项目及老项目也会造成不同的影响，比如单位出公差，住宿费和餐费可否抵扣，如何抵扣；针对简易征收方法计税的老项目，需要要求供应商或者是施工队必须提供增值税专用发票还是可以提供增值税普通发票等问题亟待解决，我们接下来通过深入剖析营改增对房地产企业的影响，提出相应的建议，以消除营改增对房地产企业造成的不利影响，促进房地产企业在新常态经济下稳定发展。

一、营改增对房地产企业造成的影响

（一）房地产企业的利润和现金流会受到影响

营改增后房地产企业的利润和现金流受到诸多的影响，具体表现在：一是由于房地产企业具有其经营的特殊性，可能会延期对与其合作的建筑企业付款，导致无法及时的取得增值税专用发票，造成进项税无法及时抵扣，进而导致企业流动资金被占用，可能出现资金较为紧张的情况；二是房地产企业大多以预售的形式销售房产，获得的收入需要进行纳税，然而房地产企业的建筑成本以及财务成本随着开发的不断开展和增加，但是进项税抵扣又较为滞后，严重影响房地产企业的现金流；三是土地出让金的增幅在“营改增”后可能会出现下降的趋势，严重影响地方政府的财政收入，这就使得地方政府会加大以前税金的清缴力度，影响房地产企业的短期利润和现金流。

（二）房地产企业建设成本会上升

房地产企业建设成本上升主要是由材料成本上升、人工成本上升和施工费用上升综合作用导致。材料成本上升体现在为建筑业提供原材料的供应商通常都是小规模纳税人，而且提供的材料较为繁琐，管理较为杂乱，使得建筑企业在购买原材料时无法取得增值税专用发票，进项抵扣难度加大，造成材料成本上升；人工成本上升体现在房地产企业的人工成本大约占30％，但是聘请的员工大多为农民工，人工成本的支出无法进行进项税抵扣，使得人工成本上升；施工过程中所使用的有些设备是租来的，而有形资产租赁的进项抵扣不足，导致施工费用上升。

（三）税负可能无法如预期的有所降低

房地产企业在实际的生产经营过程中往往无法如预期一样取得一些项目的增值税专用发票，使得进项税难以抵扣，造成实际税负并未下降，反而在短期内有所上升。第一，营改增的政策导向在短期内造成房地产企业税负上升，营改增后房地产企业开发的土地成本难以进行进项税抵扣，房地产企业花费大量的资金取得土地使用权的同时也面临高额的税金，特别是在一些繁华地段拿到的土地需缴纳的税金更多，国家的目的是鼓励房地产企业选择低成本的土地进行开发，但是在短期内会使得房地产企业税负增加；第二，对于一些营改增之前的老项目，其购买的固定设备及原材料无法进行增值税的进项抵扣，导致项目进展过程中实际税负增加。

（四）房地产企业纳税风险增加

营改增过导致房地产企业纳税风险增加体现在以下几点：首先，营改增导致房地产企业财务指标变化较大，新增了许多会计科目，使得财务人员的会计核算变得较为困难，可能在会计核算过程中出现错误，导致会计核算不够准确；其次，营改增后相关税收法规发生了变化，房地产企业的财务人员可能没有及时加强对相关政策法规的学习，导致无法及时准确的进行纳税，造成纳税风险增加；再次，房地产企业由于其涉及的项目众多，上级领导可能伙同财务人员就其中的一些项目伪造增值税专用发票进行进项抵扣，给企业带来潜在的纳税风险；最后，房地产企业缺乏纳税风险评估预警体系，不能及时发现纳税过程中存在的风险并及时控制。

二、房地产企业有效应对营改增的对策

（一）提升财务管理水平，加强对利润和现金流变动的监控

首先，应当加强现金流的管理水平，对于企业所从事的项目进行集体规划，整合成一个完整的系统，对各个合作企业的付款方式进行准确的计算和评估，以避免进项税延期抵扣给企业现金流造成的困境，以确保进项税抵扣时间的科学合理，促进企业现金流的健康稳定；其次，加强对营改增后企业相关事宜变动的学习，以准确把握营改增后房地产企业所涉及的项目会发生怎样的变动，并尽早的采取应对措施以规避可能给企业现金流带来风险的因素；最后，加强对企业利润表和现金流量表的监控，房地产企业应当在5月1号全面营改增后的关键时期，定期对企业的利润和现金流量进行计算汇总，并及时发现其中存在问题的地方，以确保企业利润的获得和现金流的健康。

（二）加强建设成本的增值税发票管理及税务筹划

首先，房地产企业应当加强增值税发票的使用和管理。一是加强财务部门对于“营改增”的认识，在合作过程中加强与建筑企业的沟通，在购买原材料后及时取得增值税发票以及相应的进项税抵扣依据，对于人工成本和施工费用，应采取专业合理的方式尽可能的进行进项抵扣，以降低企业建设成本；二是委派专门的人员进行增值税发票的管理，使得进项抵扣更加全面、及时，有效降低企业建设成本；三是房地产企业应当选择具有正规资质的、可以开具增值税专用发票的企业进行合作，以顺利进行进项抵扣，合理降低成本；其次，针对房地产企业从事项目复杂这个因素，房地产企业应当根据自身的发展特点和所处的市场经济环境，加强与当地税务机关的沟通，合理的利用一切税收优惠政策，对企业进行纳税筹划，以顺利渡过营改增过渡期。

（三）控制造成税负上升的因素，有效减低企业税负

首先，国家实行营改增具有一定的政策导向，但是在实现国家政策目标的过程中可能造成企业实际税负的增加，所以政府应当积极推行房地产企业营改增过渡阶段的临时性税收政策，比如扩大进项抵扣的范围和延长进项抵扣的时限，给与现金流出现问题的房地产企业给与经济支持等，以协助房地产企业向新税制过渡；其次，企业在项目开始之前应当对企业所经营项目的开展所涉及的方方面面提前进行纳税方面的整体筹划，有效控制税负的上升；最后，“营改增”后，对于房地产企业中混业经营的情况，应当对不同的项目进行单独的计算，比如采取分业核算或分率核算的方式，切实的降低房地产企业的税负。

（四）加强对最新税收法规政策的认识，降低企业纳税风险

第一，应当加强企业财务人员对于税制改革后会计核算方式的学习，并加强对于进项抵扣核算方面的考核，以确保财务人员会计核算的准确性；第二，通过宣传教育提升企业财务人员的职业道德，使其认识到虚开增值税发票的严重后果，以避免造成纳税风险的行为发生；第三，加强对企业财务人员对新税制的学习和认识，熟悉营改增后国家政策的要求和导向，同时熟悉进项抵扣的范围和科目，在规范操作的前提下完成新旧税制的过渡，并有效的协助企业降低税负；第四，建立纳税风险评估、防控体系，通过计算机对企业的财务数据进行录入和定期自动检测，以确定财务数据的准确性，同时对企业的涉税科目通过R等统计软件进行风险的评估和分析，及时发现可能造成纳税风险的财务数据并进行合理的控制，促进房地产企业顺利渡过营改增的过渡时期。

参考文献：

［1］覃丽华.“营改增”对房地产企业的影响及对策［J］.财会学习，2015（11）.

（作者单位：中交高新科技产业发展有限公司）

上接（第10页）

销售业务，必须缴纳百分之三的营业税。根据相关规定，提供电信业务的纳税人要分开计算增值税。［6］所以，实行“营改增”使得电信业里面很多的销售模式包含的一些捆绑式业务依然要征税，影响了电信销售终端公司的业务模式。

2.地方政府收入下降

“营改增”总的来说是减税，由于地方政府征收的主要税种就是营业税，在财政收入中是最多的。税制的改革缩小了营业税的征收范围，因此给地方政府的财政收入方面带来了巨大压力。同时，企业指定的财政支持政策在降低“营改增”带来的影响的同时也带来了财政支出方面的压力。

3.影响税务机关征管

“营改增”实行，税务局开始对电信业征收增值税，税务部门也变成了国税部门，大量的纳税人应和纳税项目，给国税局的征管带来了比较大的困难。不仅如此，对于电信业实行“营改增”，严重影响了地税部门的相关职能的有效发挥。

4.对公司手机采购等影响

客服费、宣传费等已经纳入“营改增”范围，对一部分进项税额用增值税发票进行抵扣将降低电信企业的成本费用。电信公司一般采取“地-省-集团”的模式来降低采购成本。“营增改”实行后，集团的税负就失衡了。一方面，电信企业一般会有大型工程项目，而不同区域、不同类型的工程进度不统一，导致年度进项税发票不均衡，可能产生现金流提前流出情况。另一方面，电信设备的采购、安装进项税抵扣基本取决于合作商的增值税,因而电信企业要识别合作商是否具备其条件，这类合作商或供应商的选择直接关系到电信企业现金流的管理以及效益的提高电信企业的发展离不开大量基础设施的投资和建设，营改增的推行，降低了企业运行的成本，有利于企业运营能力的增强,除此之外还会加大IT系统的改造难度，对企业的集团化管理造成干扰。［7］

四、手机终端销售通信企业采取的对策

电信公司要随时做好准备，了解有关政策市实施，做好变革的准备，有效地控制“营改增”带来的消极影响，同时，企业要抓住这个机会完善公司的管理方式，转变运营模式。运营商要及时改变自己的营销策略和销售业务模式，尽快地适应新的税收体制，根据消费者的爱好来制定合适的营销方式；优化产业结构和收入结构，完善营销和套餐的模式。加速推进在物联网、移动互联网和行业信息化等新兴业务领域的发展,在基础设施建设、企业资源配置和组织结构调整等多个环节中,增加对新兴数据业务的投入力度；与服务业分工专业化的未来趋势相结合进行税务筹划,可考虑将非核也业务进行外包,使人工成本转化为营业成本,从而可将进项税发票进行抵扣［8］。

五、总结

综上所述，“营改增”在短期内会是电信企业的税负增加，对它的营销模式带来不利影响，但是也应该看到它的积极影响，勇于创新，化不利为有利。税务机关也应该研究新的征管办法，建立高效的税务管理机制。

［1］韩亚奇.“营改增”对区域经济及税收的影响［J］.中国税务，2014（03）.

［2］郝晓薇，段义德.基于宏观视角的“营改增”效应分析［J］.税务研究，2014（05）.

［3］何代欣.电信业“营改增”影响几何［J］.中国税务，2014（08）.

［4］赖勤学，林文生.巧析巧国地方税体系的制度安排［J］.税务研究，2014（04）.

［5］李美珍，余建铭.“营改增”对广播影视业发展的影响［J］.财会月刊，2014（04）.

［6］赖勤学，林文生.巧析巧国地方税体系的制度安排［J］.税务研究，2014（04）.

［7］满子君.“营改增”对屯信业营销模式的影响［J］.财会月刊，2014（20）.

［8］石坚.“营改增”将进入攻坚战［J］.中国税务，2014（05）.

（作者单位：联通华盛通信有限公司广西分公司）