贷款买房，怎么做最合适？

邵萍

如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。借到银行的钱，其实就是等于赚到了。

相信很多人都有想有一个房子，面朝大海，春暖花开。于是，每天东奔西走，朝九晚五，每当听到楼市新政、房价要跌之类的词语，便兴奋不已。然而，尽管传言甚上，房价走势依旧高的可怕，到底是跌还是涨，谁都说不定！但是，不论房价是高还是低，有需要的时候还是得买呀！

如今买房不一定非要拿出全款，贷款买房不失为上上策。那么，贷款买房又有什么讲究呢？目前贷款买房的按揭还贷款方式主要有两种，等额本金和等额本息。等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏一样。但是，真的是这样吗？

其实，无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。

比如，如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；那么，第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元，以此类推。等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。

如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。那么，第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元，以此类推。等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。

通过上面的计算，可以看出两种不同的还款方式，都是公平的，不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做～笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。

所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。