房地产企业新开发项目成本控制的探讨

米玉芹

（新泰市城市建设综合开发公司，山东 新泰 271200）

房地产企业新开发项目成本控制的探讨

米玉芹

（新泰市城市建设综合开发公司，山东 新泰 271200）

伴随着房地产行业市场竞争的愈演愈烈以及国家的宏观调控，房地产企业有效的成本控制变得越来越重要。本文通过分析房地产新开发项目成本控制的必要性，明确成本控制的构成要素，结合成本控制的原则，提出实现房地产企业新开发项目成本有效控制的建议。

房地产；新开发项目；成本控制

一、必要性

1、新项目开发时进行有效的成本控制能够增加企业利润，提高经济效益

对于房地产企业来说，面对激烈的竞争环境以及与竞争者相同的开发条件，只有将新开发项目的造价控制在合理的范围内，加强对项目成本的控制才能通过较低的成本获得较高的收益，才能使得企业获得超额利润。在新产品开发过程中重视成本控制能够帮助企业创造较高的价值，权衡好项目成本和企业收益之间的关系，才能保证企业在进行新开发项目时能够实现价值的最大化。

2、项目开发过程中的成本控制是实现现代房地产行业管理体系的关键因素

房地产企业新开发项目的成本控制是全过程的控制，要在全体员工的共同努力下完成。在企业正常的经济活动中，与价值运动相关的都属于成本控制的范畴。对房地产企业的新开发项目来说，要对项目的成本实施控制，不仅要在项目立项时设立合理的预算标准，还要在项目实施过程中对耗费的资源进行有限监管控制，防止资源浪费的现象发生。成本的有效控制不仅能够提高新开发项目的收益，还能够完善成本控制的流程，为房地产行业管理体系的设立提供信息支持。

二、原则

1、整体性原则

成本控制的整体性原则是指项目开发过程中的全面控制，包括对项目开发的整个过程进行控制、对全部人员进行控制。旨在对项目从设计到销售的全过程、项目开发过程中涉及的全体工作人员进行严格的成本控制，并据此建立系统完善的成本控制体系，作为未来成本控制的依据，将成本控制进行流程化管理，从而使得项目开发全过程的成本控制始终有章可循，并能够得到严密监控。

2、最小化原则

成本控制最基本也是最关键的原则是使得项目开发的总成本降低为最小值，这就要求房地产企业在新开发项目的运行过程中要尽最大的努力降低企业的花费，从而保证项目在全部完成以后能够以最低的成本获得最高的收益。从另外一角度来说，房地产企业不仅要确保成本的最小化，还要根据自身的条件以及面临的外在环境制定符合自身要求和实际情况的最小成本目标。只有这样，才能在成本控制过程中做到有的放矢，使得成本控制的工作事半功倍。

3、实时监控原则

房地产的开发项目并不是循环生产的，而是一次性完成的，因此项目实施过程中的有效监管是保证成本得到有效控制的重要保证。新开发项目在正式建设之前首先要对整个项目进行设计，这时的规划只是对项目建设过程中的花费提供一个可以参考的标准，这一标准是房地产企业根据自身的状况以及项目的实际情况设定的，具有一定的科学性，如何保证企业在项目开发过程中达到最初设立的成本标准，最关键的操作就是在项目实施过程中对费用的消耗进行及时的控制和调整，防止偏差的出现或者是在偏差出现以后及时纠正，从而保证最初成本最小化目标的实现。

三、房地产新开发项目的成本控制

从房地产新开发项目的成本构成来看，开发成本在整个项目过程中占据较大。从房地产企业的具体情况来看，需要重点进行成本控制的环节包括：开发项目立项环节成本的控制、项目设计环节的成本控制、项目招标和投标过程中的成本控制。另外，由于国家营业税改征增值税的税制改革也对房地产的成本控制产生一定的影响，下面我们重点对上述几个环节以及“营改增”的背景下房地产企业成本控制进行详细分析。

1、项目立项阶段的成本控制

房地产新开发项目的立项阶段所需要的费用并不多，在整个项目的成本耗费中占据的比重也非常小，但是项目立项阶段在开发项目的整个过程中占据着举足轻重的地位，项目立项阶段所需要做的就是对项目的总成本做出一定的规划，明确整个过程中所需要的预算，预算制定的是否合理会对后续的全部阶段产生影响，因此立项阶段是整个新开发项目能否实现有效成本控制的关键。这一环节需要综合考虑企业的自身状况和项目本身的实际情况，包括估计项目本身所需耗费的前期成本、项目完成后能够获得的利润等，保证项目实施的全过程中能够实现资源的充分利用。具体来看，应该从如下几个方面入手：一是尽可能准确的估计房地产新开发项目的整个过程中所需耗费的成本，估算成本这一工作在整个立项过程中十分关键，这一步骤的成功实施能够对后续的研究奠定坚实的基础，有效地将成本控制的时间点从事后变为事前，提高成本控制的成功率。二是对新开发项目所涉及的全部人员尤其是财务人员进行监督控制，为提高估算的准确率提供保障。举例来说，对于完全相同的一个项目，假使新开发项目的初始投资为20亿，在完全相同的环境条件下，房地产企业在该项目中使用自有资金15亿和10亿所得到的资金的利用率和项目产生的利润是完全不同的，很显然，投资10亿的资金利用率会比投资15亿的资金利用率高，但与此同时，所带来的项目风险也就更高，应充分意识到准确做出预算对新开发项目成本控制的重要性。只有这样，才能保证后续阶段的正常运行。

2、项目设计阶段的成本控制

所谓项目设计，就是在项目正式施工以前将项目想要呈现的效果用图纸形象化的表现出来，预算的确定是建立在图纸确定的基础上的，因此设计环节的重要性不容忽视。项目方案设计的越合理，企业就越有可能利用最低的成本实现最高的收益率，实现企业价值的最大化。但就目前的形势而言，大多数的房地产企业对新开发项目的设计阶段的重视程度远远不足，最终导致后续环节的成本控制目标无法实现。设计阶段的成本控制可以从以下几个方面入手进行：一是项目的招标投标工作一定要严谨，在进行招投标工作时房地产企业要充分考虑设计公司的资历资质等条件，遵循公平公正的原则选择合适的设计公司。另外，根据新开发项目的实际情况，可以将项目划分为几个单独的部分，对每一个部门进行独立招标，而尽可能的避免将一个完整的项目交给同一家公司设计，这样就能适当降低一定的设计费用。二是要将项目的设计想法和成本综合考虑，在对新开发项目进行方案设计时要尽可能的用数据表达。同时，尽量采用标准化的设计，这样就能节省一定的项目施工费用。此外，要采用投资限额的方式，在对项目的设计达到既定的标准以后，就要充分考虑项目的投入资金。举例来说，房地产企业的一个新开发项目所需的土地费用为10亿元，单价为每平米2000元，建筑成本为1500元一平米，定价为4200元一平米，假如由于某些原因，设计公司没有遵循限额设计的原则，图纸没有全部讨论完善后就开始项目的施工工作，当项目进行到第5层时，开始对设计方案进行修改，这是损失会达到3000多万，尽管后来的修改使得成本节约了600万元，但是最初的限额并没有实现。三是项目的设计人员要与房地产企业的财务人员以及项目负责任进行及时的交流沟通，发现项目设计过程中出现的问题并对设计方案进行及时的修改，从而保证项目施工过程中不会出现严重的设计问题。

3、项目招标投标环节的成本控制

房地产企业的新开发项目选择什么样的施工企业对于项目实施过程中的成本控制至关重要，在项目的招标投标环节要尽量控制投标企业的价格，使其在一个合理的范围内，不仅能够保证价格的合理性，又能够有效避免中标企业由于过低的成本价格降低项目的质量。具体来讲，可以从以下几个方面着手处理。一是保证新开发项目招标投标过程中信息的透明化，依照公平、公正的原则开展工作。企业发布的招标信息要尽可能的分布广泛，多吸引相关企业进行投标，这样就能给自身更多的选择机会。除此之外，要对来投标的企业进行全方位的考察，保证施工企业既要有较高的实力技术水平，又要有强烈的社会责任感，这样既能避免项目费用过高，又能确保项目的质量。二是认真对待招标投标环节的文件管理工作。房地产企业在对项目进行招标时要严格遵守制定的投标条件，认真编写招标投标过程中所需的文件。特别需要注意的是，标书的编写一定要全面、准确，切忌使用模棱两可的模糊字眼，避免给后续的招标工作带来不必要的麻烦。另外，项目招标的标的要通过仔细讨论后认真确定，合理把控项目预算的浮动区间。

4、“营改增”背景下的成本控制

对房地产企业营业税改征增值税，一方面会造成房地产企业资金周转的紧张，另一方面会使得房地产企业的财务统计工作变得更加的复杂。因此，在“营改增”的改革背景下，房地产企业新开发项目的成本控制可以从如下几个方面入手。一是改善房地产企业的会计核算方式。在以往的会计科目的基础上，合理增设征收增值税所需要的会计科目，如设立“进项税额”、“销项税额”等明细科目。另外，还需要根据房地产企业新开发项目的具体情况对各项业务依照对应的税率计算税收情况。二是强化增值税进项税额抵扣的环节的管理。由于增值税和营业税计税方法的不同，房地产企业新开发项目所耗费的成本也就不同，为实现有效的成本控制，必须明确项目开发期间费用消耗的具体情况，因此要加强会计人员的职业素质与专业技术水平，保证增值税的进项税额抵扣环节不会出现纰漏，从未确保房地产企业有效的成本控制。

四、总结

房地产企业新开发项目的成本控制不是对某个环节的控制，而是对全过程、全员的控制，只有平衡好各个阶段、各个人员的任务，才能实现有效的成本控制。在对新开发项目实施成本控制时，不仅要进行全面控制，还要明确成本控制的关键环节，保证全面有重点的开展工作，同时采用动态管理思想，确定成本控制的目标，将事后控制转变为事前控制，确保房地产企业能够用最低的成本实现最高的经济收益。

[1] 范鹏、李彤：房地产企业开发项目成本控制方法[J].商业文化，2011（9）.

[2] 吴玉平：新形势下房地产开发项目成本控制的探讨[J].商业经济，2014（12）.

（责任编辑：李桐希）