营改增后房地产开发企业工程合同管理内部控制

吴彬彬

(瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)福建分所,福建 福州350008)

建筑业和房地产业同处一个大产业链的上下游,也是以往公认的发票管理比较落后、财务核算比较粗放的行业,侧面反映了其内部控制相对薄弱。营改增的全面推开促使企业主动改进公司内部各个业务层面的管理,进而促进企业经营管理模式的转变,这个过程同时也是改进、加强内部控制的过程。

1 营改增后房地产开发企业工程合同管理的主要风险

1.1 合同对方主体资格未达要求的风险

营改增后,由于关系到税务发票问题,合同对方的主体资格(决定开票资格等)成为一个重要的考量因素。根据增值税环环相扣的征税原理,能否有效取得进项税额抵扣凭证对企业的最终利润至关重要;建筑商、供应商是否能提供可抵扣进项的增值税专票,又与其主体资格密切相关。因此,确定投标人参与投标的资格时,就应该把好甄选关。

1.2 合同执行未跟踪到位的风险

合同跟踪不到位、执行滞后,整个合同的实际执行情况将达不到最初设想。例如：应取得的专票未及时取得而影响当期进项税抵扣,造成当期多缴增值税;施工现场出现变更后,后续付款和取得发票脱离预计节点。由于专票认证及抵扣具有时效性,营改增后若发生此类事项,则对企业的经济利益的影响将愈加突出。

1.3 合同执行过程中的纠纷处理不当风险

合同执行过程中设计变更认定、工程质量判定、验收标准尺度等方面出了问题,会导致工程进度款支付、工程结算款确认出现争议。由于合同双方均是按销项税额抵减进项税额进行纳税计算,合同执行过程中的纠纷处理不当、不及时可能会影响房地产企业销售实现期的增值税税负的平稳。

2 营改增后房地产开发企业工程合同管理的关键控制点和控制措施

工程成本是开发成本最重要的组成部分,控制工程成本应将着力点放在预算及合同管理上。营改增后,应加强财务部门对工程合同管理层面内部控制的介入。

2.1 加强招投标阶段的审核工作

2.1.1 财务提前介入招标文件条款的审核

工程合同的框架雏形来源于招投标阶段的招标文件。招标文件中就必须规定诸如一般计税项目提供增值税专票及专票税率、含税合同价后备注不含税价格和税率税额等条款。重视招标文件有利于将未来财务风险降低到可控或可预期程度。

2.1.2 加强对招标工程控制价的审核

招标控制价是控制工程成本、确保利润预期的一个重要内部控制点。财务提前介入,与公司已有的经验数值进行比对,并配合预算部门审核招标控制价的财务部分,测算项目预期利润,有利于全面分析项目成本、税负及利润的可控点。

2.1.3 重视对投标工程量报价清单的审核

对投标工程量报价清单进行审核时,工程、成本部门须充分熟悉乙方的营改增政策以及工程造价行业的定额计价变化规定,财务部门须介入税款部分的审核。

2.2 提高合同订立环节的审核要求

2.2.1 对合同内容的实质性审核控制

营改增之后,房地产开发企业工程合同条款的关注点主要集中在：价税分离规定、工程施工进度与付款节点、发票要求与取得时点、合同违约责任与处罚等方面。合同双方对工程进度条款和付款条款的博弈将更为激烈。甲乙双方各自涉及资金流出或流入节点与进项或销项税额的大小,尤其进入工程竣工结算和现房销售这两个时间段之后,双方的现金流和税额抵扣都会被合同条款的具体约定所影响。

2.2.2 对合同文本的形式审核控制

营改增后,税款问题的敏感性和利益相关性更为突出,合同文本不能再有瑕疵,涉及时间日期、须填写的专用条款空白处等都必须严谨处理。

2.3 加强合同履行环节的有效监控

合同执行影响预算,预算执行反过来影响合同执行进度,营改增后这个相互制约关系会更显突出,必须加强对合同履行的执行进度及力度的管理控制。

2.3.1 业务经办部门的管理控制关注点

合同履行过程中的任何变更、调整,都有可能影响双方销项税额或者进项税额的变动,应作为关键控制点予以关注,尤其是当乙方在投标报价中采用了不平衡报价时。

2.3.2 财务部门的管理控制关注点

财务部门需提前筹划、控制各期的税负平稳。关注整个工程合同履行过程中的付款、收票环节的实际执行情况,关注其中的税务风险,及时解决各种偏离合同规定引发的问题。例如关注不平衡报价项目可能带来的税负变动、成本增减问题。同时,公司管理层应提高财务部门在发票管理上的执行权限和处罚权限。

2.4 强化营改增后合同履行的后评估控制

企业须密切关注营改增后税务政策的更新和解读,在此基础上将工程合同的实际履行情况与最初合同设定进行比对,分析、发现、评估合同履行中存在的不足,并及时加以改进。

[1]安尼.浅析营改增后房地产企业内部控制[J].财会学习,2016,(07).