房地产开发竣工结算阶段工程造价控制的研究

朱海涛

【摘要】近些年来，随着我国社会经济的不断发展，房地产经济已经成为我国市场经济的重要组成部分，产生的经济效益和社会效益日益显著，在促进国民经济整体水平提升及各行各业发展中起到了重要的作用。随着房地产企业竞争日益激烈，对于房地产开发过程中，有效控制竣工结算阶段的工程造价，有利于提高开发项目全过程造价指标的合理性，促进房地产经济与市场经济相协调，规避房地产项目开发的风险，进而促进房地产企业得到持续、稳定、健康的发展。因此，房地产开发过程中，要切实完善竣工结算阶段的工程造价控制。本文简要阐述了竣工结算阶段工程造价控制的主要内容，并分析了其中存在的问题，在此基础上探讨了完善竣工结算阶段工程造价控制的有效性的措施。

【关键词】房地产开发；竣工结算；工程造价控制；预算与审核

随着市场经济的发展及国内国际经济形势的变化，房地产开发企业面临机遇与挑战并存的局面，为了提高自身在市场上的竞争力，实现企业经济利益最大化，房地产开发企业应完善自身的体系管理，在成本控制方面，要加强全过程成本管控，采取目标成本的管控机制，前期有估算，施工阶段有预算，竣工有结算的体制。而其中竣工结算阶段的工程造价控制尤为重要，竣工结算阶段工程造价是整个工程造价体系中的重要组成部分，完善合理的竣工结算体制，有利于开发项目的可操作性及经济效益的最优化。但是，就我国目前房地产开发行业现状而言，在竣工结算阶段工程造价控制中存在一定的问题。为此，要采取有效的措施完善竣工结算阶段造价控制工作，加强对预算、计价、工程量计量的管理，确保相关流程及相关资料的合理有序，提升竣工结算阶段工程造价控制的整体效力。

1、竣工结算阶段工程造价控制的主要内容

1.1工程造价控制的内涵

工程造价控制是包括工程投资与工程价格在内的造价控制行为。通过工程造价控制，可以实现工程投资的目标，并对施工过程中出现的相关调整做出有效的管理，提高开发项目整体的科学性与合理性。同时，在这一过程中，通过政府和市场调节两种手段对价格进行把控，从而实现对市场整体造价的最优体现。

1.2工程造价控制的目的

工程造价控制从广义上讲：主要目的是通过相关的监督与调控措施，保证工程造价的合理性与有效性，从而保证投资者的经济利益最大化。工程造价管理贯穿至整个工程施工的全过程，对整个工程的成本投入及控制起到重要的作用。工程的不同阶段，工程造价控制目的均有不同的侧重点。因此，在不同阶段要掌握本阶段工程的特点及工程造价控制的侧重点，开展有效的控制行为。在结算阶段工程造价控制中，主要对整个工程进行系统的审核与评估，保证整个工程在计价、工程量计算和材料单价等方面的合理性。

2、竣工结算阶段工程造价中存在的问题

2.1套高定额

在房地产开发项目中，影响竣工结算价格的因素诸多，其主要表现在定额基价和子目选择等方面。很多工程中承包商利用对定额子目的理解打擦边球，出现套高定额基价。就房地产开发项目结算而言，套高定额基价的现象较为普遍，套高定额基价的行为主要体现在以下四个方面：（1）忽略当地的定额基价标准。很多房地产开发项目中，承包方无视当地定额基价规定标准，而是采取于自身有利的特殊定额或者企业定额基价标准；（2）跨年项目中一味地采取有利于自身的定额基价标准。在很多跨年项目中，结算中通常未按项目工程的实际进度进行结算审核，而是根据自身利益最大化的原则，以定额基价中材料费较高的年份为结算标准进行结算上报；（3）沿用过时的定额基价标准。过时的定额一般存在人材机的耗用量较大，随着工艺的进步，新的定额综合考虑了新技术，采用合理的人材机的消耗量；（4）费用计算中出现重复计算的现象。在工程竣工结算阶段结算审核时，经常发现通过多次套用某一模块的定额子目，产生重复费用，导致竣工结算价格不合理，影响造价指标的准确性。

2.2虚报工程量

工程量审核在房地产开发项目结算中占据重要地位，其准确性是结算审核的基础，同时也是整个项目合理计价的关键所在。因此，工程量的准确性直接关系到竣工结算的合理性。但是，在房地产开发项目进展过程中，出现很多项目承包商虚报工程量以取得更高的经济利益。虚报工程量的行为主要表现在以下两种情况中：（1）不同的承包商共同承包一项工程。如果工程周期较长时，人员变动较大，如果工程管理不细致，很容易出现工程界面划分不明确，结算中工程量重复计算，承包商借此取得不合理的费用，损害开发商的利益；（2）工程设计变更。在房地产开发项目实施过程中，难免出现工程及设计的调整与变更，由于工程变更的原因减少工程量，在最后结算过程中未根据设计变更要求及实际工程情况，做出相应的调整，维持以前未变更的工程量，进而增加不合理的费用。

2.3提高材料价格

材料价格对竣工结算具有较大的影响，材料价格的高低直接影响竣工结算的结算金额。按常规工程上主要的材料价格随着月份具有一定的波动，承包商根据这个规律，模糊工程的实际施工时间，按材料价较高月份来上报结算。目前行业内开发商对于主要的材料价格管控是比较严格的。在签订合同时，一般对于主要价格采取上年平均值闭口管控，除非市场出现超出±5%左右的波动，才会同意承包商对此材料价进行调价。辅材采用定额站每月公布的市场价格作为计价标准。对于其他设备类的材料在施工过程中进行批价审核，或者通过战略采购的优惠价格，采取甲指乙供的方式进行采购。有效的控制了材料价的虚高乱报。从而保障开发商的合理的经济利益。

2.4提高取费标准

取费标准在房地产项目开发中竣工结算组价、计价的基础，取费标准的不同直接影响着甲乙双方的经营效益。其中较为常见的是承包商提高工程类别或者施工地区类别，提高取费标准，进而提高结算造价。针对这种结算时提高取费标准的现象，开发商现在签订合同时，就明确各类取费的标准和范围，明确结算原则，从严管控，遏制利用取費标准不明确而造成的经济损失和索赔。

3、竣工结算阶段工程造价控制的有效措施

3.1提升工程造价管控能力

为了提高房地产开发竣工结算阶段工程造价管控力度，首先要提升工程预算的管控能力，并在这一过程中加强对相关造价人员的能力培训。房地产开发项目分工很细，涉及各类专业。加之工程工期长、人员变动大、过程中的资料容易缺失，使得竣工结算控制难度加大。这就要求全面提升工程造价人员的管控能力，在日常工作的开展中，有针对性地对造价人员进行培训，针对造价政策规范的把握、工程造价的从业知识，系统提升从业素质及造价管理能力。例如，定期组织专业知识的培训和学习，主要分为两个组成部分：第一部分，将工程造价控制中关键点、难点及成功案例组织大家学习和交流，以“传帮带”的方式，科学、系统、全面的地传授给造价人员，并定期进行考核，考核合格后才能继续参与到工程造价管理工作之中；第二部分，对造价人员开展道德教育与准则培训，组织优秀员工与大家交流，增强造价人员的责任感与使命意识，进而严格地开展预算工作；同时，对国家政策及相关从业标准进行讲解与分析，保障造价人员在行业准则的规定范围内开展造价管理，从而避免因对政策的不了解或把握有所偏失而造成的不正当行为。

3.2严格把控工程量的计算审核

在房地产开发竣工结算阶段，准确的工程量是竣工结算的基础所在。因此，在工程量审核中要进行严格的把控，避免因主、客观原因造成的工程量不实核算，导致竣工结算虚假现象的出现。例如，在工程量审核过程中形成工程量审核小组与监督小组，两个小组针对自身的不同职责开展相关工作，为工程量的准确提供双重防护。一方面，成立工程量审核小组，小组的职责是保证工程量的准确无误，尤其是工程期限较长、工程设计有所调整的项目中，要严格对照工程施工中的竣工图，保证图纸的完整性和准确性，以科学态度进行工程量的核算。同时，要采取多人多次核算的原则，以此避免因为疏忽遗漏造成的工程量结果偏失；另一方面，成立工程量计算监督小组，小组的职责是对审核小组的审核过程及审核结果作以监督，避免谎报虚报工程量现象的出现。

3.3明确责任、风险与索赔

明确责任、风险与索赔是对合同（含招标文件）相关规定的有效履行，只有明确的责权在竣工结算阶段才可以发挥较好地管控作用，保证工程造价控制的有效性。例如，在房地产开发项目中，加强合同条款的约定范围明确；对于承包商的选择引入市场竞争机制。通过上述两者情况的规定，可以有效地规范承包商的行为，保证项目施工开展的有效性。同时，在合同文件中，应该加强对责任、风险与索赔项目的条款规定，确立合同文件的合理性与合法性，增强其实施过程中管控效力。同时应避免工程纠纷现象的发生，并拟定应对措施，即便发生也能找到行之有效的条款规定，解决纠纷，将不必要的损失降低到最小化。

3.4加强定额、材料单价的审核

定额子目套用及材料单价对竣工结算阶段工程造价控制具有重要的作用，因此，在规范竣工结算阶段工程造价环节中，必须严格审核定额及材料单价。例如，一方面，明确定额审核标准的界限及子项目界限，严格按照相关标准的范围进行定额套用，避免套高定额的出现。同时，在子项目审核中，要充分根据工程图纸及工程施工现场而审核子项目，做到界限清晰，条例明确，避免子项目的重复计算；另一方面，严格把控材料单价。在材料单价审核方面，甲方（或引入第三方审计）对乙方提供的单价材料进行审核，以确保审核的客观性和准确性。如审核基础类原材料，要注重对材料质量、数量、种类、功能的审核，并在此基础上做出有效的市场调研，将市场调研结果与乙方提供的相关资料进行对比，以保证数据的准确性，从而保证结算的有效性和合理性。

3.5完善签证现场审核工作

房地产开发项目中，随着项目的进行，经常会出现设计变更或技术核定及具体施工项目的功能调整。在工程施工过程中签证是记录设计变更及工程调整的重要凭证，因此，在规范竣工结算阶段工程造价控制环节中，必须严格审核签证现场。例如一些隐蔽工程中调整变更，因可追溯性随着工程进行或已无法直观看到，就很容易出现工程量或者工程事实虚报、瞒报现象。审核人员在审核签证时，要及时亲临现场进行审核，将记录在册的工程施工日志与施工图和工程施工现场进行比对，确保三者的统一。在核对过程中，要严格对照签证上所记录的项目、时间、更改理由等条目，并在实际现场检查施工调整的地点、范围和质量。通过上述手段确保签证的真实性与准确性，避免承包方为了获得不合理的费用而进行的弄虚作假行为。

3.6充分发挥工程监理的职能

工程监理单位受开发商委托，根据法律法规、工程建设标准、勘察设计文件及合同，在施工阶段对工程质量、造价、进度进行控制，对合同、信息进行管理，并履行工程安全生产管理法定的职责。因此，为了提高竣工结算阶段工程造价控制的准确性，要切实提高工程监理的职能效果与监理质量。例如，在项目开展过程中，工程部人员在管理工程的同时，需协调各方力量支持工程监理工作的开展，要予以工程监理足够的信任与帮助，并在工作中监督工程监理职责履行的成果。并且，在施工工期、施工质量及造价控制等工作开展中，所有建设过程中发生的变更的审核意见书必须有由工程监理和工程部负责人双方签字方可生效，尤其对结算阶段的造价审核工作更应该提出规范的书面意见。

结语：

综上所述，房地产开发竣工结算阶段工程造价是项目开发的最后环节，是对工程整体效果的考核，对投资项目的经济性具有重要的分析与评估作用，意义非凡。在具体的竣工结算阶段工程造价控制工作的开展过程中，要根据实际情况充分做好各个环节的管理与审核工作，完善预算、计价、工程量的管理，并在定额、材料单价及现场签证的审核中明确责任，提升审核的有效性与科学性，充分发挥工程监理的职能，最终确保竣工结算阶段工程造价控制的科学性与规范性，推动整个房地产开发项目成本控制的全面协调和可持续发展。

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