警惕预售证房价“死结”

孙华良

调控之手不让“高房价”出笼，开发商又不甘心降低房价销售。因此，不少可以上市销售的楼盘搁浅在“预售证”的沙滩上……

“速冻期”至少半年

上海楼市真够折腾的，刚坠冰窖，又遭一盆冰水迎头砸来，这就是所谓的上海楼市将进入一段时期“速冻期”。天寒地冻，哀声一片……

今年10月上海楼市新政“沪六条”主要功能，是从市场供应端上严控房价，而上海“11·28”楼市新政主要功能，是从需求端上严控房贷。可谓是“双剑封喉”，有绝杀楼市房价上涨之势。

尽管依然有地产大神在高唱：下一轮房价上涨，将比这轮更高。

同样，亦有地产大咖在哀歌：2016年是上海房价的顶部……

我的观点很明确，高调弹唱楼市赞歌不合时宜;哀声冷言楼市衰落有失风度。

这几天网络疯传任大炮的楼市“强心针”：《任志强谈房价：2017年会比这一轮涨得更高》。而且，转发者曰：任志强每次预测房价上涨都准。

我没细读内容就点评说：“任大炮此次会马失前蹄。”

同时，我在与一位朋友私聊微信时坦言道：此次调控房价上涨，是各级政府的一致行为，在短期内绝对无法改变这种调控房价上涨的趋势。其一，本身我怀疑任志强不可能讲如此无底线的话;其二，任大炮是楼市多方代表，如果正有此言，也是为悲哀的开发商打“强心针”。但此次任大炮不是一般的市场专业预判，而是带有严重的“政治色彩”。

我不想炫耀我的判断是否准确。我一直不认为上海房价会大跌，或者暴跌。上海房价会大跌的观点缺乏市场基础，同时，是一种盲目悲观论。

而让我判断上海楼市猴年马月能再次疯涨，我也不敢枉下结论。至少半年之内，上海房价绝对不可能再次出现疯涨！

尽管不少房地产开发商和代理商面对今年10月上海“沪六条”新政之后，“11·28”又再出重拳严厉调控楼市政策而怨声载道。但我认为这只是一种情绪的发泄，而在短时间内，开发商和代理商必须面对“速冻期”的严峻市场现实。楼市调控政策之所以要“速冻”楼市，是因为楼市房价上涨太疯狂啦。毕竟市场是由买卖双方组成的，不能只见卖方笑，不顾买方哭吧。

我一直强调房地产行业是“靠天吃饭的”行业，这个“天”就是政策。我们可能无力怨天，而只能根据天气的变化，来修正我们所走的行程。不但要在天气不好之时，仍然在路上行走，而且要行走得更稳健，更坚实，那才是楼市真正的“大智者”。

我认为，任何脱离实际的楼市评论都是“耍流氓”。在上海楼市将要面临的至少半年的“速冻期”里，开发商关心的是以什么价格能销售房子？购房者关心的是以什么价格能购买到房子？当然，楼市买卖双方最关心的敏感话题是，明年的房价是涨，还是跌？该不该卖房？该不该买房？

因此，上海楼市围绕着房价涨跌问题，将陷入预售证之房价“死结”！

上海楼市“速冻期”现状：据有关资料显示，上海11月份楼市成交量下滑至年内最低水平——58万平方米。

上海楼市为何会出现这种成交量低谷现象，我认为就是因为目前难以解开的楼盘销售预售证之房价“死结”问题。

众所周知，上海10月份出台的调控政策“沪六条”的核心内容是，规范楼市交易行为，严控楼盘上市量和上市销售房价。

什么楼盘可以上市销售？并以什么价格销售，必须受到严格控制。因此，上海楼市新房上市量大幅缩量。据悉，今年10月17日至11月6日的近三周时间里，上海新房新增供应量为零。据不完全统计，目前上海可以申请上市预售证的楼盘，实际可以获得上市销售之预售证的楼盘不到20%。当然，这种政策调控的目的，是遏制房价过热，遏制资产泡沫，逐步引导市场回归正常，让房价回归理性。

因此，今年11月份上海楼盘交易量降至“冰点”——58万平方米是情有可原的。

据不完全统计，目前上海可以申请上市预售证的楼盘，实际可以获得上市销售之预售证的楼盘不到20%。

为什么有预售证房价“死结”之说呢？原因是开发商们普遍对房价的预期偏高，喜欢房价上涨节节高，而将准备销售的楼盘房价定得很高，但又难过审核房价之关，而拿不到销售预售证。调控之手不让“高房价”出笼，开发商又不甘心降低房价销售。因此，不少可以上市销售的楼盘搁浅在“预售证”的沙滩上……

而上海楼市“11·28”调控新政以严控房贷入手，削弱了市场的购买能力，并将形成市场购买力下降的趋势。

曾经有不少内业专家和开发商预判，明年上海楼市的成交量将“腰斩”50%。我当时认为他们太悲观了，我的预判是明年上海楼市的表现是：量缩价平。缩量最多是30%，房价上涨和下跌的幅度，在上下5%之间。但以今年11月上海楼市成交量58万平方米推算，再加上收紧购房者房贷比例，将折损一定比例的市场购买力而论。如果明年上海楼市成交量真的“腰斩”一半，那市场真的不容乐观啦。

开发商真的纠结啊，高房价的预售证审批不出，低房价的 预售证又不想拿。但又担心一旦市场购买力下降，楼盘又出不了货怎么办？据悉，目前上海已经有几个楼盘以低于调控前的房价在抢销售出货了。

“死结”特征：加价销售+捂盘惜售

上海楼市“速冻期”现状：政策严格规定，不能以任何形式加价销售和捆绑装修加价销售;政策又严格规定不能捂盘惜售……

上海楼市为何会出现这种加价销售和捂盘惜售现象：我认为，这也是楼盘预售证之房价“死结”造成的问题。

楼市交易买卖的矛盾点，归结于房价的高与低。开发商卖低房价不乐意，购房者买高房价闹心。要平衡市场房价的高与低，目前只能仰仗政策“调控之手”了。

上海今年10月楼市调控之前，开发商嫌房价卖得低，可以通过电商，或者以装修费名义加价销售。现在政策明令禁止之后，理论上讲购房者能够受益，因为开发商不能加价销售了，房价自然就降低了。

但目前不少开发商在拿到自认为房价低的预售证之后，采取“捂盘”不销售的方式，来抵抗目前的调控政策。

松江有一个楼盘则公开以“工程质量问题须整改”，而不让购房者购买。不少购房者自嘲说：“限购政策是不让有房子的人再购买房子。而我们有资格购买房子，但开发商嫌价格低又捂盘限止我们购买。政策限购尚可理解，开发商限买，但我们没有方向。”

其实，政府有关部门明确“取得预售证的楼盘，不得以任何理由捂盘销售”。显然，开发商取得楼盘预售证而不让购房者购买的行为，是违反政府有关规定的。无论预售证审批的房价是高是低，开发商必须让购房者按照审批出的房价购买呀。这是一种市场的游戏规则，市场买卖双方必须按照规则进行正常交易啊。

《新民晚报》今年12月1日刊登了一篇文章，现摘抄的内容如下，以论证我的观点：

最近一次去位于松江泗泾的“华润佘山九里”看房，陈均华发现该楼盘单价为5万元/平方米，在售房源有几十套，但查询楼盘网上备案信息却显示，备案价在3.5万元/平方米的可售房源有170多套。陈均华甚至记得，该楼盘今年2月的售价仅为2.5万元/平方米，3月涨到3.3万元/平方米，7、8月又涨到4.5万元/平方米，而根据网上备案信息，该项目在今年4月申领预售许可证的最高备案价为3.66万元/平方米。他还发现，4月申领的预售证可售房源为225套，扣除已经网签和售出的套数，还剩140套左右，加上今年10月申领预售证的43套可售房源，应还有200多套可售，而且备案价在3.5万元/平方米的可售房源占大头，有170多套。“开发商这么搞，我们买房的买不到房，或者就是多掏冤枉钱。”陈均华说，现在政策对准这些市场乱象下猛药，相信价格能回归正常。

真的，上海楼市已进入“速冻期”，我们期盼能早日春暖花开。但作为开发商千万不要怨天忧地，更不可朝购房者出气。预售证“死结”之困，要以宽容之心待之。我认为一则不要违规。房价的高与低，亦是相对而言的。高房价卖得，低房价亦卖得，有市场购买才构成交易;二则要善待市场，优待客户。因为市场购买力的下降，会增加市场销售的竞争力。赢得市场的认可，赢得客户的信任，才是房地产企业生存之本。房价高与低是暂时而相对的，企业生存和发展之路才是长久的。如此，预售证之房价“死结”，才能得以解脱。