存量公租房开展PPP模式

黄丽艳

摘要：“十三五”是我国大规模新建公租房投入使用的时期，改进存量公租房的运营管理效率是现阶段的主要任务。本文从化解政府债务，优化资源配置和拓宽民间资本的投资范畴两个角度分析了存量公租房引入PPP模式的必要性，从相对稳定的可盈利空间、政府政策支持和充足的民间资本等角度分析其可行性。

关键词：PPP模式存量公租房必要性可行性

一、问题的提出

截至2015年，全国建设的公租房（含廉租房）已有1800多万套。大规模公租房的建设在改善中低收入居民条件的同时，一些问题也开始显现，如多省市2013年审计报告显示，已建好的保障房空置率极高。其中，海南省近万套空置，广东1.15万套空置，山东省1.29万套空置，云南省则多达2.3万套空置。故如何提高存量公租房的运营管理效率已迫在眉睫。PPP（Public-Private-Partnership）模式作为政府提供公共产品和服务的新型模式，最早由英国于1982年提出，现已被广泛应用于世界各国，主要应用于基础设施、能源、环保等领域，并取得了良好的成效。事实证明，经过合理设计的PPP模式有助于将政府和市场两种不同机制的优势结合起来，弥补各自的不足，实现资源利用优化。存量公租房采用PPP模式可以有效发挥市场的作用，在市场追求利益最大化的过程中，实现资源的有效配置。

二、存量公租房开展PPP模式的必要性和可行性

（一）必要性

1.化解地方政府存量债务，优化资源配置

“十二五”期间，我国保障性安居工程建设规模庞大，2011-2015年开工建设4013万套，其中，公租房（含廉租房）约占40%。据估算，“十二五”期间保障性住房需要投入约4.93万亿元资金，其中，公租房（含廉租房）需要资金1.75万亿元。政府建设公租房的资金来源有政府财政预算、土地出让金、债券和公租房租金收入，其中政府性资金为主要资金来源。政府财政资金不足，造成大量资金来自于银行贷款或发行地方债券，政府负债率较高，对政府的财政造成巨大的还款压力。而目前，我国存量公租房存在空置率高，资源利用率低，后期维修养护成本较高，且缺乏严格的监管机制，无法保障公租房的高效运作。这使得相对稳定的公租房租金收入无法得到保证。

2.拓宽民间资本的投资范畴

我国私营企业在投资渠道方面仍受到诸多市场准入的限制，尤其是在传统垄断行业和领域，如电力、热力、社会保障、金融、邮政等领域。据孙洁（2013年）撰写的《PPP与保障性住房》，中国民间资本进入垄断行业的比重不到20%，在全社会80多个行业中允许国有资本进入的有72种，允许外资进入的有62种，而允许民间资本进入的只有41种。存量公租房引入PPP模式，即引入民间资本，拓宽了民间资本投资的渠道，对民间资本投资的发展和结构完善起到积极作用，同时民间资本参与存量公租房项目，在获取一定经济利益的同时，在加强政府和民营部门合作的过程中，能够使政府进一步了解民营部门的需求，完善我国的投资环境。另一方面，民营资本在合作过程中，能够加强自身的社会责任感，而其逐利性和灵活性有助于提高存量公租房的运营管理效率，拉动国内投资需求，加强各经济主体之间的交流和互利共赢。

（二）可行性

1.相对稳定的可盈利空间

存量公租房作为一种准公共产品，在消费过程中具有不完全非竞争性和非排他性，正好符合了PPP模式所要求的竞争性和排他性两种性质。这使得存量公租房采用PPP模式成为一种可能。

存量公租房采用PPP模式是否成功，取决于如何吸引社会资本参与项目中来，社会资本的逐利性（包括盈利和名誉等）是否能得到一定程度的满足是其关键。一方面，社会资本方可获得相对稳定的公租房租金。另一方面，政府会给予民营资本一定的租金补贴，在一定程度上填补低租金的缺口。此外，政府会提供一系列的税收减免等优惠措施，同时可在贷款融资方面给予民营资本一定的贷款授信额度。

2.政府政策支持

国家出台了相关政策，鼓励并引导民间资本投资保障房，详见表1。

3.充足的民间资本

改革开放以来，我国私营经济快速发展，民营资本不断积累，已成为我国金融资本和产业资本的重要组成部分。根据国家工商行政管理总局统计，截至2015年底，全国共有企业2，185.8万个，比2014年底增加366.5万个，增长20.1%。全国私营企业共1，908.2万个，比2014年底增加361.8万个，增长23.4%。其中全国私营企业占全国共有企业比重达87.3%。从企业数量上看，私营企业已经在全国市场上占据举足轻重的位置。由此可见，我国民营资本在长期的发展过程中得以积累，已有足够的实力参与公租房的运营管理。

参考文献：

[1]苏双蕾.基于PPP的公共租赁住房建设运作模式及租金定价机制研究[D].重庆交通大学，2012.

[2]邸达.浅议PPP模式在我国公租房项目资金运作中的应用[J].财金投资，2015（10）：33-35.