“一地两证”能否办理转移登记

◎ 张颖

“一地两证”能否办理转移登记

◎ 张颖

案　例

2008年，甲企业取得某宗地的建设用地使用权，并办理了国有建设用地使用权证书。后甲企业谎称该宗地的使用权证书丢失，向不动产登记机构申请了补办。登记机构在其门户网站上刊发甲企业遗失、灭失声明15个工作日后，为甲企业补办了证书，但未在登记簿上记载，也未在证书上注明“补发”字样。2015年，甲企业将该宗地的建设用地使用权转让给乙企业并依法办理了登记。2016年，乙企业与丙企业签订合同约定将该宗地的建设用地使用权转移给丙企业，双方到不动产登记机构申请转移登记时发现甲企业手中仍然持有补发前建设用地使用权证书。登记机构能否办理转移？

分　析

一、物权状况以不动产登记簿的记载为准。

《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”该法第十七条同时规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”据此可知，不动产权属证书只是权利人享有不动产物权的证明，在效力上低于不动产登记簿，当不动产权属证书与登记簿不一致时，一般应当以不动产登记簿的记载为准。本案中，判断该宗地的权属状况应当以不动产登记簿的记载为准，除非有证据证明不动产登记簿确有错误。因此本案涉及的该宗地的建设用地使用权权利人应当为记载在不动产登记簿上的乙企业。

二、在符合转移登记条件下，不动产登记机构应当依法办理转移登记。

《不动产登记暂行条例》第二十二条规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”本案中，虽然甲企业仍然持有补办前的证书，但是在登记机构完成刊发遗失、灭失声明的程序并在不动产登记簿上记载该宗地的建设用地使用权权利人为乙企业起，原土地权利证书就已经失效了，并不属于该条规定的存在权属争议的情形。乙企业作为合法的权利人，不动产登记机构可以为其办理转移登记。

三、不动产登记机构在向权利人补发新证时应当及时刊发声明，并在不动产登记簿和权属证书上记载补发情况。

《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条规定：“不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明‘补发’字样。” 本案中，不动产登记机构在甲企业申请补发新证时，已经在不动产登记机构门户网站上刊发了甲企业的遗失、灭失声明，15个工作日满无异议后，也应当及时将补发不动产权属证书的事项记载在不动产登记簿上，并在补发的不动产权属证书上注明“补发”字样，避免不动产权属证书持有人产生疑惑，引发纠纷。

（摘自《中国土地》，作者供职于国土资源部不动产登记中心）