基于服务营销视角下大连既有住宅小区停车问题研究

大连理工大学城市学院 郭富红

基于服务营销视角下大连既有住宅小区停车问题研究

大连理工大学城市学院 郭富红

笔者通过对大连市部分住宅小区走访调查发现，小区停车场车位不足，业主“停车难”已经成为普遍存在的问题。“停车难”导致业主将车辆乱停乱放，一方面加大了小区物业管理难度，另一方面也给业主生活带来很多不便，并且影响了楼盘升值。本文对大连既有小区停车问题存在的原因进行分析，在服务营销视角下结合小区实际提出了解决策略。

服务营销 住宅小区 停车场

大连许多住宅小区停车位不足、车满为患，业主“停车难”随之带来的问题是随意占用公共道路和场地乱停乱放。车辆的乱停乱放，损坏了小区的绿化与公共场地；车辆的川流不息，影响了小区交通安全，威胁到了尤其是老人、儿童的出行安全；车辆露天乱停乱放堵塞小区道路，影响了居民的正常生活，引发邻里之间的纠纷。停车问题破坏了物业管理公司为业主提供优质服务的能力，影响了业主对小区住宅服务质量的感知。

美国是最早研究停车问题的国家，主要针对高密度开发的城市中心停车问题进行研究。1923 年佩里的“邻里单位”和克拉伦斯斯泰恩等提出的“雷得朋体系”对后来汽车交通时代的城市住宅小区规划理论和实践都有很深的影响；40年代苏格兰的交通专家屈普在他的《城市规划与交通》一书中提出了“划区”来解决城市的交通问题；1964年英国交通部发表了题为“城市交通”的《布坎南报告》，该报告被认为是制定小汽车交通环境政策的理论基础。上述文献主要从城市规划与城市交通的角度对停车问题进行研究。国内对住宅停车研究较少，尚属起步阶段，主要集中于研究停车方式的选择问题。

无论是国内还是国外都未从“使用者”角度研究停车场建设问题。对于业主而言，购买住宅不仅获得归属感，还希望获得优质的小区服务与良好的居住环境。开发商则可以通过优质的小区服务与居住环境提升楼盘的价值。而住宅小区停车问题已成为影响服务与环境的主要问题，也是大连住宅小区普遍存在、亟待解决的问题。

服务营销认为服务场景具有“包装作用”与“辅助作用”，通过服务场景传递服务产品的“内在”信息，使“无形”服务“有形化”，并且可以促进或阻碍服务的提供。停车场是住宅小区服务场景的重要组成部分，停车配套问题成为人们买房时关注的重点。停车场的车位配建比例适当、停车位布置及收费合理可以提高小区整体的环境质量，业主也可以感受到优秀的居住质量。本文主要从“业主”的角度，利用服务营销理论对大连住宅小区的停车问题进行研究，丰富住宅停车问题的研究范围，并且对现有大连住宅小区停车难、停车不规范等问题提出建议，提高业主对小区物业服务质量的感知。

1 大连既有住宅小区停车问题存在的原因

(1)私家车的急剧增长，对静态的交通设施供应产生巨大的需求，最明显的表现是超过了小区现有配备的停车位，这是导致当前小区住宅 “停车难” 的最直接的原因。2015年，小型载客汽车达1.36亿辆，其中，以个人名义登记的小型载客汽车(私家车)达到1.24亿辆，占小型载客汽车的91.53%。与2014年相比，私家车增加1877万辆，增长17.77%。全国平均每百户家庭拥有31辆私家车，如图1所示。在这样的大环境下，大连私家车数量同样也急剧增长。

(2)停车位配建比例不足。大连许多住宅小区过去在规划设计时没有从发展的角度充分考虑规划停车位和停车场，造成停车位配建比例严重不足，或者停车位布置不合理而无法使用，难以满足业主停车的需求。如翰林观海小区现在有10个大型的地下停车场，在最初规划时10个地下停车场的车位能够满足当时小区业主停车的需求。但是现在该小区许多家庭平均至少有一辆车，导致地上停车场的出现及乱停乱放，占用了小区公共道路和场地，危害了小区正常的公共交通秩序。正因为居住环境质量的下降，部分小区业主开始卖掉或考虑卖掉房子，停车位不足也影响了该小区二手房的销售。

图1 近5年私家车保有量情况

(3)住宅小区缺乏有效的管理措施。住宅小区固定停车场车位出售或收取较高车位费，露天车位仅个别小区收取少量占道费，大多数小区不收费。很多业主无力承担过高的车位费，并且物业服务公司缺乏管理措施，导致小区路面乱停乱放、 固定车位出现闲置的怪现象。高新园区菁英汇小区共有三幢楼，并相应地配建了地下停车场，可以满足三幢楼业主停车的需求，可是在楼前的公共场地及道路上仍旧有很多私家车乱停乱放，而该小区的地下停车场却有很多闲置的车位。造成这一问题的根本原因是停车场的收费过高，很多业主无法长期支付，结果业主就占用公共场地及道路停放车辆。物业公司缺乏管理措施，对这种现象也无力管理。乱停乱放车辆给该小区业主生活带来很多不便，业主对居住质量非常不满意，导致很多业主将房屋出租或出售。

2 大连既有住宅小区停车问题对策分析

为了提升大连既有住宅小区业主居住质量，提高业主满意度，解决措施如下。

2.1 改建小区现有停车场

对于大连既有的住宅小区而言，机械立体停车场是不错的选择，比较有代表性的是正负双向布置的升降横移式停车设备。机械式立体停车库节省占地面积，停车位采取竖向空间叠加，能高效利用空间，有利于项目的整体规划，提高综合经济效益；结构形式多样，配置灵活，适应性强，既能设在室内，也能在室外建造；由电脑控制，提高停车效率，减少了汽车存取的运行时间，也减少了尾气、噪声和灰尘，有利于提高业主的居住环境。

2.2 利用距离小区较近的服务场所停车

有些小区已经不具备改建停车位的条件，但是发现一些小区附近存在服务场所，这些服务场所都配有停车场，服务场所闭店至第二天营业这段时间停车场的车位是闲置的。可由小区物业管理公司与服务场所签订协议，解决附近小区停车难问题，同时在不影响服务场所正常经营的前提下还能给服务场所增加收入。实现物业管理公司、业主、服务场所的共赢。如弘基书香园小区1期3期与锦辉商城相邻，锦辉商城的营业时间9：30-21：00，业主下班的时间一般是5：30，但很多业主开车到家都在6点以后，甚至更晚到小区，锦辉商城的停车场6点以后会有很多的车位闲置，满足小区业主停车的需求，停车问题的解决提高了小区业主满意度。

2.3 加强对住宅小区停车问题的管理

政府有关部门要尽快制定出台机动车停车场(位)建设、管理、经营收费等相关政策，为住宅小区停车管理提供必要的政策保障。公安、交通等有关部门要将住宅小区车辆管理纳入日常监管范畴，对住宅小区车辆乱停乱放问题进行专项治理，加强住宅小区停车管理的日常指导、监督工作。

2.4 促进民间投资兴建路外停车场

若大连原有住宅小区车位饱和，可以借鉴日本的“购车自各停车位”政策，日本城市路外的停车场随处可见，通过“购车自各停车位”政策的执行培养了人们合理的用车习惯，在很大程度上这一政策减少了小汽车的使用量，成为合理交通结构的调剂杠杆。

综上所述，大连既有住宅小区停车问题的解决不可能一蹴而就，需要政府、开发商、物业、业主等方面的配合与共同努力才能解决。

[1] 张海茹，陈军．住宅小区停车难问题的对策——从哈尔滨市停车难谈起[J]．管理方略，2010(05)．

[2] 缪慰时．住宅区停车场建设的特点及其选型[J]．起重运输机械，1999(01)．

[3] 王之文．住宅小区停车问题的思考[J]．吉林省经济管理干部学院学报，2009(06)．

[4] 郭成军，赵峰，孙建乐．住宅区改造项目停车场建设方案优选研究[J]．山西建筑，2014(28)．

[5] 中国物业管理协会培训中心．物业管理实务[M]．北京：中国建筑工业出版社，2007．

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