房地产公司的财务报表分析——以万科集团为例

邓翠君

（肇庆学院 经济与管理学院，广东 肇庆 526061）

房地产公司的财务报表分析
——以万科集团为例

邓翠君

（肇庆学院 经济与管理学院，广东 肇庆 526061）

在把握房地产行业发展现状的基础上，分析了房地产企业万科集团的发展历史及经营状况，对该集团2010—2013年的合并财务报表进行系统分析，重点分析了该集团财务方面的“四大能力”，即偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力，全方位剖析了该集团经营过程中的资金运作情况、财务状况和运营效益，分析了该集团运营过程中财务方面存在的四大方面的问题，提出改进该集团财务状况的5项建议。

房地产公司；财务报表分析；财务指标；四大能力

财务报表向社会传递了企业财务状况、经营成果和现金流量的信息，反映了企业的整体运行情况。通过分析企业的财务报表，比较“四大能力”的变化趋势，可以全方位剖析和了解企业经营过程中的资金运作，并客观地评价企业财务状况、营运效益、发展前景的优劣。财务报表分析可以促进企业更好地改善经营管理，弥补经营中的缺陷，为进行科学的经营决策提供可靠的依据。合并报表反映了公司整体的运行情况，排除了母公司与子公司之间关联交易的数据，更具参考性。为了解房地产企业财务状况，探寻促进房地产行业发展的对策，选择该行业龙头企业万科集团企业股份有限公司（简称“万科集团”）的合并报表为研究对象，通过其四大能力的分析，比较该集团2010—2013年有关的财务指标，分析其整体运营效益和财务状况，发现存在的问题，提出改进的建议。

一、万科集团的背景分析

（一）房地产行业发展现状分析

1988年中国住房制度改革以来，中国房地产投资额占GDP的比重越来越大，2003年房地产被国务院确立为国民经济支柱产业，到2007年，房地产产业到达了顶峰，2008年受国际金融危机和国内“抑制过热”政策的影响，全国房地产投资额虽有所增长但增长率开始下降，2009年国家为了应对金融危机，拉动经济发展，放宽了货币政策，房地产业出现投资加速、销售增加、价格快速上涨的情况，2010年，为了打击投资投机性购房行为，政府颁布了“国十一条”等严厉调控政策，随后又密集出台了信贷、土地、税收等政策，房地产市场开始降温，随后几年，政府相继颁布了“国八条”“京十五条”“限购令”等措施，坚决制止部分城市房价继续暴涨。目前房地产行业现状是：一二线城市房价、地产价格居高不下，三四线城市去库存压力较大。在十八届三中全会“市场化在资源配置中起决定性作用”的指导思想下，预计房地产行业将保持平稳增长。

（二）万科集团简介

万科集团成立于1984年5月，总部设在深圳，1988年开始开展房地产业务，1991年上市。该集团专注于住宅开发，1993年把发展大众住房确定为工作重心，经过几十年的发展，成为中国最大的专业住宅开发企业。2010年，业务覆盖了东部沿海的46个重点城市，到2012年销售额超过一千亿，成为行业之首。

万科集团经过自身的努力，获得了良好声誉，其打造的“四季花城””金色花园”等多个楼盘深受欢迎，先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”“亚洲最优50大上市公司排行榜”，多次获得《投资关系》等国际权威媒体评出的最佳治理公司、最佳投资者关系等荣誉。

二、偿债能力分析

（一）短期偿债能力分析

1.流动比率。流动比率是流动资产与流动负债的比率，反映企业用流动资产偿还流动负债能力的强弱。较认可的流动比率为2：1，表示即使有一半的流动资产不能在短期内变现，也可以偿付流动负债，保证企业财务状况的稳定。万科集团2010—2013年流动资产、流动负债及流动比率情况见表1。文中万科集团财务数据全部来源于万科集团2010—2013年年度报表。

表1 流动资产、流动负债及流动比率

由表1可知：（1）万科集团的营运资产增长迅速，2012年已超过一千亿元，原因是流动资产增加数量多于流动负债，表明万科集团支撑企业的营运与发展能力强。（2）流动负债的增幅比流动资产的大，流动比率呈现下降的趋势，且远低于认可的标准，表明万科集团的负债风险较高，短期内流动资产不足以偿还短期债务，偿债能力较差。

2.速动比率。速动比率是企业速动资产与流动负债的比率，即流动资产中扣除变现慢的存货资产后与流动负债的比率。速动资产包括现金、交易性金融资产、应收账款等，其中应收账款的变现能力是最重要的影响因素。房地产企业的速动比率一般保持在1倍左右，万科集团2010—2013年速动比率变化情况见表2。

表2 速动比率

由表2可知，万科集团的速动比率呈现波动下降趋势，且远不足1倍，原因是由于万科集团预售尚未竣工的住宅收入只能计入预收账款，也不能结转成本，导致速动比率较低。2010—2013年的预收账款同比增长率为134.46%、49.32%、17.93%、18.69%，下降幅度较大，虽然预售楼房在一定程度上提高了实际偿债能力，但不足以还债。2012年速动资产的增幅大于流动负债，速动比率稍有回升，但仍呈下降趋势，说明万科集团的短期偿债能力存在一定的问题。流动资产中速动资产的比重较低，由原来的35%降到25%左右，变现能力较差，偿债压力较大。

3.现金类比率。衡量短期偿债能力的现金类比率有2个：现金流量与流动负债比率和现金比率。前者是衡量公司经营过程中产生的现金流偿还流动负债程度的指标；后者是衡量公司用现金类资产偿付流动负债的指标，控制在20%左右，既能保证有合理的现金偿付债务，又能确保不会过多保留盈利能力较差的现金资产，提高现金的使用效率。万科集团2010—2013年现金类比率情况见表3。

表3 现金类比率

由于2013年支付其他代垫费、联合经营公司及集团外部单位外来款项增加较多，2013年的经营活动现金流出增幅远大于现金流入，导致2013年的现金流量净额同比下降了48.37%，随着流动负债的剧增，现金流量与流动负债比率下降到0.58%。现金流量与流动负债比率呈现出下降的趋势，表明万科集团在经营中产生的现金流不足以偿还短期债务，短期偿债能力较弱。

由表3可知，2010年的现金比率较高，现金类资产较多，2011、2012年有所改善，现金流量趋向于比较正常的水平，说明万科集团在2012年能合理利用资产，提高资产效益。然而，在2013年现金流量下降迅速，直接降低了6.64%，与此同时，流动比率、速动比率也在下降，说明万科集团的短期偿债能力呈下降趋势，财务风险在加大。

（二）长期偿债能力分析

资产负债率是指负债总额与资产总额的比率，与股东权益比率相加为1，用于衡量公司利用债权人资金进行经营活动的能力，反映公司财务的安全和稳定程度。一般该比率控制在50%，但房地产行业达60%～70%，即负债总额在资产总额中的比重为65%左右，才有利于保障长期债务的偿还。万科集团2010—2013年长期偿债指标情况见表4。

表4 长期偿债指标

由表4可知，万科集团的资产负债率呈递增趋势且大于70%，而股东权益比率较小，同时由于房地产项目开发的需要，2011—2013年的长期借款分别为210亿、360亿、367亿，借款急剧增长，负债总额持续增加，股东权益在资产总额中所占的比重越来越小，表明万科集团这几年的资本结构、资金成本、财务风险和财务杠杆的利用有一定程度的变化，万科集团的财务风险在加大，投资风险增大，长期偿债能力在减弱。

三、营运能力分析

（一）应收账款周转率

应收账款周转率用于分析公司应收账款的变现速度和管理效率，该比率越高，公司资金回收越快，资产流动性越强，短期偿债能力越有保障，能在一定程度上弥补流动比率低的不利影响。万科集团2010—2013年应收账款周转率情况见表5。

从表5可知，万科集团的应收账款周转率2012年比2011年增长了14.45%，原因是万科集团的结算规模增加了，营业收入相应增长了43.65%。应收账款的收账期约为一个星期，2010—2011年万科集团应收账款变现速度较慢，平均收账期较长，营运能力较差，2012—2013年有所提高，应收账款回收较快，提高了资金利用效率。

表5 营运能力指标

（二）存货周转率

存货周转率反映公司存货的周转次数，表示公司存货的变现速度，衡量企业的销售能力及存货是否过量。万科集团的存货逐年增加，这几年存货的构成情况大致为：在建开发产品占60%，拟开发土地占35%，完工开发产品占5%，比例较为合理。虽然完工开发产品占比例较低，但万科集团每年都投入大量的资金开发土地、建筑楼房，其中存货占用了70%的流动资金，在资产总额中占67%，随之营业成本也逐年递增，增幅越来越大。由于2011年“国八条”“京十五条”等政策，房产出售困难，同时降低了对拟开发土地的资金投入，导致存货滞销，盈利下降。万科集团2010—2013年存货周转率情况见表5。

从表5可知，万科集团2010—2013年的存货周转率虽然2011年略有下降，但仍呈递增趋势，周转天数也逐渐减少。万科集团的存货周转率过低，周转天数达到3年多，存货占用大量的资金，存货主要是土地和楼房，资金回收速度慢说明万科集团的存货管理水平不高，整体的资产营运能力较差。

（三）资产周转率

资产周转率用于分析公司资产的管理质量和经营效益。如果周转速度过慢，那么获得同样的销售收入就必须占用较多的资金，增加了资金占用的机会成本。万科集团2010—2013年资产周转率情况见表5。

从表5可知，万科集团资产周转率基本稳定在0.3，有递增的趋势，但比率仍然较低，周转天数达到1 200天左右，表明万科集团生产经营环节的改善有成效，但资产效益仍然较差，最终会削弱盈利水平。

四、盈利能力分析

（一）销售盈利指标

销售盈利指标反映公司每单位销售收入所赚取的利润，体现经营耗费所带来的经营成果。由表6可知，万科集团2010—2013年的销售净利润与销售利润率、成本费用利润率呈递减趋势。这是由于受政府调控、行业市场等的影响，万科集团采取打折促销等优惠，提高住宅的销售量，减少存货。这3个指标越小，表明万科集团收入的盈利水平越弱，净利润率水平下降，为提高销售、获取利润付出的成本代价越大，成本控制能力进一步减弱，万科集团的盈利水平逐渐降低。

表6 销售盈利指标

（二）总资产净利率

总资产净利率是总资产周转率与销售净利率的乘积，反映了公司投入与产出关系，以及投放资产的整体效益。万科集团总资产净利率从2010—2013年各年依次为5.00%，4.53%，4.64%，4.27%,近4年的总资产净利率在4%至5%浮动，呈下降趋势，虽然平均资产总额和净利润都在逐年增长，但两者增幅的大小决定了比率的高低。资产的收益率是由产品的盈利性和资产营运能力构成，薄利多销使毛利率下降，但并没有使资产周转率迅速提升，反映出万科集团的投入产出比率在逐渐下降，资产的利用效率相对较低，盈利能力在减弱。

（三）净资产收益率

净资产收益率是总资产净利率与平均权益乘数的乘积，也是由总资产周转、销售净利率和平均权益乘数这三者构成，反映企业自有资金的投资收益水平，是反映企业盈利能力的重要指标。万科集团2010—2013年净资产收益率情况见表7。

表7 净资产收益率

由表7可知，万科集团近几年的平均权益乘数逐年增加，表明企业的负债程度越来越高，万科集团利用举债经营和财务杠杆的作用获利，财务风险较大。净资产收益率随着权益乘数的增大在2010—2012年递增，说明万科集团依靠增大负债总额，增加权益乘数来提高净资产收益率，带来了较多的杠杆利益，盈利性较高。然而在2013年净资产收益率下降了1.38%，这与销售净利率下降有很大的关系，总费用大幅提升，同比增长了38.5%，从而导致获利水平有所下降，资金的管理效益也减弱了。

（四）每股盈利指标分析

上市公司每股盈利指标有每股收益、每股净资产和市盈率等，是比较重要的财务指标，是测定企业股票投资价值的重要指标，也是投资者进行投资决策的重要参考。万科集团2010—2013年每股盈利指标情况见表8。

表8 每股盈利指标

从表8可知，万科集团每年的净利润都在不断地增长，它的每股盈利指标都呈递增趋势，说明万科集团每股股票的价值越来越高，盈利性较强。但市盈率持续走低，由16.95下降到6.63，表明民众对万科集团的股票支持率较低，万科集团的市场前景不容乐观。

五、发展能力分析

（一）销售增长率

销售增长率是本年销售增长额与上年销售额的比率，是衡量市场份额大小、开拓业务以及扩大资金规模的重要指标。万科集团2010—2013年的销售增长率分别为3.75%，41.54%，43.65%及31.33%。万科集团2010年受政策的影响较大，增长率较低，但2011年出现较大的增幅，同比销售增长率达到41.54%，随后两年增长率都在30%以上，表明万科集团采用打折促销等优惠措施，极大地促进了销售，增加了销售收入，市场占有能力较强。万科集团有良好的品牌形象和口碑，有较强综合实力，发展前景较好。

（二）资产增长率

总资产增长率是衡量企业的资产扩张情况，分析企业发展潜力的指标。2010-2013年万科集团的总资产增长率分别为56.7%，37.36%，27.88%及28.37%，资产增长率逐步下降，2010年万科集团的资产经营规模扩张较快，但由于受政府调控和市场环境的影响，万科集团开始谨慎投资，减小资产规模的扩张。而净资产增长率呈上升趋势，由2010年的20.21%上升到2013年的28.37%，说明万科集团的负债总额虽有增加，但负债增长率大幅下降，净资产规模在慢慢增加，持续能力进一步增强。

（三）收益增长率

收益增长率主要包括营业利润增长率、净利润增长率和总利润增长率，用来衡量企业营运过程中的盈利能力和发展状况。由表9可知，万科集团2010—2013年的收益增长率呈下降趋势，由于受政策和业务结算影响，2013年的收益增长率减少到16%左右，同时行业收益增长率也在整体下降，说明房地产企业受市场环境和国家政策的影响较大，万科集团发展受到影响。

表9 收益增长率

六、公司财务状况总体评价

（一）万科集团存在的问题

通过各项财务指标的分析，可以看到万科集团整体的发展情况呈现出良好的一面，但营运过程中还存在着一些问题，主要有以下几点：

（1）存货在资产总额中占的比重较大，占60%～70%，流动比率、速动比率较小且呈下降趋势，流动资产的变现能力较差，短期债务面临的压力较大。同时，资产负债率越来越大，负债总额也在不断地增加，在资产总额中占的比重越来越大，万科集团举债投资风险大，偿债能力较差。

（2）资产类周转率虽然有所上升，但比率还是比较低，营业周期较长，资产的利用效率和管理水平有待进一步提高，同时，要增强自身的销售能力，创新销售方式，否则会影响公司的盈利水平。

（3）土地资源的减少和土地竞拍价格的上升，对于房地产来说土地购置会成为一个难题，在土地购置方面可能会面临较多的问题。而且万科集团的成本费用率较高，为取得利润付出的费用较高，毛利率下降。

（4）万科集团净资产收益率的维持或提高主要是通过扩大举债规模，提高负债在收益中的比重，增大权益乘数，而不是提高资产周转率和销售收益。

（二）改进企业财务状况的对策建议

针对上述问题的解决，提出以下对策建议：

（1）应优化存货结构，把存货的数量控制在一个适当的水平，改善营销策略，扩大销售，减少存货在总资产中的比重，以免造成存货过多，积压资金。同时，也要密切关注政府的政策和市场的动态走向，预防存货数量过大造成的风险，做好规避工作。

（2）近年来，房地产行业竞争激烈，土地价格高，同时，经济发达城市房价、地价高，成交量低，经济发展中城市发展空间较大且住房需求大，因此万科集团应深度分析市场的动态，做好定位，在土地购置方面要更加谨慎。

（3）积极加强与政府合作，寻求政策方面的支持，争取土地购置方面的优势。

（4）不仅要依靠财务杠杆和权益乘数提高净资产收益率，而且应提高产品的盈利能力和资金周转率，要加强内部管理，充分利用流动资金，提高资产的综合使用效率。

（5）做好年度财务计划和财务预算，严格控制建筑成本，适当减少各类费用的支出，提高营业额和利润。

（6）做好市场调研，分析各城市的需求，做出有针对性的调整，并提供售后服务，努力提高信誉水平。

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（责任编辑：张宝杰）

邓翠君，女，肇庆学院经济与管理学院会计学专业2011级学生。

指导教师：詹健梅，女，肇庆学院经济与管理学院讲师，硕士。