“营改增”对房地产企业的影响

张楚婷

摘 要：2012年，我国首次将交通运输业和部分现代服务业纳入“营改增”试点，随着改革的不断深入与在交通运输行业积累的改革经验，房地产行业也加入了“营改增”的大军。2016年5月，“营改增”全面推开，我国将逐渐用增值税取代营业税，这将是对我国税收制度的一项改革。增值税环环抵扣，有助于避免重复征税的特点将会对房地产开发企业产生怎样的影响？房地产企业又将如何应对？本文将从这个角度进行探讨。

关键词：营改增；房地产企业

当前，我国经济增速逐渐放缓，经济发展状况不容乐观，尤其是对于房地产企业，整体销售量下滑，大不如前，面对当前的经济形势，我国出台了一系列政策来稳定经济，这其中最瞩目的就是“营改增”政策的出台，“营改增”政策的实施有利于加快财税体制的改革，建立更为合理的税收制度，完善税收体系，避免重复征税，降低企业缴税额，约束企业行为。对于房地产行业而言，上游涉及金融保险业、建筑业、交通运输业，这些行业均以进行了“营改增”这对房地产公司增值税抵扣是一大利好消息，但是也存在着一系列问题。

一、房地产开发企业“营改增”后所面临的问题

（一）增值税发票获取难度大。土地成本、建安成本是房地产公司进行房产开发所承担的主要成本，这两者能否取得进项税发票，严重影响了企业未来所需缴纳的增值税纳税额度。但是，在实际中我们发现想要取得增值税发票很困难。从土地成本角度分析，开发商通过竞标等方式从政府处获得土地使用权，但是，由于政府并不是企业，所以无法向开发商提供增值税专用发票，导致大额资金在进行纳税时无法抵扣。同样，对于无偿划转、集体合作、股权收购等行为，也无法取得增值税专用发票。从建安成本角度分析，建筑材料包括沙石、钢铁、水泥等，这些材料一般需求量大，在价格同等的情况下，企业选择可以开具增值税发票的企业就好，但是，一些零散购买的小物件或是五金等零部件的供应商可能是小规模纳税人，其无法开具增值税专用发票，导致企业无法抵税。

（二）地区发展水平不同，对于政策适应能力不同。我国各地区经济发展水平有着较大差异，地区发展不平衡，使得各地房地产企业适应“营改增”的能力也不同，对于经济发展水平较低，发展速度较慢的地区而言，11%的增值税税率明显过高，这对该地房地产企业尤其是较小的房地产企业将是一个不小的挑战。

（三）已开发未销售的房产不能进行增值税抵扣。从目前的“营改增”文件来看，规定2016年4月30日之前收取并以向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票，也就是说，之前建造好、未销售的房产的进项税额不能抵扣。对于房地产商而言，存量房在企业资产中占比很多，在进项税额抵扣上造成了浪费。

（四）如果不进行规划，可能导致企业税负增加。假设A企业为增值税一般纳税人，2014年营业收入为X万元，营业成本为Y万元，假设营业成本均可取得增值税专用发票且抵扣比例为11%，城建税率为7%，教育费附加为3%，营业税为5%，不考虑其他因素影响，那么：

营改增前应缴纳营业税：X*5%

营改增前应缴纳城建税：X*5%*7%

营改增前应缴纳教育费附加：X*5%*3%

共计应缴0.055X

营改增后应缴纳增值税：（X-Y）/（1+11%）*11%

营改增后应缴纳城建税：（X-Y）/（1+11%）*11%*7%

营改增后应缴纳教育费附加：（X-Y）/（1+11%）*11%*3%

共计应缴[0.121（X-Y）]/1.11

两者差额为：-0.05995X+0.121Y

Y/X=0.495，也就是说，如果不考虑其他因素，营业成本占营业收入的比例小于0.495时，企业所需缴纳税款增多。这就要求企业在规划建设，投资建设的时候，就要做好相应成本的计算。

二、“营改增”将产生的积极影响

（一）有利于避免重复征税。在楼盘开发阶段，房地产企业需要在土地、材料、装修等项目上缴纳增值税。在楼盘销售阶段，房地产企业又要在其销售时按照销售额缴纳营业税，这就导致了房地产企业重复缴税的行为，多次缴纳税款导致房地产公司成本加大，也不利于我国的房价稳定。但是，“营改增”后，如果能够形成一个完善的抵扣链条，将企业购置的建安、材料成本在销项税中扣除，这对于房地产公司的成本把控是十分必要的，从长远的角度来说，还能在一定程度上稳定房价。

（二）有利于延迟缴税时间，盘活企业现金流。目前我国大多数房地产公司均采用预售方式销售房产，营改增之前，在预售阶段，企业就应该按照5%的比例上缴营业税，这就造成了企业还没有收回大额房款时，就支出了大额税款，但是在“营改增”之后，在预售阶段企业按照3%的比例上缴增值税，同时，这一部分预缴的税款在最后完成交易确认收入时，还可以进行抵扣，也就是说，预缴增值税和进项税一样，在期末进行增值税缴纳时可以扣除。这对于房地产商几十亿的销售额来说，是一笔不小的开销。

（三）有利于约束企业行为，提高征税效率。“营改增”引入了上下游行业的约束力量，之前房地产公司可能会对销售收入或经营利润等项目金额有意瞒报，或是通过虚增费用等行为来降低企业所得额借此进行偷税漏税行为，“营改增”后，企业缴纳增值税，这与上游开具的增值税专用发票有着直接的联系，以票控税，凭票抵税，不能通过其他手段少缴税，倒逼企业自律，加大企业逃税偷税难度。

（四）中央地方利益统一，征税体系逐步完善。营业税一直属于地方征税项目，所征额全部归属地方，而增值税只有25%归属地方，其余75%归中央所有，所以导致某些地方政府不自律，不积极征缴增值税。但是“营改增”之后，中央和地方各分配50%，中央和地方利益统一，各地政府自然会加强征管。

（五）有利于提高房地产公司财务部门管理水平。“营改增”后，企业要认真学习新政策，在成本方面的税金核算会更加细致，在账务处理上，新老政策也会有很大不同，企业要提高财务部门人员的业务素质，合理利用税收优惠，这有助于促进房地产公司财务管理部门进一步规范其会计核算业务。

三、房地产公司面对影响应采取的策略

（一）认真计算报价，提高精装房比例。企业在规划初期，应该比较上游企业报价，对其收入、成本、利润等方面进行相关的测试分析，尤其是在增值税进项税额方面要进行认真的测算。企业可以建造一部分精装房，不仅可以迎合一部分消费者的购买需求，更重要的是可以将精装房的进项税额在期末时予以抵扣成本，降低税负。“营改增”的实施，也将促进企业开发精装修类的项目。

（二）加强内部财务控制。在采购过程中，企业要要求采购部门必须获取增值税专用发票，尽可能的保证零散原料成批购买，财务人员要与采购人员多沟通、多交流，及时取得增值税专用发票并及时入账，确保会计核算的及时性和准确性。提高会计核算质量，认真保留每笔发票、凭证，做到账目有据可依。总之，一定杜绝采购过程中不索取增值税发票的现象发生。

（三）加强政策学习。“营改增”是一个新政策，可能有很多地方都不完善，在工作中如果遇到问题，要及时与税务部门沟通。企业要进行“营改增”方面的培训，内部要创立增值税全流程跟踪管理制度，员工要加强对“营改增”的学习。

四、总结

“营改增”政策将会使房地产开发企业纳税行为规范化，对于原先守法的企业，“营改增”的实施一定是减税的，但是对于会计核算不规范，存在偷税漏税行为的企业，一定是会加税的。“营改增”有效避免了反复征税的行为，使二、三产业更加紧密的联系在一起，从根本上打击了不开发票、虚开发票的行为，大大提高了纳税遵从度，也提高了地方政府的缴税意识，这预示着我国税收体系的不断完善，也有利于我国企业未来的发展。

参考文献：

[1] 张运贤.当议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014（14）：43-44.

[2] 吴丹彤，李学东.营业税改增值税对企业的影响[J].会计之友，2012（22）.

[3] 张玉珍.营改增等新一轮税改对房地产企业的影响与对策[J].中国乡镇企业会计，2013（3）.