住房空置率调查分析

郑宇轩

摘 要：如今我国楼市异常火爆，在一线城市中房地产市场的投资量和成交量量价齐升，但是在我国三四线城市中住房市场却遭遇惨淡的境况。在这些城市中大量出现“鬼城”，大量的住房没有人住，房地产公司的销售中心门可罗雀，无人问津。基于此利用典型楼盘抽样调查的方法，对辰溪县城区交房3年以内的住宅小区的空置情况进行统计分析，得出我县住宅空置率现状，并探讨我县住宅空置率的影响因素及空置住房的形成原因。目前，国内外对住宅空置率的定义并没有达成统一共识，为便于调查研究，本文中所使用的住宅空置率是指在某一时间点上，空置住房占全部住房的比例。房地产市场空置率越高，标明市场遇冷，销售状况不佳，房价有下跌的压力；空置率越低，房地产市场转向卖方市场，可供购房者选择的余地变小，房价有持续上涨可能。

关键词：房地产；空置率

由于2015年上半年以来央行多次降准降息，陆续出台“330新政”及公积金贷款购房政策，国家宏观调控政策不断加压，住房信息联网、房产税、不动产统一登记预期的加强是否对县级城市空置住宅产生了影响，我们通过对抽样调查的结果进行分析，以了解辰溪县住宅空置的现状及成因。

一、样本选择与调查分析方法

（一）调查方法

1、物业公司问卷调查。本次调查由于时间、精力以及其他方面条件的限制，采取典型抽样调查的方法进行，即在城区内符合调查条件的住宅小区，发调查问卷至各小区物业公司。本次问卷调查共计发出问卷100份，回收60份，其中有效问卷50份。

2、购房者随机访谈。在符合调查条件住宅小区的购房者中随机进行访谈调查，调查内容包括工作地点，购房目的，未入住原因等。

（二）空置率计算方法

考虑到调查数据获取的情况，每个住宅小区住房空置率的量化，采取以下计算方法：

住宅空置率=（未售住宅套数+未收房住宅套数+收房未入住住宅套数）/住宅总套数*100%

通过公式计算出辰溪县总体住宅空置率和各行政区住宅空置率。采用定性研究方法对小区住房空置率与小区区位、交房年限、销售均价、户室面积的关系进行初步分析。

二、辰溪县住宅空置现状分析

（一）全县住宅空置率

通过对50份有效样本数据进行汇总统计后得出，辰溪县总体住宅空置率为40.41%。根据定义，本文住宅空置率由三部分组成：住宅待售率、住宅未收房率、住宅收房未入住率。样本小区总体住宅待售率为38%，其中样本小区中待售率最高值为65%；而住宅未收房率为10.27%；样本小区总体住宅收房未入住率为10.91%。

（二）住宅空置率的影响因素

1、区位因素。区位因素对住宅空置率的影响，基本满足离中心城区越远住宅空置率越高的规律。在这五个样本楼盘中建欣家园与祥宇星城是距离县城中心位置相对来说距离较远，其空置率相应也偏高。而其他三个楼盘距离中心城区较近，但是先锋国际的相应配套设施和环境因素致使住房空置率较高。

2、成交均价。将样本小区的成交均价进行分类统计，从以下折线图可以看出，成交均价与住宅空置率之间并不存在严格意义上的线性关系，成交均价与住宅空置率之间的关系，实际是价格背后隐含的区位条件、配套成熟度、房屋质量等诸多因素综合作用在住宅空置率上的结果。县城的大部分居民消费水平不高，收入有限，对于高房价来说，居民都会量力而为。在相比较下他们会选择性价比较高的住房。

3、套均面积。套均面积与住宅空置率整体呈现中小户型空置率偏高，大户型空置率低的特点。套均面积与住宅空置率之间的关系，主要和项目受众客户家庭人口情况、项目营销策略等因素有紧密联系。考虑到住房的实用性现如今大部分家庭以三口之家为主，小户型相比其他两种户型而言更受欢迎。90M2以下的住房空置率仅为23.5%，而大面积住房类型（144M2）的空置率是最高的，占82.86%。

三、辰溪县住宅空置原因分析

（一）住宅未售的主要原因

1、住宅产品库存量较高。全年房地产开发投资完成8.30亿元，增长40.0%。其中，住宅投资4.79亿元，增长20.5%；办公用房投资0.17亿元，增长66.1%；商业营业用房投资2.55亿元，增长99.3%；其他投资0.79亿元，增长38.7%。全年商品住房施工面积140.68万平方米，增长36.7%。其中住宅施工面积92.66万平方米，增长44.3%。商品房销售面积20.37万平方米，下降28.8%；实现销售额5.54亿元，下降32.6%。

2、新兴区域基础配套设施落后。对空置率较高的样本小区进行分析后发现，除了因交房年限短而导致的高空置率外，大部分空置率较高的样本小区分布在相对偏僻的新兴区域，市政设施和公共服务设施还跟不上业主入住的基本需求。交通不便、区域基础设施落后、配套服务设施不完善等问题不仅成为新兴区域住宅滞销严重的首要原因，而且也是小区交房后业主不愿立即入住的重要顾虑。

（二）交房未住的主要原因

通过对购房者进行访问，将交房后未入住使用的购房者住宅空置原因进行归纳统计后发现，有受访者表示区域配套、提前购房、经济压力等原因，住宅目前处于未装修状态；值得一提的是，有个别受访者表示是因为房屋存在质量问题，未对房屋进行验收而空置。归纳起来，对购房者交房未住的原因主要有以下几个方面：

1、居民可支配收入不足。由于居民手中可支配收入不足，经济压力较大，使得很多业主的毛坯房交房后无法立即拿出资金投入装修，是导致房屋空置的重要原因之一。另外购房者急需资金周转时，也会通过以出售不动产变现的方式度过危机，导致在等待出售的这段时间内，房屋处于空置状态。

2、区域配套设施不完善。距离中心城区较远，地理位置相对较偏远，交通便利程度、基础配套设施成熟度均无法和中心城区内成熟地段相比。道路、交通、水、电、气、电讯等居住条件和就学、就医、购物、文化娱乐等配套服务还不够成熟是此类地段内住宅空置的主要原因。

3、人口流动的影响。由于外出务工人员的逐年增加，农村人均收入得到显著改善。他们纷纷从农村地区迁往县城并在此置业。但是这些外出务工人员的存在，他们的流动性比较高，虽然在县城置业但是没有将自己所购房屋进行使用。这加剧了我市房屋空置的不确定性因素，会在一定时间内造成本市房屋空置现象。

四、对策

（一）政府应该对房地产政策领域通过“增量节源，存量开流”的方式推进去库存行动。加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控，合理控制商品住宅增量，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

（二）政府应当实施的打通商品房与保障房的通道、鼓励农民工回乡购房等措施，则是在库存的存量部分“开流”。对回乡置业的市民给予部分购房优惠，从商品存量房中回购住房用于解决辰溪县的保障房，这样既解决了存量房，也使低收入家庭住房问题得以解决，政府不需额外建房用于保障房项目，一举两得。（作者单位：湘潭大学）

参考文献：

[1] 贾士靖、王珊珊、韩素卿.石家庄市住房空置率调查分析[J].建筑经济，2010年第3期.