我国地产开发和销售主要指标完成情况及其增速分析

王玉蔚　刘　青

我国地产开发和销售主要指标完成情况及其增速分析

王玉蔚刘青

房地产行业的发展一直备受瞩目，我国地产开发和销售主要指标完成情况直接影响我国的国内生产总值变化。近几年，受经济和法律因素、国民需求等影响，房地产行业的发展速度缓慢，行业内急需改革和扶持，国家不断出台新政策，旨在刺激该行业继续蓬勃发展。

地产开发；地产销售；增长速度

房地产行业一直是人们和国家较为担心的行业，2015年以来，我国出台一系列政策来刺激房地产行业，但是房地产行业并不乐观。2015年3月5日上午，十二届全国人大三次会议上，李克强总理在政府工作报告中首次提出“互联网+”行动计划。通俗来说，“互联网+”就是“互联网+各个传统行业”，但这并不是简单的两者相加，而是利用信息通信技术以及互联网平台，让互联网与传统行业进行深度融合，创造新的发展生态。2015年下半年，随之而起的是实体房屋中介链家所经营的链家网，链家网将传统的商品房销售与互联网相结合，并且迅速发展和传播起来。

2015年8月25日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，成为2015年的第四次降息，至此，商业贷款首套房年利率最低为4.87%。而以北京公积金为例，北京5年期（含）以下公积金贷款利率由3%下调至2.75%；5年期以上的贷款利率由3.5%下调至3.25%。刷新了近20年历史最低纪录。点评降息的同时还有降准，这意味着银行将释放更大规模贷款，房贷将更好申请，购房者利息支出也更少。8月31日，住建部、财政部、央行下发通知，下调公积金二套房的首付比例。此次下调，很大程度上也会刺激二套房的购买欲，从而活跃房地产市场。

一、影响我国地产开发和销售的宏观因素

国家出台一系列政策，旨在刺激我国的房地产行业能够蓬勃发展。从宏观来看，影响我国地产市场的因素一是作用在房地产开发的过程中，二是贯穿于房屋销售的过程中。

1.影响我国地产开发指标的宏观因素

⑴资金的流动性。资金是房地产开发与投资过程中的决定性因素，资金的来源与数量、资金量的保证等对项目开发至关重要。一般来说，资金的来源途径主要有：自有资金、银行贷款、预收房款等。在开发的过程中，大多数建筑商是先垫付资金，而后通过垫资所取得的凭证与开发商进行结算。垫付的资金除了自有资金，剩余的就是从银行或者其他机构借款而来，由于很多规模较小的建筑商无力承担巨大的开发费用，也没有办法承担垫资的风险，只能被迫放弃开发，进而就会影响房地产的开发。而开发商的资金想要完全地收回直至实现利润，必须是完成所有的房屋销售，这并非一件简单的事情，所以，他们的资金流动性往往也很弱。资金回流受到阻碍，地产的开发就会受到影响，由此可见，资金的流动性是影响我国地产开发的决定性因素。

⑵土地使用权的获取。根据我国土地所有权和使用权分离的理论，土地的所有权归属于国家，而土地的使用权可以通过市场进行有价转让。根据土地分布的区域不同，可以把土地大体分为新城区土地和旧城区改造土地。

地产开发项目一般有：住宅、商业地产、办公楼和其他等。一般来说，新城区土地地处偏远，在郊区或者城市边缘部分，进行房地产开发时，需要考虑所开发土地的位置，分析决策所要开发的项目。新城区一般设施不是很齐全，需要开发者自行开发建造，会给开发增添很多阻碍，所以，开发商在选择新城区土地时考虑的因素就会多一些，某种程度上也影响了房地产的开发。

随着社会的不断发展，人口的不断增加，很多城区内的房屋变成了老旧危房，配套设施需要改进，便需要进行旧城区改造。一般进行旧城区改造的土地价格都比较高，但改造过后的利润也很大，变成房地产开发商眼中的“大蛋糕”。因此，旧城区改造土地的获取，也变得尤为困难。

⑶市场的需求。商品经济条件下，需考虑生产和销售之间的关系，也就是市场的供求关系。地产业也是如此，房地产开发取决于市场的需求，如果市场的需求很大，供应不足，开发自然就会增多。反之，房地产开发就会减少。

2.影响我国地产销售指标的宏观因素

⑴经济因素。影响我国地产销售的主要因素就是经济因素。主要有国民的收入、房产的价格和房产的效应等。其中房价和国民收入分配中的资本收入之间存在着相互作用的关系。房价上涨1%会使资本收入份额提升0.16%～0.43%，资本收入份额上升1%则会推动房价上涨0.39%～0.54%。当然这种相互的关系也不是绝对的，也存在地域上的差异。［1］在分析经济因素对房地产销售指标的影响时，不能绝对地说收入增加就会促进房产的销售，或者房价升高会阻碍销售。收入与房价的影响是相互的，在经济因素中也是最主要的。

⑵法律政策因素。近期房地产政策利好频频出台，“330房贷新政”，“二套房首付降至4成”，“营业税免征期限5年改2年”，“公积金新政”等，一个接着一个。这些新政都明确显示房地产的小阳春到来了。房地产政策的不断出台刺激，显示中国政府对楼市调控由限购从严到政策支持的转变。2015年，国家四次降低贷款利息，也可以看做从侧面刺激了我国地产的销售。2015年前5个月，18家典型房企的销售金额为5655亿元，同比增长2%；销售面积为5418万平方米，同比增长6%。国家统计局数据显示，2015年10月，我国商品住宅销售面积同比增长7.9%，商品房销售面积同比增长7.2%。自2015年不断出台相关利好的房地产政策以后，我国房地产销售呈现了稳步提升的状态，由此可以得出结论，法律政策也是影响我国房地产销售的一个重要因素。

二、我国地产开发和销售主要指标完成情况及增长速度分析

1.房地产开发和销售指标及增长速度

国家统计局的数据显示，2012-2014年，我国地产的投资总额仍处于逐年上涨趋势，但增长速度变慢。其中住宅投资额占总投资的份额明显减少，可以看出，我国地产开发和投资的方向逐渐转向商业地产和其他地产。2012-2013年，房屋施工面积增长16.1%，到2014年末，房屋施工面积仅增长9.2%。然后，房屋新开工土地，2014年较2013年减少10.7%，我国房地产开发从2014年起，开始走下坡路。

2012-2014年，虽然新开工面积不增反降，但是由于地产业经营周期的特殊性，我国地产的竣工面积逐年上涨。2014年，商品住宅房的竣工面积较去年同期增长2.6%，但是，商品房的销售面积却出现了负增长。自2009年房价迅猛增长以来，对于商品房销售的影响并不大，反而，因为国民需求、人口增长、国民恐慌心理等因素，使商品房的销售面积不断增加。直至2014年，商品房销售出现了负增长，我国地产业的发展开始回落。（见表1）

2014年，我国地产的资金来源中，国内贷款和个人按揭贷款所占份额约为

28.6%，只比2013年增长一个百分点，而资金总额2014年和2013年几乎持平，由此可见，由于商品房的销售处于萎靡状态，地产业的资金回笼就受到阻碍，资金量得不到保证，也影响了房地产业总体的开发与投资。

表1　2012-2014年房地产开发和销售主要指标完成情况及其增长速度

2.房地产开发和销售指标评价及增长速度分析

2012-2014年国内生产总值逐年上涨，但总体增长速度开始放缓。全社会固定资产投资包括基本建设投资、更新改造投资、国有单位其他固定资产投资、房地产开发投资、城镇集体固定资产投资、联营经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济及其他经济类型的固定资产投资，农村集体5万元以上固定资产投资，城镇工矿区私人建房投资和国防、人防基本建设投资。根据国家统计局数据显示，2012-2014年，全国固定资产投资总额明显增高。从经济统计层面上看，把全社会固定资产投资按照三大产业分类，其中第三产业，即交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业等所占比重最大。房地产业作为第三大产业，对国内生产总值的影响不容忽视。（见表2）

表2　2012-2014年国内生产总值及全社会固定资产投资额

通过表1和表2中的数据，可以计算我国房地产市场的几个主要的指标评价。包括三大类：国民经济协调关系指标，市场协调指标和内部协调指标。（见表3）

表3　我国房地产市场主要指标评价

（1）国民经济协调关系指标。从2012年起，连续3年，我国房地产开发投资额占全社会固定资产投资的份额都低于正常范围。说明我国全社会固定资产投资虽然青睐第三产业的投资，但是不再偏向于房地产行业。商品房囤积，销售受阻，使开发商对房地产开发望而却步，投资者选择投资的时候，也开始寻找其他热门产业，冷落了地产业，促使2013年下半年以来，房地产行业逐渐萎靡下来。房地产投资增速回落，“房地产投资增长速度/GDP增长速度”所反映的指标基本与市场情况相一致。通过对国民经济协调关系指标进行评价，可以初步得出结论：我国地产业发展速度变缓，对房地产的投资份额在减少。

（2）市场协调指标。在市场协调评价指标评价中，“销售面积/竣工面积”指标偏离正常范围，近几年，商品房的销售面积与竣工面积的比值大于正常范围，说明这段时间对于商品房的需求比较旺盛。结合表1，2013年我国商品房的竣工面积较前一年有所缩小，但是对商品房的需求很大，商品房的销售面积增长很快，导致市场协调指标很大程度偏高正常范围。2014年，市场做出了调节，加大投资的同时，竣工面积也有所增长。然后，商品房逐渐趋向于饱和状态，销售跟不上，指标也逐渐回落。

（3）内部协调指标。内部协调指标中的两项主要比值基本都在正常的范围里。我国房地产业新开工面积和施工面积相对比较协调，符合市场的基本需求。目前，我国整体的经济仍处于经济发展的初期，住宅的竣工面积应当占所有商品房竣工面积的80%～90%。最近3年，住宅的完工面积占所有商品房竣工面积的比重略低于正常范围的下限，由此可见，我国房地产业仍应专注于住宅的开发与建造。

三、未来我国地产业可能的发展趋势

1.房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大

就目前的数据来看，我国房地产行业将告别高速增长模式，逐渐趋于平缓。近年来，国家不断地出台一些政策，刺激房地产业的发展。2015年，央行五次降准降息，大大减少了购房者的购房利息支出，刺激了购房欲望，逐渐稳定了房价。政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。未来，我国房地产行业很可能趋于稳定的状态，发展缓慢。除了稳定市场以外，行业内部也需不断完善并且做出改革。

2.老龄化进程加快，影响房地产需求释放

目前，我国人口的出生率逐渐下降，预期寿命稳步提升，逐渐步入老龄化社会。据数据统计计算而知，到2015年年末，我国人均拥有住宅可能达到1.08套。老龄化进程加快，间接影响到对住房的需求。对住房的基本需求已经基本满足，未来，应当注重提升住房条件。开发商投资开发的过程中，应更多地关注商品房周边的环境以及配套设施的建设，逐步转型扩大需求，才可以更好地发展房地产行业。

3.城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱

2013年我国的城镇化率为 53.73%，比照发达国家平均 80%的城镇化率及发展趋势，理论上我国依然处于城镇化快速发展阶段。2013年，我国第三产业占GDP比重为46.8%；主要发达国家第三产业占比在50%附近时，城镇化率基本都在70%以上。长期以来，城市中常住非户籍人口并没有享受到相应的社会福利和待遇，并且统计方式可能存在一定的误差，造成我国的实际城镇化水平存在低估可能。户籍制度改革将取消农业和非农业户口的区别，使得原来的这些常住非户籍人口将逐步获得城市户籍。因此从统计数据来看，城镇化率将会保持快速增长，但这种增长对房地产市场和经济的带动作用或将减弱。

四、结论

我国房地产开发和投资份额的增长速度逐年减少，由此可知，房地产业的发展受到了阻碍。随着社会的发展，因为土地价格、人口老龄化、资金缺失等因素，地产开发和投资遇到了挑战。我国地产业对国内生产总值有很大影响，跟房地产相关的产业也很大程度影响到我国的GDP增长，因此，国家不断出台新政回暖房地产市场。未来，我国地产业或许不会疯狂发展，但仍旧是支撑我国GDP不断增长的龙头产业。

［1］高东胜，冯涛.房地产价格与国民收入分配互动关系［J］.财经科学，2011，11（11）：44-52.

［2］岳小乔.2015年我国房地产行业发展现状分析［N］.人民日报，2015-03-15（6）.

［3］李克强.关于积极推进“互联网+”行动的指导意见［S］.［2015］40号，2015-07-06.

（作者单位：辽宁师范大学会计系）

10.16653/j.cnki.32-1034/f.2016.19.009

国家自然科学基金项目（项目编号：71172120）］