上市房企去库存路在何方

陈品禄

【事件】

近年来，我国房地产市场高速发展，城市分化加剧，核心一二线城市房地双高轮番领涨，而三四线城市去化面临“老大难”的困境。核心城市价值回归左右房企的战略布局，使后者的投资价值趋同，回归一二线、远离三四线城市几乎成为所有品牌房企的共同选择。

据相关数据显示，截至8月25日收盘，共有1666家上市公司披露了2016年中报，具备可比数据的上市公司存货合计约为3.56万亿元。48家已公布数据的上市房地产企业存货合计约为1.93万亿元，占据3.56万亿元的一半以上。一二线城市房价大涨甚至供不应求，但三四线城市依然处于去库存的攻坚期。

由此可见，“去库存”正重构房地产行业，上市房企去库存前路漫漫。

【述评】

2016年上半年，国内信贷款净宽松，房地产销售情况总体良好。国家统计局数据显示，今年1-6月，全国商品住宅销售面积、金额分别为5.7亿平方米和4.2万亿元，同比分别上升28.6%和44.4%。 自2014年下半年以来，国内大中城市商品住宅销售回升已持续20个月，全国整体成交回暖也已持续15个月。

目前，存货净额排名前十名的上市公司中，有8家是房地产企业。万科以存货净额4275.20亿元高居榜首，绿地控股、招商蛇口、华夏幸福、金地集团、金科股份、荣盛发展、泰禾集团的存货净额分别高达4064.76亿元、1265.01亿元、1244.37亿元、810.99亿元、750.39亿元、740.33亿元、717.04亿元位列前十名。

万科是国内研究房地产市场最有心得的房企。在其长期观察的北上广深莞佛等14个一二线及环一线城市中，1-6月商品住宅销售面积同比上升了45.0%，而新房批准预售面积同比仅增长9.2%。至6月底，上述城市的新房库存下降至1.1 亿平方米（2015年底为1.4 亿平方米），去化周期由2015年底的8.4个月缩短至6.6 个月。但与此同时，此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的三四线城市，库存压力仍然较大，情况并没有根本好转。

截至目前，2016年中报企业的平均存货周转天数为294天，相比2015年中报的405天有较大幅度缩减。不过，房地产企业的存货周转天数为1695天，远高于整体平均存货周转天数（294天）。存货高企以及周转天数，已成为影响上市房企利润的重要原因之一。

国信证券房地产行业分析师董德志表示，我国房地产市场长期以来存在的最大问题，就是结构性供需不匹配，实际上也就是三四线城市的库存问题。2015年下半年以来，在国家政策的刺激下，房地产销售增速快速回升，房地产开发投资增速在今年也由负转正。但在房地产市场火爆的同时，房地产市场的结构性库存问题并没有明显缓解。从总量上看，由于房地产开发投资的回升，2016年房地产总体库存不会有明显下降；居民住房需求3-5年内相对稳定，目前销售高增长意味着对未来需求的透支；由于我国住房需求转移单边性的特点，一线城市居民一般不会去二线城市买房，二线一般不会去三线买房，目前二线城市房地产销售的火爆意味着大量的三四线城市需求被转移。综上，三四线城市居民需求被严重透支和转移，且供给层面今年库存面积不会有明显下降，这意味着未来房地产去库存的压力会更加艰难。