房企运营半年考

文青

【事件】

2016年上半年，证监会房地产行业142家A股房企营业总收入总和约为5876.48亿元，较2015年同期的4226.53亿元增长了约39.04%。

同期，这百余家房企资产负债合计约4.28万亿元，较2015年年底增长了约10.79%。

因此，尽管房企行业的营业收入保持了良好增长速，但在资产负债率同样不断高涨的背景下，这百余家房企的营业净利率在去年年底进入“个位数时代”后，进一步走低。

【述评】

2016年上半年，房企似乎迎来“最好的半年”。包括恒大、碧桂园、龙湖地产在内的多家房企公开上调了今年的销售目标，调整幅度均在20%左右。调整幅度最大的恒大甚至调高了50%，从2000亿元调整到了3000亿元。

营业收入的大幅增速反映出市场的火热。得益于上半年一线及热点二线城市的热销，销售金额前100的房企（包括A股及内房股）今年上半年的销售金额总和约22891亿元，较去年同期的13806亿元同比增加了65.8%。

销售大幅增长带来的一大好处就是使得房企经营现金大幅流入。以恒大为例，截至6月底，恒大2120亿元的现金余额中，有1100亿元便来自于销售款。

由于房企货币资金充裕，负债水平稳中有降，行业整体偿债能力较强，杠杆风险可控。与此同时，今年上半年的货币政策依然保持较为宽松的状态，大量的房企发行了低息的公司债。对于房企而言，一方面低成本的公司债能够为房企及时补充血液；另一方面它可用于替换高成本的外债，这也在一定程度上优化了房企的债务结构，降低债务风险。

然而，从另一个层面看，收入的大增并未直接带来营业净利率的增长，上半年房企营业净利润进一步下滑，达到历史新低的7.6%。受到地价增速跑赢房价的影响，房企的净利润、毛利润均被蚕食。

此外，高地价让房企对拿地，尤其是在一二线城市的拿地风险预估值上升，对像碧桂园这样迫切扩张一线市场的房企而言，合作拿地或合作开发能够降低风险。但这也带来另一个弊端——归属母公司股东的净利润下降。这也是销售业绩增长而营业净利率下滑的另一个原因。

综上所述，正如国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任邵挺博士所言，中国房地产投资和需求的峰值均已到来，房地产市场将出现历史性拐点。对于房企而言，把握好今年下半年的行情动向，紧密追随趋向所致，在年底交出一张满意的答卷便不是梦想。