浅析房地产营改增的税负转嫁效应

文/贾　滨



浅析房地产营改增的税负转嫁效应

文/贾滨

2016年5月1日起全国范围内全面实施营改增，自此营业税宣布正式退出历史舞台，增值税将广泛适用于各行各业，与此同时增值税管理制度也更加规范。此次营改增主要涉及建筑、金融、房地产等四个行业。在房地产行业及建筑行业的变动尤为重要。

营改增；房地产

一、我国的税收历史与现状

自分税制改革以来增值税、营业税额迅速增长，分别成为我国第一大、第三大税种，从1994年的2308亿、670亿增长至2015年的31109亿、19313亿，分别增长13倍和29倍，两项税收之和达到5万亿，占税收收入40％。从增值税、营业税占税收收入的比重看，营业税占比从13.07％略有上升至15.46％，增值税占比从45.02％下降为24.91％，主要由于企业所得税、个人所得税、消费税占比的提高。

2012年以来，交通运输业、部分现代服务业、铁路运输、邮政及电信业相继纳入试点范围。房地产、建筑业、金融业和生活服务业成为暂未改革的行业，这三大行业的营业税从10631亿增长到15801亿，占营业税比重从67.51％上升到81.82％。

金融业、房地产、建筑业成为营改增较难的行业在于：金融业、房地产的增值更多是被动的，并非是生产活动导致的增值，且属于人力资本密集型产业，不可抵扣的人力成本比例较高，因而对抵扣范围及税率的规定相对复杂；建筑业的采购大量地源于小规模纳税人甚至个人，灰色地带较多，票据的管理不完善，人工成本也存在不规范的地方，对于以增值额为基础征收的税种存在一定的难度。

二、营业税与增值税的区别

增值税、营业税、消费税、关税属于流转税，这些都是我国税收的主要来源，是保障国家稳定的基础，这里的增值税和营业税应用最为广泛。

（一）营业税

营业税，隶属地方税务局管辖，是地方税收的主要来源，涉及范围比较广，主要是转让无形资产、销售不动产等，计税依据主要是收入，也就是营业额，实行比例税率，优点是计税方式比较简单，但也正因为如此，税额不受成本费用的影响，故税负也比较难于转嫁。

（二）增值税

增值税，隶属国家税务局管辖，是国家税收的主要来源，是国家的主要税种之一，营改增之后，更是荣升为中国最大的税种。征税范围主要包括销售货物、提供应税劳务、应税服务以及进出口货物，基本涵盖了所有的经济往来事项。计税依据主要是增值额，营改增之后，计税方法包括一般计税方法、简易征收办法和扣缴计税办法。

营改增之后，房地产行业纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

三、营改增之后，房地产行业税负的变化

房地产行业在营业税阶段，计税依据是收入，适用税率税率5％而且营业税重复征税，产业链下游的纳税人征税更是严重，在某种程度上表现出“复利”，越是下游的消费者，税负越是严重。同时，地产行业的土地增值税也是很大，也是不可忽视的税收，税负是固定的不可转嫁的。

营改增之后，地产行业只对增值额进行征税，一定程度上降低了企业的税负，避免了产业链上的重复征税。有业界人士称，如果管理好房地产行业，合理管理票据，税负将降低，创造更大的利润。

销售自行开发房地产项目的房地产行业小规模纳税人，税率5％，与营改增之前并没有差异，但是增值税针对于小规模纳税人税务局有一定的优惠政策，这是营业税以前所没有的。

房地产行业中的一般纳税人这种税负转嫁更加显著。

首先，可以合理取得进项发票来抵减销项税额。增值税的税额为销项税额减去进项税额，房地产行业的购买成本不仅包括土地、建安、材料等，还包括其他一些琐碎的支出，零散的材料物料。我们可以从一般纳税人手里取得专用发票，或者要求小规模代开专用发票，合理取得专用发票，抵减销项税额进而降低增值税税额。

其次，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照规定的增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和5％的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款还可以结转下期继续抵减。

以下将举例说明对“营改增”政策对房地产企业税负的影响。假设某二线城市房企开发项目A，均价为15000元/平，土地楼面价5000元/平，建安成本1250平（营改增后适用税率11％），设计、监理等500元/平（适用税率6％），财务费用500元/平（假设可取得增值税票，适用税率6％），广告策划250元/平（适用税率6％），其他销售、管理费用250元/平（无专票）。

（一）“营改增”前税负（元/平）

1.营业税及附加=15000*5.6％=840

2.土增税

增值额=15000-（5000+1250+500）*1.25 -500-840=5222.5（假设利息费用均符合据实列支条件）

增值率=5222.5/（15000-5222.5）=53.41％

土增税=5222.5*40％-9777.5*5％=2089 -488.88=1600.13

3.企业所得税=（15000-7500-1250-500-500-250-250-840-1600.13）*0.25=577.47

4.总税负=840+1600.13+577.47= 3017.6

（二）“营改增”后税负（元/平）

1.增值税=（15000/（1+11％）-5000）*11％-（1250/（1+11％）*11％-（500+250）/（1+6％）*6％= 936.49-（123.87-42.45）=855.07

城建税及附加=855.07*12％=102.61

2.土增税

增值额=15000/（1+11％）-（5000+1250/（1+11％）+500/（1+6％））*1.25-（500+855.07 +102.61）=13513.52-（6126.13+ 471.70）* 1.25-增值率=3808.54/9704.97=39％

1457.68 =3808.54

土增税=3808.54*30％=1142.56

3.企业所得税=（15000/（1+11％）-5000-1250（1+11％）-（500+250）/（1+6％）-500-250-855.07-102.61-1142.56）*0.25=957.4

4.总税负=855.07+102.61+1142.56+957.4 =3057.64

通过以上数据，从以上分析来看，房地产企业“营改增”后，假设土地成本可扣除，企业缴纳的增值税与“营改增”前的营业税并没有太大区别，土地增值税可扣除项目金额减少及销售净收入的减少，土地增值税将下降，总体税负没有太大变化。

四、营改增对于房地产企业的影响

（一）避免重复征税，一定程度上降低房价

增值税适用于房地产业，将较大程度利好商业地产、工业地产和住宅，实现去库存，降低税负成本，改善房地产企业盈利，也有利于带动建筑业及相关产业发展。在传统的营业税为主要税种的前提下，房地产开发商为了降低自己的成本，将一切费用全部转移给购买者，无形之中提升了房价。尤其是2008年北京奥运会以来，中国的房价一直在持续升温，称得上炙手可热，许多人迫于房价的高度，叹而止步，这在一定程度上也降低了房产的销售。

（二）促进经济流通

由于房价持续不降，人们对于房子的需求又必不可少，房贷直接导致了人们的消费能力减低，阻碍了经济的进一步发展流通。营改增之后，这一现象将会有大大改善。

综上所述，营改增是社会的大势所趋，可以促进经济的发展。首先实现了增值税的全面覆盖，减少了税收的重复性，规划了市场模式。其次，将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度。再次，从一定程度上减轻企业税负，减少了企业的压力，有利于促进企业的进一步发展。营改增是市场化的需求，尤其是房地产行业，税负的降低满足了广大人民的需求，将进一步促进我国经济的发展。

［1］张运贤.刍议营改增对房地产企业未来影响及对策［J］.会计师，2014（7） .

［2］中国移动通信公司总部财务部.“营改增”对公司各项经营管理影响的初步分析PPT， 2012.

［3］耿贵珍等.“营改增”对企业会计处理及报表的影响分析――以交通运输业为例［J］.交通财会，2013（7）.

［4］叶卫华.关于营改增对企业财务的影响分析［J］.现代商业，2014（2）.

（作者单位：苏宁置业集团）