浅谈权籍调查在不动产统一登记中的重要性——以宁波市北仑区为例

□宁波市国土资源局北仑分局　解旭光

浅谈权籍调查在不动产统一登记中的重要性——以宁波市北仑区为例

□宁波市国土资源局北仑分局解旭光

不动产权籍调查是不动产登记的基础工作，权籍调查成果经不动产登记后，具有法律效力。国土资源部下发的《关于做好不动产权籍调查工作的通知》强调：“不动产权籍调查作为不动产登记的基础，是条例实施、簿册统一和信息平台建设的重要支撑，慎重稳妥做好《不动产登记暂行条例》实施后的不动产权籍调查工作意义重大。”

一、权籍调查工作流程

《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定了不动产登记机构在办理登记时，要查验不动产权籍调查成果，包括“不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚，界址是否清晰，面积是否准确”。不动产权籍调查工作由不动产登记机构组织完成，并填写《不动产权籍调查表》，在相关登记类型中作为必要材料予以提交。也就是说在正式受理不动产统一登记前，要求先开展权籍调查，编制不动产单元号。

权利人已领取了不动产权证书，且宗地界址点未发生变化的，可直接申请不动产登记。

对于未领取过不动产权证书，但已做过土地登记、房产登记的，根据原有登记信息，编制不动产单元号，向申请人出具具有二维码的《权籍调查配号凭证》，再申请不动产登记。

对于申请首次登记的或已进行过土地登记、房产登记的，但界址点发生变化的，由申请人提交土地、房产等不动产权属来源材料，委托已备案过的不动产测量中介机构进行不动产测量，形成不动产权籍调查成果，经宁波市北仑区不动产登记服务中心权籍调查科审查合格后录入权籍调查系统，出具具有二维码的《权籍调查配号凭证》，再申请不动产登记。

二、房地挂接、落宗定位（权籍调查前置）

1.整合基础测绘数据

在不动产统一登记准备阶段，梳理整合历年分辨率高、清晰度好的变更调查影像图和1∶500现势性强的地籍图，叠加到权籍调查系统中，为不动产单元的设定与编码以及楼幢的落宗定位提供了根本性的保障。

2.完善宗地统一编码

准确的宗地统一编码机制是“房地挂接，落宗定位”的基础。在不动产统一登记正式上线前三个月，宁波市北仑区不动产登记服务中心组织有关人员，对北仑区近200个商品房小区的宗地编码进行清理，解决土地证书宗地号错误、证书重复等历史遗留问题，为编制不动产单元号打下了很好的基础。至于无精确坐标的宗地（包括企业、农村宅基地等），待以后申请一宗，调查一宗，逐步解决。

▲宁波市北仑区不动产登记服务中心权籍调查窗口

3.权籍调查系统数据更新

首先是新竣工的或是无精确坐标又重新测量过的宗地（商品房小区、企业、农村宅基地等），按照《不动产权籍调查技术方案》和《地籍调查规程》，完成权籍调查后，在权籍调查系统中更新宗地的图形信息和属性信息，确保宗地的图属一致。其次是更新自然幢图形，把房产实测绘成果导入到自然幢图形中，确保楼盘的图属一致。

另外，开发商或企业为了抵押融资，需进行在建工程抵押登记，以及购房户的预告登记和抵押预告登记。这时，应该把房产预测绘成果导入到预测自然幢图形中，以便对每套户室进行管理。

4.编制不动产单元号

北仑区土地登记数据中图形信息和属性信息都有，而房产登记数据只有属性信息，没有图形信息，所以根据坐落直接做房地挂接。2016年5月26日不动产登记上线后，新做的土地和房产的图形信息和属性信息都必须导入权籍调查系统中，不动产单元号可自动产生。

三、暂不能解决的客观问题

1.数据问题

在不动产登记数据库中，2006年以前办理登记的商品房小区，很多都没有土地和房产的证书信息，需要先补入证书信息后才可编制不动产单元号，影响了工作效率。

有证无图的宗地较多，需先进行实地测量、踏勘等权籍调查工作后，把数据导入权籍调查系统，编制不动产单元号，花费较大精力。

另外，一幢房子跨两相邻宗地的情况也比较多见，也给编制不动产单元号带来困难，目前只能按照“落在哪块宗地多就配在哪块宗地上来解决”的思路进行操作。

2.软件问题

在办理法院查封登记时，经常碰到很多无坐标的土地证书，这样给不动产单元号编制带来很大困难，只能到实地踏勘确认，在权籍调查系统中完善图属信息，编制不动产单元号后，才可办理查封登记。

对于2016年5月26日不动产登记上线前办理的土地、房产抵押登记，目前软件还无法做到“一次配号、终身受用”的效果，只能给土地、房产分别编制不动产单元号，分别办理抵押注销登记，然后再编制房地一体的不动产单元号，才可一直使用。

本身不动产登记系统还存在一些小问题，给不动产登记工作带来很多不便，只能在今后的工作中慢慢完善。

四、完善权籍调查机制、规范成果管理

1.提高自身队伍业务素质

权籍调查审核人员不仅要懂得测绘专业技术，还要懂得不动产登记相关的法律法规知识，掌握各类不动产权属调查处理方法。因此要大力培养业务骨干，不断提高权籍调查审核水平，保证权籍调查成果质量，为后续不动产登记做好扎实基础。

2.加强权籍调查成果质量管理

权籍调查是整个不动产登记工作的核心，其成果质量直接关系到不动产登记发证的准确性。不动产登记机构可定期组织专业技术人员进行业务培训，不断更新不动产测绘知识。不动产测绘单位要从技术和业务管理上严格把关，加强测绘工作透明度，接受社会监督，对出现重大测绘质量问题或多次出现质量问题的测绘队伍和测绘人员进行相应处罚。不动产测绘单位及专业技术人员应严格自律，自觉提高不动产测绘成果质量。

3.做好权籍调查成果档案管理

根据不动产登记申请的具体事项，查清不动产的权属、位置、界址、面积和用途等基本情况后，要形成规范统一的调查成果，包括统一的不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图等，为不动产登记、核发证书等提供依据，也为因不动产登记产生的问题提供资料备查保障。