破解老旧小区物业费收缴难题

文/倪娟根

破解老旧小区物业费收缴难题

文/倪娟根

一、上海老旧小区主要涉及的物业

（一） 售后公房

1998年我国开始住房制度改革以后，逐步实行住房社会化、商品化、私有化，将公房按优惠价出售给职工，这是带有福利色彩的。即使是没有出售的公房，虽经历了多次房租的调高，但房租仍未达到成本租金的标准，所以仍可以说具有福利性。售后公房楼龄相对较长，因年久失修失养，房屋本体、公共设施老化，跑、冒、滴、漏现象经常发生，存在许多安全隐患。此外，小区内多有私搭乱建，道路、绿地破损严重。售后公房是职工按照国家规定以成本价扣除工龄等购买的，虽根据房屋售价的2%-3%提取住房维修基金，但那也是杯水车薪。大部分工薪阶层的业主收入偏低，小区物业管理质价不符，管理费也明显偏低。管理小区的物业服务企业是由原来的房管所或各单位的房管机构改制而成，由于物业管理费低、房屋本身有问题，随着近年来人员成本和各项费用的不断上涨，物业服务企业入不敷出、步履维艰，有些甚至连工资都发不出，物业服务企业不辞而别现象时有耳闻，给小区业主和城市面貌带来了严重的负面影响。

（二）早期商品房

早期商品房由房地产开发商市场化开发建设管理，由于当初物业费定价太低，调价实际操作难度很大，很多物业服务企业管不了就一走了之。这类小区一般由开发商下属或经过招投标选聘的物业服务企业来管理。

（三）动迁安置房

动迁安置房又分为城市居民动迁安置房和农民动迁安置房，小区一般由街镇直属或区属的物业服务企业管理，物业管理费一般为0.35-0.70元/平方米。老旧小区存在“双低”（物业服务费低、物业费收缴率低）现象，而现在物业服务行业又都是劳动密集型企业，人力成本年年上涨，小区业主对物业服务的要求也越来越高，物业服务企业入不敷出，只能偷工减料降低服务质量，这又导致物业费收缴率降低，老旧动迁小区物业管理陷进了恶性循环的死结。

二、老旧小区物业费收缴难的原因分析

（一）物业服务企业的问题

管理老旧动迁小区的多为“低、小、散”物业服务企业，由于成本因素，聘用员工以退休人员或者待岗人员为主，缺乏上岗前的专业培训，物业管理的运作方式、管理措施和技术保障等技能水平较低。许多业主对物业管理人员的工作态度及办事效率不满意，电话告知房屋漏水、家中失窃、车辆堵塞出行通道等事件后处理解决时间长、效率低，给广大业主造成身体、不适以及时间、经济上的损失。对于物管方面的怠慢及员工的态度的不满，是业主不缴纳物业管理费的诱因。

（二）动迁户对于物业费的认识问题

大部分农村动迁户世世代代居住在农村，农耕文化的积习深厚，吃的是自己种的菜，住的是自己建的房。现在动迁了，习惯使然，缴纳物业费被视为一种额外的经济负担，没有从契约和消费等角度来理解物业管理的权利与义务。

城市动迁户小区存在“五多”现象（文化程度低的多、下岗失业者多、吃低保救济的多、老弱病残多、刑满释放人员多），加上对以前不透明拆迁安置政策的不满，居民消极地拒缴物业费。

动迁与城镇化进程有关，也与经济开发区、基本建设项目、市政工程、老城区改造建设项目有关。早期动迁安置的面积比较少，只有现在的动迁标准的一半。这批早期动迁人口感到吃亏太大，最后将怨气吐向政府和小区物业服务企业，不缴纳物业费而让政府埋单，在他们看来是理所当然的。

（三）动迁安置房的质量与开发商的遗留问题

动迁安置房相对于商品房来说建设质量比较差，特别是较早的一批动迁安置房，在平面布局、建设标准、功能配套、外观造型方面都是低档次的。

另外是开发商遗留的工程质量问题，如道路破损、墙面渗水、管道堵塞、卫生间和厨房漏水、水电管线布局不合理或存在安全隐患，等等，这是业主们最关心的、亲身体验到的最敏感问题。开发商在出售物业产权后只承担五年的修缮责任，因此，五年后，物业服务企业能否及时地维修就成了影响物业费收取的情绪因素。此外，业主入住后，若发现房屋在设计施工方面存在问题，如开发商之前承诺好的各种绿化及相关附属设施没有完全到位，与想象中的优雅舒适居住条件相比落差很大，便会采用拒付物业费的方式来发泄自己的不满情绪。

（四）物业管理的法规体系实际操作性不强

物业服务行业配套的法律规范还不够健全和完善，在贯彻执行中缺乏可操作性。

三、破解老旧小区物业费收缴难问题的浦东实践

（一）“党建引领、多元共治”是破解老旧动迁小区物业费收缴难题的有效举措

自2012年起，浦东新区高行镇通过“党建引领、多元共治、创新激励”等多方位的措施，积极培育社区自治新模式，推进社区共治共管，逐步提升居住区物业服务业主满意度。高行社区物业费收缴率从2011年的45%提升到2015年的93.6%，破解老旧小区物业收费难问题取得了明显实效。

党建引领，建立物业费合理调价机制。在小区面临物业经营困难而无法维持的情况下，充分发挥居民区党组织的核心领导作用。由居民区党总支牵头组织居委会、业委会、物业服务企业对物业费上调方案进行调研分析、成本测算、组织实施。目前高行镇物业管理已经进入了良性循环的模式。今年高行镇将在楼组党建、培养社区领袖、和谐社区建设等方面进行大胆的探索和实践。

多元共治，开创物业管理新局面。2012年以来，高行镇先后在东力新村、凯鑫苑等试点开展住宅小区物业服务“酬金制”、“业主自治”的物业管理模式，并在全镇进行了推广复制。其实，并不是业主不愿缴纳物业管理费，而恰恰是因为物业企业缺少公信力，业主们或是担心被骗或是拒绝不合理成本而不缴纳物业费。高行镇的“酬金制”、“业主自治”物业管理模式，由居民区党总支、业委会共同主导小区物业管理服务，不仅彻底扭转了小区物业管理入不敷出的局面，而且在提升小区整体环境、治安等方面都发挥了重要作用。

创新激励，促物业管理良性循环。自2012年以来，高行镇调整和完善《高行镇居住区物业服务测评奖励暂行办法》，制定《高行镇老小区、动迁小区物业服务考核奖励办法》、《高行镇老小区、动迁小区建筑垃圾清运管理意见》等一批促进物业服务企业良性发展的办法和措施，通过激励先进、鞭策后进，对住宅小区的物业服务提升起到了积极促进作用，提高了物业费收缴率。

（二）诚信管理是破解老旧动迁小区物业费收缴难题的一帖良药

浦东新区航头镇党委、政府以“诚信管理”探索自建动迁小区物业费收缴诚信体系，将所有动迁业主的基本信息和物业费缴纳情况全部录入信息平台，用现代化手段支撑大数据的长效管理，并逐步扩展诚信信息平台的范围。举全镇之力，充分利用传统平面媒体和现代自媒体等进行广泛动员宣传，开展改变农耕文化观念的“新人运动”，让动迁居民树立“出钱买物业服务”的契约精神，上门入户、重点催缴、专题研究、定期例会、落实业主缴费公示制度、落实收费人员超收奖励制度，多管齐下，多措并举，综合施策，实现物业费收缴率和物业管理服务水平的“双提高”。经过全镇上下一百多天的努力，自建动迁小区的物业费收缴率从2014年的10.9%提升到了目前的71.98%，取得了阶段性的成果。

（三）提高物业服务质量是破解老旧动迁小区物业费收缴难题的基本条件

浦东新区花木街道以“物业服务规范年”为抓手，实施物业服务清单制度，在物业从业者中间大力弘扬“工匠精神”，提升物业服务业主体验，提高物业费收缴率。选取正规的街道集体企业花木物业公司，接管一些物业收缴率低的动迁老旧小区的物业管理，实行规模化经营、保障化服务，摊薄经营成本。浦东新区陆家嘴街道以“社区自治金”和“金色纽带”为抓手，完善居民自治公约，加大老旧动迁小区综合整新的力度，实行了小区物业服务规范化建设试点，提高了物业费收缴率。浦东新区塘桥街道以辖区内物业党建联建为抓手，提升物业服务质量，提高物业费收缴率。

四、破解老旧小区物业费收缴难问题的境外借鉴

在韩国和德国等国家，物业服务费账单是与水电煤气暖通费捆绑在一起寄给业主的，业主不缴物业服务费将面临停水、停电、停气等处置。

我国台湾《公寓大厦管理条例》对业主欠费的处理原则：一是欠费没有正当理由，欠费就是违法。只要身份确定、欠费事实确定就足够了，至于因什么理由欠费，并不在考虑之列。二是由业主选举的代表出面追究，而不是由物业服务企业来主张。区分所有权人或住户欠费，“已逾二期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息”。三是欠费的法律后果非常严重，可能导致丧失居住权甚至所有权。“住户积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者，由管理委员会促请其改善，于三个月内仍未改善者，管委会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离；住户如为区分所有权人时，管委会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管委会得申请法院拍卖之”。四是房屋拍卖后对物业费的保护居于各种债务之首。“前项拍卖所得，除其他法律另有规定外，于积欠本条例应分担之费用，其受偿顺序与第一顺位抵押权同。”从中我们可以看到，业主欠费绝不是个别业主与物业企业之间的纠纷，而是损害整个区分所有建筑物权益甚至损害社会财产秩序的严重违法行为。严厉制裁欠费，归根到底是在保护全体业主的利益，是保护社会的经济秩序。

五、破解老旧小区物业费收缴难问题的建议

要从根本上破解老旧小区物业费收缴难题，就要更好地发挥政府的作用，必须加强完善顶层设计，转入法制化的长治久安轨道。笔者建议：修改《物权法》、《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》等法律法规，规定老旧小区分类分级最低收费标准和随物价等常态联调机制；规定物业服务企业在承接非住宅物业时必须承接“低、小、散”老旧小区的面积和数量的下限；规定物业企业取得一级二级资质必须承接“低、小、散”老旧小区的面积、数量和小区业主满意度的下限；培育规范有序、优质高效廉价的物业服务项目专业市场，力争培育几个口碑好、服务佳的“单打冠军”，为实行“管作分离”式的小区业主自营式管理创造成熟良好的外部条件；把物业缴费纳入社会诚信体系；建立弱势群体物业费民政部门救济财政转移制度；设立老旧小区物业管理长效管理奖励补贴资金，压实属地政府的主体责任；在有条件的小区实行物业管理“酬金制”；发行“老旧动迁小区和谐发展债券”，规定一级二级物业服务企业必须无条件无偿“众筹”认购相应金额的下限，把政府从目前对老旧小区物业管理的包办中解套出来；通过市场化的手段和必要的行政辅助手段逼退存量“低、小、散”“僵死物业服务企业”，杜绝“碎片化物业管理”，杜绝增量二级资质以下物业服务企业进入市场，引导住宅小区物业向大型品牌物业企业集聚，降低成本，提质增效，奠定发展“流量经济”的形态基础，支持物业行业创新转型发展，形成内源性可持续发展良性循环的体制机制，上海完全有可能培育出一两家服务好、口碑佳的超大型品牌物业服务托拉斯。

（作者单位：上海市浦东新区住宅小区综合治理联席会议办公室）