房地产企业的所得税筹划研究

祖佳佳

摘要：近年来，我国房价居高不下，政府部门不断出台相关政策进行调控。税收政策作为宏观调控政策的重要组成部分，对房地产市场有很好的“冷却”作用，但也使得房地产企业逐渐成为税负较重的企业。很多房地产企业为降低税收成本，使利润合法化、最大化，纷纷将税收筹划作为一项重要的财务管理活动。房地产企业需缴纳的税种众多，但企业所得税是影响较大的一个税种，因此，本文选择所得税进行筹划研究，从多角度设计筹划方案，旨在对房地产行业减轻税负提供可借鉴之处。

关键词：房地产企业；所得税；税收筹划

中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）022-000-01

一、房地产企业的所得税筹划分析

所得税筹划主要是利用所得税法客观存在的政策空间来进行的，为了全面有效地筹划，本文从企业会计核算的角度出发进行研究，包括收入确认筹划、费用扣除筹划以及税金筹划，分别选取每一步具有典型意义的筹划方式进行分析。

1.收入确认方面的筹划分析

预售收入递延纳税。根据房地产百强企业研究报告，近年来，房地产企业的实际平均毛利率均高于30%，远超过了国税总局规定的预计计税毛利率，因此，在不影响整体生产经营和及时交房的情况下，调整完工进度，利用差额毛利率进行所得税筹划可以使企业在前期少交税，获得货币时间价值。

不过，需注意的是拖延完工可能带来经营风险以及税收政策变动风险，所以，筹划时，须结合企业经营情况，预估未来形势，加强宏观政策分析，设置预警及应对机制，从而，更加安全有效地实现筹划效果。

2.费用扣除方面的筹划分析

公共配套设施筹划。鉴于税法对于公共配套设施的涉税处理规定的比较明确，企业从税收筹划角度可选择有利于自身节税的方式进行配套设施的开发建造。停车场是可利用的一大筹划点，企业可以尽量利用地下基础设施开发建造，可采用拥有产权或不拥有产权但控制经营权的方式经营，这样不仅停车场可以作为公共配套设施处理，还可以通过经营营利。当然，若地下建造工程复杂，成本较高，则应综合比较地上地下的成本与收益，不能仅从税收角度考虑，而忽视其他方面。

对于其他的公共配套设施，企业可根据当地经济发展情况以及消费水平高低来决定是否由自己来拥有产权并经营。若消费水平较高，经济发展较好等，则可自己经营，虽然不可作为公共配套设施来处理，但却带来可观的经营利润。反之，交由全体业主或当地政府经营，虽不能获得经营利润，但却也规避了经营风险，还可节税。

3.税金方面的筹划分析

土地增值税筹划。根据《土地增值税清算管理规程》要求可知，房地产企业的土地增值税清算是在整个开发项目销售完成以后才进行的，这就可能导致企业前期已实现的利润需交纳大量所得税，同时，在土地增值税清算后，大量税金无法得到及时的税前扣除。因此，从这个层面上考虑，可从土地增值税入手进行所得税筹划。

由于土地增值税是预征与清算结合制。因此，企业对于已完工项目应根据税法规定，及时办理清算手续，及时对税金进行税前扣除；对于未完全完工项目，在达到税法规定的被动性清算要求时，若税务机关未及时要求清算，企业可主动要求清算，从而及时获得税前扣除；对于完全没有完工的项目，应根据税法规定，及时预缴土地增值税，并根据自身预计毛利率等情况，在符合当地预征率相关规定前提下，可主动向税务机关要求提高预征率，提高所得税前可扣除的税金金额，从而节税。

二、房地产企业所得税筹划的问题分析

文章在对房地产企业所得税筹划进行研究的过程中，发现所得税筹划在设计以及操作上存在以下几方面问题：

1.筹划方案缺乏可行性

基于会计核算过程的筹划分析，虽每一步的筹划可能切实有效，但对企业而言整体上不一定有筹划效果，因为每相互之间有一定影响，可能使筹划效果抵充，从而低效甚至失效。此外，筹划过于理论化，脱离实际，不符合企业实际经营情况等也可能造成筹划方案不可行。

2.筹划方案缺乏灵活性

此外，筹划方案若过于僵化，不能灵活、及时、有效地应对政策变化、经营变化以及其他突发状况，易使税收筹划效果不理想。

三、房地产企业所得税筹划的建议分析

针对当前房地产企业所得税筹划存在的相关问题，提出以下几点建议：

1.提高筹划方案的科学合理性

税收筹划不是纸上谈兵，是需付诸实践，并切实节税的。因此，企业在对筹划时，不仅要依税法而行，还需考虑企业整体经营状况，行业发展状况以及宏观经济环境，增强筹划的科学合理性。

2.加强筹划方案的应变机制建设

税法纷繁复杂，市场经济瞬息万变，筹划方案不可一层不变，一劳永逸，而应控制各方面的合理范围，以灵活有效应对各方面变化可能带来的不良冲击。

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