“营改增”的实施对企业影响几何——以房地产开发企业为例

福建农林大学 郑玉华

“营改增”的实施对企业影响几何——以房地产开发企业为例

福建农林大学 郑玉华

营改增是近年来我国房地产企业财税领域最重要的改革内容，此举旨在减轻企业税负，促进行业发展。然而房地产企业营改增处于试行期，房地产开发企业受营改增的具体影响还无法得出结论。为此，本文选取11家房地产开发企业，分析营改增对企业的税负和经营策略的影响。通过税负测算模型测算营改增前后企业税负变动情况，得出结论：营改增使房地产开发企业税负降低；营改增对房企的产品升级、区域战略布局调整等经营管理有促进作用。最后提出展望。

营改增 房地产开发企业 企业经营管理

1　研究背景

营业税改征增值税作为十二五规划我国财税体制改革的“重头戏”，是以结构性减税促进稳增长、调结构的关键点。国家税务总局的数据显示，2013年营改增带动减税1402亿元，2014年减税1918亿元，同比增长36.8%。

我国房地产开发企业数量多、产值高，是纳税大户，但房地产业的重复征税却阻碍了行业的健康发展［1］，房地产营改增正是在此背景下推行的，而营改增正处于开展前期，对房地产开发企业的影响无法确定。为此，本文研究营改增对房地产企业税负和经营策略的影响，以使企业更好地制定发展战略。

2　房地产营改增内容

房地产营改增即在房地产业施行营业税改征增值税。改革后的增值税税计税方法为一般计税法，计算公式为：应纳税额=销项税－进项税。其中，经营业务为转让固定资产的，适用11%的增值税税率；经营业务为租赁服务业的，适用6%的增值税税率。

3　营改增后的税负测算与结果综述

3.1理论假设

构建模型测算改革后企业的税负变动率（∆T），若为负值，则企业税负降低；若为正值，则企业税负提高。如下：

∆T=（营改增后增值税额一营业税额）/营业收入

3.2数据测算与综述

通过wind资讯金融终端提取11家在国内上市房地产开发企业（主营房地产开发经营）的营业收入与可抵扣项目的费用明细，计算各项财务数据记录于表1。所选研究对象的资产营收分别处于行业前列、中游和末端，以保证样本跨度。

由表1可得，除广宇发展以外，其余10家企业的税负水平均降低；进一步计算，所有样本的税负增长率平均值为-0.24%，可知营改增能使绝大部分房地产开发企业的税负水平降低。至于广宇发展的税负增长情况，笔者参考文献并结合该企业年报分析认为，这与其投入产出比较低有关［2］。

表1　企业（主营房地产开发经营）的营业收入与可抵扣项目的费用明细 （万元）

4　营改增对房地产企业经营策略的影响

在前文提及的研究假设和数据测算的假设前提下，营改增能使企业避免重复纳税，能对企业形成明显的减税效应。结合此结论与增值税的特点，进一步分析得出营改增对房地产开发企业经营管理的影响。

4.1促进产品升级

一方面，为了缓解在项目开发过程中巨大的资金压力，房地产企业普遍采取房产预售形式来提前获得资金，但是企业需要在收到预收款时就需以5%税率缴纳营业税，部分流动资金被占用［3］。根据《营业税改增值税试点有关事项的规定》，房地产开发企业预售房地产项目，只需在收到预收款时按照3%的税率预缴增值税，二者之间的差额减少了对资金的占用。加之营改增的减税效应，使企业在建设期的资金更充足，转而投入到产品设计以丰富产品，譬如设计全新形式的西式精装房，增加对购房者的吸引。同时，建安成本以一定的抵扣比例计入增值税抵扣项目，其在总成本中的比例越高，企业实际成本支出越少，这给了企业提高建安成本的动力，例如频繁更新设备与技术研发，对提高质量、丰富产品更为利好。在此基础上，营改增也可以提高企业利用科技的动力，加快产品升级的速度。

4.2促进财务管理的完善

营改增前，企业的主要业务集中在营业税范围［4］。营改增后，企业的业务则集中于增值税范畴，企业需要把这些业务进行详细区分。相比营业税（无抵扣项目），增值税不仅计税方式改变了，而且进项税抵扣项目复杂繁多，这就要求提高税务筹划能力，使抵扣最大化。营改增作为机遇会加剧同行竞争，就会促使企业加快财务制度体系的规范，以适应增值税对财务管理水平的高要求，从这方面讲，营改增能促进房地产企业财务管理制度的完善。

4.3有利于区域布局策略调整

当前拿地成本在开发成本中的比例很高，由于土地价格的区域差异性，一二三线城市之间的土地价格差距悬殊，土地成本是否纳入可抵扣项目，决定着企业今后的区域发展，企业需要根据政策调整区域布局。根据财税规定，房地产企业以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。这意味着土地成本可抵扣，如此一来，一线城市的高额土地成本就不会成为开发商进军一线城市的障碍，反而房地产企业在一线城市的布局中受益匪浅，其他房地产企业也会有针对调整区域布局。但这也可能让企业在一线城市的土地争夺战更加激烈。

4.4有利于提高管控水平

此次营改增，房地产开发企业的管控水平决定着其本身的业绩。一方面，能否实现最大化的抵扣取决于企业能否从上下游取得足额可抵扣的增值税发票作为抵扣凭证［5］，这就要求企业在管理，特别是采购环节提高内控水平，精选供应商；另一方面，营改增给企业提供了更多税务转移的机会，增强税负转嫁能力就要求房地产企业提高竞争力与管控能力，以增强和上下游企业的议价能力，管控能力越强，议价的空间越大，谈判越有利。综上，营改增给企业带来了机遇，能促使企业提高税负转嫁能力。

5　结论与展望

本文通过税负测算模型测算营改增后的房地产企业税负变化，认为营改增使房地产开发企业税负降低，营改增的实施会让房地产企业的经营策略更明确更坚定，但也对房地产企业的管控能力和竞争力提出了考验，企业需要谨慎对待。

然而，笔者受限于财务知识，存在很多不足之处，今后在以下几个方面需要进一步的研究。

（1）扩展样本区间与容量，通过处理足量的数据来支撑结论。

（2）研究营改增对企业利润的影响。虽然营改增的减税效应能使企业减少在税务的支出，但是对价格的影响不得而知，使得企业营改增后的利润变化无法测算，今后可进一步朝此方向深入研究。

［1］ 戚兴国.营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策分析［J］.财经界，2016（06）.

［2］ 严荣.营改增对上海房地产业的影响研究［J］.上海经济研究，2015（12）.

［3］ 詹敏.房地产业“营改增”后的税负变化［J］.财会月刊，2015（29）.

［4］ 汪会芳.房地产财务管理运行机制及其优化策略探讨［J］.福建质量管理，2016（04）.

［5］ 黄玲.论营改增对房地产企业的影响［J］.财会月刊，2015（21）.

［6］ 张继焦，刘仕刚.关于当前中国经济社会结构转型的几点思考［J］.广西师范学院学报（哲学社会科学版），2016，37（1）.

F203.9

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2096-0298（2016）09（b）-022-02