浅析房屋租赁合同的法定解除条件

郑天琪

关键词：房屋租赁（rental housing）；合同解除（termination of contract）；解除权（right of rescission）；解除条件（condition subsequent）

中图分类号：D923.6；D920.5文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2016）17-0296-01

随着近年来，我国社会经济的不断发展，房地产市场日益升温，由此催生的房屋租赁业务也大量增加，从而导致关于房屋租赁合同的纠纷也越来越多，与此密不可分的关于房屋租赁合同解除制度的法律也随之得到关注和受到讨论与争议，而设立完备的房屋租赁合同的解除制度，首先要確立合理的解除条件。一、房屋租赁合同解除的法定解除条件

有关房屋租赁合同的法定解除条件，我国《合同法》第94条规定了关于合同的一般性解除条件，即该条文中规定的不可抗力、不履行债务、迟延履行、不能履行合同目的等情形均为房屋租赁合同的法定解除条件。

在《合同法》的“租赁合同”一章中规定了租赁合同的若干情形，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对于房屋租赁合同的解除也有特殊规定①。关于房屋租赁合同既有任意性解除权，也有非任意性解除权。解除条件既包括出租人单方拥有的、承租人单方拥有的，也包括双方均有的解除权。二、房屋租赁合同解除条件的问题与完善建议

在我国房屋租赁合同解除条件再具体操作实务中，仍有不少值得进一步探讨、明确的问题。虽然我国《合同法》规定当事人有履行合同的义务，但在房租租赁合同中，赋予当事人在不定期租赁合同中任意解除合同的权利，无疑给了出租人滥用出租权的机会，承租人的住房利益得不到保障。另外，在生产经营房租赁关系中，出租人如果任意解除租赁合同，会导致承租人投入的成本无法收回、营业收入损失。另一方面，由于《合同法》没有相关的明确规定，导致实践中承租人无法主张出租人给予赔偿，出租人坐享租房增值收益，造成实质上的不公平。这些问题都会导致房屋租赁合同中的当事人双方地位不平等，产生纠纷。因此对于现行的房屋租赁合同的解除条件以及相关法律制度，有必要加以补充和完善。以下是笔者的观点与完善建议。（一）对于出租人的解除权加以实体限制

由于上述提到的承租人在房屋租赁合同中处于不利地位，所以在解除合同时应当对出租人的解除权加以限制。在定期租赁中，出租人并没有任意解除权，解除合同必须有法定或约定的事由。在实践中出租人多以违约作为主张解除合同的事由。但是应当在实践中明确并非承租人的所有违约行为都是出租人解除合同的理由，如果承租人的违约属于非实质性违约②，那么出租人可以向承租人主张继续履行、损害赔偿等违约责任，不应当要求解除合同。只有承租人的违约构成实质性违约，出租人才可以行使解除权。（二）明确“预告期限”

虽然我国在《合同法》232条中有所规定，但合理期限即提前通知的期限并没有明确规定，这样容易导致纠纷。所以笔者认为，对“合理期限”应当加以界定，在司法实践中多是将此交予法官进行自由裁量，这样容易导致法官判决不公正，未给与承租人足够期限等问题。但是关于房屋租赁解除的案件情况千变万化，直接规定出一个明确的期限也是不切实际的。所以笔者主张，规定最低期限为一个月，这样较为灵活也明确了预告期限便于解决问题。（三）认定合同解除的时间

根据我国《合同法》第96条规定，可以看出在我国采用通知解除立法模式，兼具判决解除立法模式。由此可知在我国确定合同解除的时间分为协商解除的协商之日解除，单方解除的通知到达之日解除，判决解除的在判决或调解书中明确解除时间三种情况③。但在具体的司法实践中，仍旧存在一些问题，比如当事人在诉讼程序之外未依法向对方提出解除合同，但在起诉中明确提出解除房屋租赁合同这一情况的解除时间确定，笔者认为应该确定为起诉状送达之日。除此之外，关于合同解除时间的认定是否应该在判决书中作出表述以及如何表述也存在争议，笔者认为应该在判决书中明确合同解除的时间更利于处理相关纠纷。（四）出租人任意解除权生产经营房租赁合同的赔偿

我国的租赁合同中没有对生产经营房做出单独的规定，更是欠缺关于其赔偿问题的相关法律。笔者认为出租方在这种情况下应该对承租方进行赔偿，至于赔偿范围，应当以履行利益的损失为范围，包括因为出租人解除合同导致的利益损失，也包括延展租约可能会带来的利益。明确赔偿金额在实践中是不可能实现的，可以规定计算标准明确，以及规定赔偿金的数额上限。既保护承租人的利益也降低出租人的解约成本，以此平衡双方利益解决纠纷。三、结语

房屋租赁合同作为继续性合同，其解除在法律性质、解除的原因及后果方面，既具备普通合同解除的共同点，也有与普通合同解除不同的特点。在如今房地产经济日益发展，房屋租赁关系随着形势不断发展变化，为了维护房屋租赁市场的稳定，对房屋租赁合同解除条件进行分析，在其中发现问题并加以完善是十分有意义的。[注释]

①周孟炎.略论房屋租赁合同纠纷中装修投入的处理[J].法学杂志，2004（5）：81.

②何为实质性违约与非实质性违约，在各国并没有统一明确的判断标准，主要由法院在具体个案中进行个案认定.

③赵军胜.论我国合同解除制度存在的问题及其完善[D].郑州大学，2007：27.