小城镇房地产开发现状及对策分析

邢红梅

【摘要】我国正处于城市化建设重要时期，也是小城镇房地产开发的关键性阶段。本文以鹤壁市为例，调查的分析了该市房地产开发现状及存在的问题，基于问题提出了针对性开发对策，为该市房地产发展提供理论指导。

【关键词】小城镇；鹤壁市；房地产开发；现状；对策

小城镇是地区经济重要构成部分，而房地产业则是促进小城镇建设的主导产业，因此，房地产澶鳄鱼发展对小城镇建设、地区经济发展具有不可忽视的作用[1]。鹤壁市房地产市场处于高施工量、高销售量、高库存量、高成交价的“四高”状态，房地产开发各项指标呈“三升三降一稳定”态势，即：商品房施工面积、商品住宅成交价格、商品房竣工面积等指标均出现不同程度增长，商品住宅可售面积、商品房开发完成投资额、商品房新开工面积出现不同程度下降，商品住宅销售面积基本保持稳定。从长远看，鹤壁市房地产市场仍将具有较大的发展空间，但短期内发展形势不容乐观。

一、鹤壁市房地产开发存在的问题

（一）缺乏有效的融资渠道

近期各家金融机构减缓按揭贷款进度，开发商在获得30%的首付款后，剩余70%贷款部分由于受银行放款规模缩小而无法及时到位，通常要等3-6个月或更长的时间贷款才可到位[2]。由于鹤壁市群众购房90%以上需要向银行贷款，因此大量资金无法在短期内到达开发企业账户，资金周转困难导致资金链断裂风险，致使开发企业资金链更趋紧张，而通过民间借贷进行融资，由于利率较高，导致开发企业抵御市场风险能力降低，加大了出现烂尾楼盘的风险。

（二）存在商品住宅积压风险

截至2015年6月底，鹤壁市在建商品住宅小区待售面积108.35万m2 、9942套，同比增长59.34%，占在建商品住宅施工面积的32%，商品住宅待售面积理论上销售周期约为10.5个月。从数据上看，经过连续两个月的增长，鹤壁市商品住宅待售面积总体上已处于高位态势，说明目前鹤壁市商品住宅市场供应充足。综合近五年的数据可知，鹤壁市商品房各项指标增长速度较快，其中商品房完成投资和竣工面积增速远高于平均增速。鹤壁市对商品房的刚性需求和潜在需求，已得到相当程度的释放，因此，鹤壁市目前房地产市场存在较大的销售压力，可能出现商品住宅积压的风险。

（三）违规团购现象

近年来，鹤壁市个别房地产开发企业无视国家的法律法规，在未取得项目土地使用权或未办理前期建设手续、未开工建设的情况下，便开始组织“团购”，以较低的房价为优惠条件，吸引部分群众参与违规团购，极大地增加了购房者的风险。扎堆团购给后期正常销售价格带来冲击同时也减少了购房需求人群。

二、鹤壁市房地产开发对策

（一）拓宽融资渠道

资金是小城镇房地产开发首要的、关键的难点[3]。鹤壁市应该鼓励开发商投资房地产业，由开放商统一开发，确保小区规划建设的建筑设计符合要求，从而解决由于资金缺乏而引起房地产产品质量差、档次低、配套设施不齐全等问题。同时有助于建立集中化管理和社会服务体系，提高物业管理水平。鹤壁市应该根据自身特色，制定关于户籍管理、金融扶持、税收优惠、土地使用制度等鼓励政策，从而吸引开放商尤其是外地开放商的投资。另外，多建实用房，减少外型奇特等住房，降低住房成本，同时降低销售价格，促进销售。

（二）严格控制土地供应

结合市场实际确定土地供地计划，从供应端来控制未来土地出让量和优化土地出让结构。促进成交只能缓解短期的去化压力，若要彻底解决库存问题，还需从供应端入手调整。科学合理控制土地供应节奏，是消化商品房库存，缓解市场销售压力，推动鹤壁市房地产业持续健康发展的重点和基础。

（三）引导房企适应市场变化

引导房地产开发企业根据市场变化和消费需求，积极调整营销策略，采取务实、灵活的促销手段，促进商品房销售。鼓励房地产开发企业兼并重组，转型升级，提供更多适销对路、低碳环保的高品质住房，发展跨界经济。

（四）科学规划

规划是基础，是前提[4]。科学规划是小城镇优化建设的前提。鹤壁市必须坚持创新发展理念，贯彻落实“统一规划，合理布局，因地制宜，各具特色，保护耕地，优化环境，综合开发，配套建设”的要求，根据城市性质和定位，将房地产开发同地区经济建设结合起来，编制科学合理的房地产开发规划。对于“城市化”热潮，鹤壁市房地产开发应该坚持先规划、后建设的原则。当地政府应该根据小城镇建设实际情况和发展方向，因地制宜，量力而行，制定超前、科學的规划，进一步提高规划的指导性和超前性。尤其是在房地产开发投资多元化的时代背景下，更应该强化规划约束作用，逐步形成“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，适当集中房地产开发行为，使得土地充分合理应用。

（五）加强房地产业的管理

首先加强房地产开发管理，针对没有投资实力、资质较差的房地产开放企业必须坚决要求其停业整顿或取缔资格；采用公开招标的方式确定开放商，加大对项目建设的建立力度。其次，规范房地产市场，促使房地产可持续、稳定、协调发展。鹤壁市政府应采用法律、技术、经济等方法来规范房地产市场，构建有形房地产市场，公开房地产交易的各项信息，同时健全各项规章制度，完善房地产交易价格申报制度、评估制度，杜绝房地产的地下交易行为、违规团购等行为，创造公平的房地产业开发环境。

现阶段，我国小城镇建设战略地位日益提高、城镇化水平的不断提高，小城镇建设和房地产开发条件和形式已经不再是单纯的量积累，而是质的变化。鹤壁市重视房地产开发，促进房地产行业快速发展，增加了该地区辐射力、凝聚力和吸引力，为优化产业结构、繁荣经济、增加收入等人方面发挥着积极作用。

参考文献：

[1]栾淑梅，李颖.小城镇房地产开发存在的问题及对策研究[J].改革与战略，2010，05（10）：144-146.

[2]卢道典，黄金川，王俊.广州小城镇发展的现状、问题及对策研究[J].现代城市研究，2011，05（11）：57-63.

[3]曾锋，陈敦旭，毛欣欣.小城镇房地产业发展研究——以长沙市为例[J].中国集体经济，2013，10（07）：29-32.