物流地产类REITs价值新发现

冯京津

近日，国内第一单权益型物流资产支持专项计划—“苏宁云享专项计划”成功发行，开启了物流地产在国内类REITs领域里的先河。该计划的成功发行丰富了目前市场及投资者所关注、投资的不动产金融产品类型，满足了电商发展的需要，也将促进物流市场的快速发展。

物流地产热潮惹国内外资本竞相追逐

在当下“大数据”、“互联网+”及电商飞速发展潮流的推动下，以“冷链物流”、“生鲜冷链”、“医药品仓储物流”等高标或特殊仓库市场将逐步取代传统的“标准仓库”，成为物流地产商的发展方向。随着我国各大城市物流类土地供给的稀缺性，以及物流仓储市场门槛的不断提升，“高标仓库”的价值优势及潜力不断被市场挖掘，成为国内、外资本竞相追逐的投资新热点。

“苏宁云享专项计划”引领市场

“苏宁云享专项计划”是以苏宁云商集团股份有限公司所拥有的位于包头、青岛、南昌、成都、无锡及广州六个重点城市中的高新区域成熟的物流园区为目标物业，区域交通便捷度较高。总建筑面积为397227.35平方米。发行总规模为18.47亿元，分别设立优先级、权益级两级产品，以满足投资者的不同風险偏好及预期收益需求。其中优先级发行规模为12亿元，中诚信给予AAA的信用评级，发行利率4.0%；权益级发行规模为6.47亿元，为投资型产品，不设预期收益率。

此次中信金石基金发行的“苏宁云享专项计划”无疑会助力苏宁云商在国内物流地产领域进一步扩张，占据更高的市场份额。该计划的成功发行也丰富了目前市场及投资者所关注、投资的不动产金融产品类型，满足了电商发展的需要，也将促进物流市场的快速发展。

物流地产类REITs势头强劲

物流地产作为一种收益性物业，戴德梁行北中国区估价及顾问服务部董事及主管胡峰表示：“我们在评估过程主要关注物业品质、所处区位、所厘定租金、区域类似物业的租金、投资回报率及市场潜在供应；就本次苏宁物流项目而言，其仓储用房均属目前国内高标物流仓储类用房充分考虑其与类似物业的差异因素；同时，在确定物业贴现率时也充分调查活跃物流物业投资者如普洛斯（Global Logistic Properties）、嘉民集团（Goodman）等在国内市场上新建、租赁经营物流仓储类物业所采用的回报率，并结合具体物业的区位、物业类型组合、租金收入以及租户组合等因素综合确定。”

对于REITs产品市场的发展前景，胡峰表示：“此次首单物流地产类REITs的成功发行，引起了市场积极地反响，展示了国内类REITs强劲的发展势头。希望坚持价值投资理念理性投资，在合理估值的基础上审慎挑选标的资产，培育良性、可持续发展的中国REITs市场。戴德梁行在REITs领域已深耕多年，曾参与众多国际、国内REITs、类REITs产品的估值、市场分析、物业状况评价等工作。为金融机构、投资者提供了详尽、可信、客观的尽职调查报告。随着国内REITs产品的不断丰富，戴德梁行将继续与金融机构深入合作，开拓国内REITs市场新领域，为更多的优质企业提供一流的专业估值及咨询服务。”