金九，想说爱你不容易

袁秀丽

每年9月，各种楼市预期铺天盖地而来。金九银十几乎成了楼市是不是好年景的风向标。今年上半年房企赚得盆满钵满，业内对于金九的预期更加强烈。

但从8月份以来，南京、合肥、苏州、厦门等地相继出台楼市调控政策，郑州、杭州等地出台楼市调控政策的预期也很强烈，市场将要逆转的声音不断。

单从北京来看，9月供应未见突破，成交价再创新高点，高端化已经成为今年楼市主要特征，再用以往的成交量标准来衡量今天的金九有失公平。

商住领跑金九

在北京住宅供应日渐稀缺的当下，北京商住产品已经成为市场主力。住宅成交量在连续四周徘徊在2000套低位之后，“金九”首周突破3000套。根据亚豪君岳会统计数据显示，9月首周（8月29日-9月4日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）成交3185套。而9月第二周（9月5日-9月11日）成交2606套。9月1-11日，北京商品住宅成交量为4250套，同比增加57%。

从具体分析来看，9月1日-11日，纯商普宅成交量为1763套，商住成交量达到2487套，同比增加96%。9月前两周共入市11个项目，其中就有4个商住。“今年以来纯商普宅月度成交量基本维持在4000-5000套之间，在市场当中的占比也持续低于半数。取而代之的是商住类产品占据市场主力，更是领跑金九市场。”亚豪君岳会这样分析认为。

据亚豪君岳会统计数据显示，9月首周北京商品住宅共有5个项目入市，包括华远西红世一个商住项目，以及远洋·新仕界、中国铁建·花语金郡等4个普宅项目。9月第二周共有6个项目入市，包括鲁能·钓鱼台美高梅公馆、远洋·菲慕8号等三个商住，中信墅·云邸、凯德锦绣·慈云壹号两个普宅，以及华贸·铂金墅一个别墅项目。

凡是入市的项目，几乎都实现了热销。据新浪乐居信息显示，9月3日-4日（周末）入市的五个项目全部实现了日光，五个项目分别是华业东方玫瑰、远洋新仕界、华远西红世、中国铁建花语金郡以及福成时代广场。

在二手房方面，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，除却双休日，进入9月，每日的网签量基本都在1000套以上，略高于8月上半月942套的工作日日均网签量。

从以上成交数据及市场表现不难看出，金九的开端良好，但在接下来第三周，受到中秋节的影响，交易量预计难于维持现状。

住宅供应有限

与传统“金九”营销旺季有所不同，北京住宅供应市场并未出现集中推盘现象。似乎“金九”的旺季光环已逐渐逝去。

根据亚豪君岳会统计数据显示，预计9月北京住宅市场将有30个项目入市，其中包括远洋新仕界、中信墅·云邸等14个纯新盘，以及包括冠城大通百旺府、远洋天著、旭辉26街区等在内的16个老项目后期。

亚豪机构市场总监郭毅分析称，今年以来北京住宅市场月度开盘量始终保持在30个左右的水平，金九供应也未见突破。更多开发商选择在年初“赶”业绩，今年上半年大量房企按时甚至超额完成任务，下半年销售压力骤减，而在存货量明显不足的情况下，下半年房企更多的是考虑提升利润率，而不是加快去化速度，因此进入9月并未出现供应集中爆发现象。

中原地产首席分析师张大伟也认为，在供应短缺下，成交依然旺盛，库存将很快进入5万套区间。从未来供应看，北京已经进入城市化末期，供应量很难明显增加，虽然政策增加7090土地供应，但2016年供需结构紧张的形势很难改变。

郭毅预计，2016年剩下的几个月中项目开盘量也不会出现太大波动，主要是受到土地供应不足的影响，明年市场形势将更加严峻。今年前8个月北京公开土地市场仅出让7宗地，其中纯商品住宅面积仅42万平方米，而今年纯商品住宅的成交面积即达到472.61万平方米，供地量与商品房需求量之间比值达到1：11。

如果从拿地到项目上市以一年为周期算，在今年宅地供应的极度短缺的情况下，明年能够入市的纯新盘屈指可数。

高端化明显

宅地供应不足以及成本的快速攀升，使得纯新盘高价入市，老项目跨越式上涨，在北京楼市，中高端产品已占绝对主力。

10万+的豪宅项目在北京已经不是什么新鲜事。郭毅表示，9月预计入市项目中，包括紫阙·天禄、中骏天宸、华润昆仑域三个10万+顶豪，以及冠城大通百旺府、住总香榭8号、泽信公馆等多个高端项目，这些项目或本身为地王，或为地王项目拉动，售价均已迈上一个新的台阶。

据亚豪君岳会统计数据显示，9月第二周入市项目中，两个普宅项目单价全部在5万元/平方米以上，其中凯德锦绣·慈云壹号单价高达9万元/平方米；三个商住项目当中鲁能·钓鱼台美高梅公馆单价高达8.6万元/平方米，另外两个启迪香山、远洋·菲慕8号单价分别为5.75万元/平方米、4万元/平方米；甚至别墅项目华贸·铂金墅单价也达到7万元/平方米左右。

9月第一周入市项目中，通泰国际公馆去年新盘入市价格仅27000元/平方米，此次入市价格已高达50000元/平方米，涨幅高达85%；两个纯新盘受到地价因素影响，入市价格更是区域最高水平，其中大兴亦庄区域的中国铁建·花语金郡开盘价高达54000元/平方米。

中原地产研究中心统计数据也佐证了北京楼市高端化的特征，前8月，北京商品房住宅合计签约32668套，同比下调了10.7%，但成交面积达到了486万平米，是近3年最高点，大户型成交比例明显上涨。成交均价达到35372元每平米，创造了历史高点，同比上涨24.9%。

张大伟分析称，2016年是北京首次成交均价突破3万元的年度。从占据北京2016年前8月成交榜单的项目看，前10名项目，签约均价在3万元以下的只有一个项目，而签约均价在4万以上的多达8个。均价在6万元以上的高端项目更是达到了5个。对于平均单套519万元的商品房住宅市场，刚需已经很难进入，豪宅化趋势也非常明显。

伴随着住宅高端化，精装项目也明显增多，从9月预计入市的30个项目特征来看，17个普通住宅当中，精装修项目多达11个；9个商住项目当中，也有多达6个项目精装修交付。纯新盘为做出差异性，老项目为匹配新的价格高度，都不得不在精装修上苦下功夫。

北京“金九”成色或不足

虽然目前楼市的购房热情仍旺盛，但是受供应及高端化的影响，交易量必然受到影响。郭毅认为，今年以来北京住宅市场月度开盘量始终保持低位，及受政策预期等影响，北京“金九银十”或不及预期。

而相比之下，进入“金九”，广州楼市正在酝酿新一波高潮。据房天下数据监控中心统计，截至8月30日，2016年广州在“金九银十”期间预计有104个楼盘推新，较去年增加了38个盘。广州中原项目部总经理黄韬认为，今年广州整体的价格趋势还有上升的可能。

但是对于深圳房价走势，有专家分析认为，今年“金九银十”将难以重现去年的大涨局面，总体将呈现出“稳中略涨”的态势，而且涨价幅度并不会太过明显。深圳市房地产研究中心主任王锋认为，目前一手、二手房成交规模仍处于历史低位，“深圳楼市将继续处于调整状态”。

张大伟认为，决定房地产市场金九银十成色要素除供需结构等因素外，还受到政策影响。8月最后一天，多个城市再次出台调控政策，厦门、武汉等城市纷纷出台了限购、限贷政策。

此外，同类型房价涨幅比较快的城市主要有：南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等城市，都有可能会出台升级加码的调控政策。实际执行的力度低于之前市场预期，政策虽然直接影响不大，但从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始。

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱则称，目前政策面依旧趋宽的城市而言，近期市场较热的应当警惕，杭州、天津下半年来成交量保持高位，房价涨幅也均跻身全国前十，接下来均有出台地方限制性政策的可能。因为自2014年以来，中央已经连续两年发布“9·30新政红包”，今年也有可能出政策，“金九银十”这个说法应该没有了。