合肥市商品房价格增长的供求因素分析

丁　焰

(合肥城建发展股份有限公司，安徽 合肥 230031)



合肥市商品房价格增长的供求因素分析

丁焰

(合肥城建发展股份有限公司，安徽 合肥 230031)

从供给来看，合肥市土地供应量、土地出让金价格波动和土地增值税变动是价格波动的重要诱因。从需求来看城市化率、居民收入水平、替代品保障房供给有助于价格的平稳增长，但投资渠道狭窄和价格预期的正反馈机制是会造成商品房价格波动的重要诱因。因此，建议合肥市要完善土地供应制度，有效控制土地供应量；通过多渠道释放刚性住房需求；对二套以上房征收房产税；利用大数据等手段保证保障房、廉租房的公平分配，合理疏导刚性需求等举措防止商品房价格的过快增长。

商品房价格；供求；投资需求

中国的房地产已经出现产能过剩，房价的不正常波动已成了我国和谐社会建设中最大的不和谐因素。因此，商品房在我国国民经济，金融资产中的重要地位，决定了商品房价格的平稳增长是极其重要的。本文从供求的角度分析合肥市商品房价格增长问题。

一、合肥市商品房价格变动历程

从1998年的住房改革以来，合肥市商品房市场价格变动大体经历了如下几个阶段：第一阶段，自1998-2001年为合肥市商品房市场起步发展阶段。这一阶段商品房市场的基本特征是初步形成了多元化的投资主体和需求主体，房价达到1800元/平方米。对应的房价收入比在7.3。第二阶段自2002-2007年,是合肥市房地产市场快速持续发展阶段。这一期间商品房价格上涨速度虽较快，但绝对水平相对较低，对应的房价收入比平均水平约8.5，最高峰的房价收入比是10。与一线城市相比，房价收入比仍处于相对较合理的水平，基本处于平稳增长阶段。第三阶段是2008年至2010年，这是合肥市商品房市场非理性增长阶段。从下图1和表1可看出，仅3年时间，房价就上涨了80%，与第二阶段7年上涨幅度相当。第四阶段是合肥市商品房在国家政策干预下的调整期，大体自2011-2015年上半年。这段时期房价上涨率总体较平稳，年均增速约5%左右，房价收入比在2015年约为7.9。①数据均根据2001-2015合肥市统计年鉴整理而得出。根据易居研究院2015年35城房价研究报告显示，如果剔除科售型保障房，合肥市房价收入比仍达到9.2，在35个城市房价收入比排名中位于中位左右。第五阶段是自2015下半年以来，合肥房价上涨进入新的时期。短期内上涨速度过快，短短4个月就累计上涨了12%。在合肥市滨湖新区、政务新区，有的楼盘房价上涨近50%，几乎一天一个价，进入了非理性上涨的阶段。

表1　合肥市历年商品房价格(单位：元/平米)

资料来源：根据合肥房产网整理而来。

二、供给变动对商品房价格的影响

根据经济学理论供给理论可以看出，影响供给的因素有商品房的生产要素等。但对于商品房供给来说，影响程度较大的主要是商品房供给量、土地要素的价格和土地增值税。

图1　合肥市商品房价格变化率资料来源：根据合肥房产网整理而来。

(一)合肥市商品房供应量对价格变动的影响

从供给定律可以看出，商品供给越多，商品的价格越低。从合肥市2001年-2015年统计公报，以及安徽省统计年鉴提供的关于合肥市商品房销售面积和合肥市商品房待售面积可以看出，商品房待售面积的变动，特别是商品房待售面积占销售面积的比率与商品房价格上涨有较明显的反方向变动的关系。从下表2和图2可看出，商品房空置面积占销售面积的比重越大，商品房价格上涨率越低，这在2001-2002年，2006年表现得极为明显。

表2　合肥市历年住宅商品房屋销售面积与商品房屋空置面积(单位：万平方米)

资料来源：根据2001年-2015年合肥市统计公报，2001年-2015《安徽省统计年鉴》整理而来。

(二)土地供给变动对商品房价格的影响

对于房地产市场，土地供给至关重要。由于地方政府控制着土地的供应量，使得供给缺乏弹性。这也加剧了土地的稀缺。

表3　近几年来合肥市土地出让情况

从表3可以看出，2010年和2015年合肥市商品房土地出让金价格增长幅度相对较大。土地作为商品房的供给要素，其高成本必然传导到商品的价格之上，使得商品房的价格飙涨。相对而言，2011年、2012年，合肥市的土地出让价格，呈现低增长甚至负增长的状态，这也为商品房价格的低速平稳增长提供了基础。总体来看，商品房价格的波动与土地出让金价格的变动高度相关，土地出让金价格的大幅增长，必然会推高商品房价格的上涨。

图2　合肥市历年待售商品房/销售面积与商品房价格上涨率的变动趋势资料来源：根据2001年-2015年合肥市统计公报，2001年-2015《安徽省统计年鉴》整理而来。

(三)土地增值税政策对商品房价格的影响

2008年3月8日，全国政协委员联名提案《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》中提到，房地产开发商需要缴纳50余项的费用，涉及到约25个政府部门，总体费用占到开发成本的15%-20%。在众多的税费中土地增值税的变动是商品房供给调控政策中对商品房供给影响极其重要的因素。从下表1-2可以看出，近几年合肥市政府土地增值税征税收入收入一直呈现出较高速度增长。土地增值税构成了房地产供给成本的非常重要的一块。开征土地增值税的本意是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业的土地增值收益和利润。但由于商品房用地已进入市场化状态，土地增值税最终将转嫁到消费者头上，从而推高房价。

图3　合肥市政府历年土地增值税的收入情况资料来源：根据安徽统计年鉴整理而来。

三、商品房需求对其价格增长的影响

从供求理论可以得出，商品的需求的变动会影响商品的价格。从商品房需求来看，由于城市化发展所形成的城市人口的增加、收入水平的提升以及居民对商品房特有的投资偏好，是商品房价格持续增长的动因。居民对商品房价格预期的变化和对商品房投资偏好的叠加是造成商品房价格波动的重要诱因。

(一)城市化水平不断提高所形成的商品需求的增加是商品房价格增长的坚实基础

影响消费者对商品需求的首要因素是需求者数量的变化。城镇化率是影响消费者数量的重要因素。

从合肥市公布的城市人口数量来看，虽然户籍人口的城市化率并不高，但随着国家对常住人口不超过500万城市户籍的放开，合肥市户籍人口与常住人口之间的差额将越来越小。据合肥市公安局户政处相关负责人介绍，合肥目前政策为在合肥合法稳定工作满3年、社保缴纳满2年即可入户，不管是否有房产。这将有利于加快农民工城市化转型，也为合肥商品房市场提供了充足的需求者，从而使得房价存在持续增长的基础。

从合肥市历年公布的统计公报可以看出：合肥市户籍人口城市化率在2001年时仅为33.2%；2010年时户籍人口城市化率为43.6%，同年常住人口城市化率为62.1%；截至2015年合肥市常住人口城市化率已达到70.0%，常住人口已由2007年的243.78万人增长为548.4万人。城市户籍人口和城市常住人口的持续增长，是合肥市房价上涨的坚实基础。特别是2011年合肥市区划调整以来，城市常住人口的扩容，是合肥市房价在经历2011年国家严控下没有下行的重要支撑因素。

(二)居民收入水平不断提高支撑了商品房价格的增长

随着经济持续不断的发展，特别是宽松货币政策的实施，居民的收入水平显著提高(见图4)。居民人均收入的提高，人们对商品房的购买力相对就会增加。特别是在中国特有的“家文化”、“丈母娘经济”等的影响下，房子并不仅仅是一个住的地方，它承载了更多的信息，也使得人们更加偏好商品房。我们从居民人均收入水平的增长率来看，它显然支撑了房价的上涨。在大多数年份，房价上涨率都会比人均可支配收入的增长率略高。而且一旦出现人均可支配收入增长率比商品房价格上涨率高时，经过一定时期的累积，人均支配收入相对过快的增长总会被被房价报复性上涨追赶上。

图4　合肥市商品房价格上涨率与人均可支配收入上涨率趋势图资料来源：根据安徽省统计局整理而来。

(三)居民投资渠道狭窄是推高商品房价格波动的重要因素

居民对商品房的需求并不仅仅是满足住的需求，商品房也是合肥市民的重要的投资渠道。随着居民人均收入水平的提升，居民人均储蓄率呈现出不断增加的趋势。具体如下表。从居民储蓄余额绝对量来看，2015年合肥市居民储蓄余额已达到3045.66亿元。这些不断增长的储蓄必然要寻找一个相对安全的投资出路。但由于中国金融市场不发达，储蓄利率低。在众多投资渠道中，房地产投资是实现居民增值保值相对较理想的投资工具。2011年12月13号《中国消费金融调研报告》的家庭户调查显示：受访家庭资产负债率为6.39%，平均税收收入9万，平均资产总额71万。调查人数总共7万不到。在众多投资渠道中，把主要资产用于房地产投资的占54.3%。

对于投资者来说，买房是为了以更高的价格将商品房出手。所以一旦投资者对未来的价格形成上涨的预期，商品房价格的上涨并不能减少需求，反而会改变投资者对商品房价格的预期，刺激商品房投资需求的进一步扩张。与周边城市相比，无论相对与南京来说，还是相对于南昌、武汉，作为省会城市的合肥房价相对都处于“洼地”。这种“洼地”效应，不仅刺激了合肥市居民的投资需求，也刺激了非合肥市居民对合肥商品房的投资需求。

图5　合肥与南京、武汉、南昌四城近来商品房的价格走势图(单位：元/平米)

正是由于合肥市商品房价格处于相对洼地的状态，投资者对合肥市商品房价格保持上涨的预期比较强烈。这支撑了商品房价格的上涨。2016年以来，在去库存干预政策的带动下，合肥商品房价格大幅上涨。2016年3月全国房价普涨，据新浪财经网报道：“合肥二手住宅价格领涨，环比涨幅高达9.3%，北京为6.3%、上海为6.2%、厦门为4.9%”[1]。

由价格预期变动而诱发的投资需求的增加，将进一步推动价格水平的上升，从而使得价格预期与对商品房投资需求的变动形成正反馈，一步步推高房价。相反，如果一旦商品房价格形成下行的预期，房地产市场的泡沫就会破灭。可以说商品房价格的波动、不能平稳增长的重要因素就是价格预期及基于此的投资需求的正反馈的助涨助跌效应。

(四)相关商品价格变动对商品房价格的影响

商品房的相关商品主要包括廉租房、保障房、集资房等。从合肥市住房保障信息网公布的公开资料可以看出，自2011年以来，保障房申请条件的最低收入标准显著放宽，最低收入标准的变动基本与居民人均收入水平同步增长。从保障房实际完成数量来看，近几年各类保障性住房和棚户区改造增幅较大。根据中安在线的最新消息：合肥市2015年新增各类保障性住房和棚户区改造2.65万套，基本建成1.5万套，分配入住0.8万套，新增租赁补贴500户。目前，合肥市房地产管理局保障房网站上也提供保障房投资、进度，保障对象申请、审核、准入、分配和退出等信息的查询，并将逐步实现住房保障信息在线查询、公租房在线申请和信息比对，方便群众办事，减少错保率，确保公开透明。

这些举措释放了对商品房的一部分刚性需求，从而有利于商品房价格保持相对较平稳的增长。

四、抑制合肥市商品房价格过快增长的对策和建议

(一)完善土地供应制度，有效控制土地的供给量，保证商品房价格平稳增长

土地是商品房市场的一级市场，由国家垄断供应。由于土地成本占商品房开发成本的比重较高，因此政府有义务也有能力根据市场形势的需要合理控制土地成本。首先，要控制商品房建设用地的供给量，保证土地价格稳定在合理的范围内，实现房地长市场建设用地的供给和需求平衡。

(二)通过多渠道释放刚性住房需求，保证商品房价格平稳增长

中国人普遍存在着安居才能乐业的传统观念，相对于其他发展中国家来说，中国城镇人口住房自有率相对较高。再加上原有为刺激房地产市场发展而在商品房之上捆绑的诸多城市福利，如子女入学与商品房的捆绑政策。这些都使得住房需求变成刚性需求。这也加剧了商品房的投资需求。因此，可以采取适当措施取消子女入学与商品房的捆绑政策，适当降低中低收入者购买首套小户型商品房的首付率等举措，切实保障城市居民有所居。也有助于化解商品房的去库存压力。对于低收入者，可以采取措施鼓励租房，如修订捆绑在商品房之上的不合理的福利，保证出租者合理的住房利益。如规定出租者无权将租户赶走，租金上涨幅度若干年内不得超过一定上限。如果出租者上涨房租的幅度超出了法律规定的上限，租户有权向法院提起诉讼，法院将判决租金上涨无效。租房合同签订之后，房主不能随意收回住房，更不能任意涨价。这些政策的推行将有助于释放对商品房的需求，真正实现住房需求的多样化满足，也有助于房价趋于合理的增长。

(三)对二套以上房征收房产税遏制投机性需求对商品房价格波动的影响

商品房作为投资品具备保值增值的功能，但房价不合理地过快上涨必将带来泡沫。因此采取措施抑制商品房过度投机，有利于商品房市场的健康发展。这种现象如果不能够得到有效的控制，必然导致房价的不合理增长，它也是商品房价格大起大落的元凶。因此，对于家庭户人均持有住房面积超过一定数量的商品房或二套房征收房产税，遏制投机性需求。根据王家庭等人了利用 DID 方法检验商品房税收对商品房价格的影响发现，“目前房产税试点在调控房价方面发挥了一定的积极作用，在一定程度上达到了调控房价的目的”[2]43。在具体实施过程中，为了避免征收房产税对房价波动的过度影响，可采取边际税率递增的方式逐步提高房产税。

(四)利用大数据等手段保证保障房、廉租房的公平分配，合理疏导刚性需求

根据巴曙松等人对保障房制度建设的国际经验研究得出，“保障房、廉租房、经济适用房是帮助低收入者‘有所居’的重要手段。”[3]18这个工具用得好能合理释放对商品房的刚性需求；但不能保证公平公正地分配，也容易滋生腐败，不利于商品房市场的健康发展。地方政府可通过进一步完善低收入者信息征集、大数据分析等手段实现将保障房、廉租房分配到低收入者群体。

[1]3月全国房价普涨：合肥厦门领涨 深圳跌出前三[EB/OL].新浪财经,2016-04-18.

[2]王家庭，曹清峰.房产税能够降低房价吗——基于DID方法对我国房产税试点的评估[J].当代财经,2014，(5).

[3]巴曙松，牛播坤，杨现领.保障房制度建设:国际经验及中国的政策选择[J].财政研究,2011，(12).

(责任编辑陶有浩)

An Analysis on Supply and Demand Factors of Price Rise inHefei Commercial Housing

DING Yan

(HefeiUrbanConstruction&DevelopmentCompanyLimited,Hefei230031,China)

The thesis examines the influential factors of the price rise in real estate in Hefei. From the viewpoint of supply, there are three important incentive reasons for the price rise such as the quantity of the land supply, the fluctuations of land transfer price and the changes in land value-added tax. From the demand point of view, the increasing rate of urbanization, income of the residents, and the supply of alternative low-income housing help stabilize the smooth growth of price. However, the positive feedback mechanism between the narrow channels of financing and the expectations of the real estate price is the most important is conducive to the price rise. Therefore, it is necessary to improve the land supply system and effectively control the land supply quantity so as to satisfy the rigid housing demand through multi-channels. In order to prevent the fast growing price, it is also proposed that the property tax be imposed on over two sets of houses, the fair allocation of low-income and low-rent housing be guaranteed by utilizing the big data system and rationally guiding the consumption.

real estate; supply and demand; investment demand

2016-05-21

丁焰(1974-)，女，安徽淮南人，合肥城建发展股份有限公司经济师，研究领域为房地产营销管理。

F293.30

A

1674-2273(2016)04-0063-05