房地产土地增值税税务筹划研究

王勤 王乐

【摘要】因为房地产行业税收成本占整个房地产行业成本的比重比较大，所以它对房地产企业整个效益影响很大。本文以宁波银亿集团案例分析，通过实例向大家介绍几种不同筹划方法情况下的有效运用，并且表明出土地增值税税务筹划的重要性，还会讲解几种房地产企业土地增值 税税务筹划的方法和内容。

【关键词】房地产企业 土地增值税 税务筹划

经济的发展，我国房地产行业竞争越来越激烈。其中，房地产的税负更是高达25%～30%，对经济的的影响不可谓不大。因为房地产行业税收成本占整个房地产行业成本的比重比较大，它对房地产企业整个效益影响很大，因此如果房地产企业能够有效的筹划土地增值税，不但可以减少税负和风险，还能够增加利润。

一、房地产企业土地增值税税务筹划概述

（一）土地增值税的筹划目标

1.节税的税务筹划目标。房地产企业除了应多多关注有关我国税务筹划的优惠政策，运用这些优惠政策来减少税负，还应该熟悉土地增值税的征收条例，利用土地增值税的多个税率来及时调整房价，从而运用较低的税率计算来减少缴税目标。

2.团队应具有防范税务风险目标。税收进行提前筹划，可以更全面的考虑土地增值税，不会因考虑不当而产生税务风险。在整个土地增值税的税务筹划过程中，专业人员除了要用到关于税收筹划、会计、法律等方面的知识，还要进行互相交流与分工合作，做到锻炼团队的目的。

（二）土地增值税税务筹划的重要性

1.利于适应激烈的市场竞争环境。在如今形势渐差的情况下，土地增值税税务筹划不但能够大大减少房地产企业税收成本，还能提升企业在同行中的竞争力，特别是我国采用宏观经济调控对高房价的控制之后，房地产企业的利润幅度在不断的缩小，整个企业的发展能力受到限制。只有进行有效的土地增值税税务筹划来减少税负，企业才能更好的适应日益激烈的市场竞争环境。

2.利于提升房地产企业的财务管理水平。现今，房地产财务管理趋向困难化，有效的建立房地产的土地增值税税务筹划，有利于提升房地产企业的财务管理水平，提高房地产企业的资金使用率。此外，有效的筹划土地增值税可以在合法的情况下，即可以提高企业利润，又防止发生逃税、逃税等违法行为。

二、关于房地产企业土地增值税的筹划方式和相关内容

（一）用临界点对土地增值税进行筹划

四级累进税率是我国土地增值税采用的清算政策，因为在每一级税率范围内都会存在一个临界点，而这个临界点会直接影响到土地增值税税收筹划。有以下临界点分析如公式1所示：

公式1：土地增值率=增值额/可扣除的成本项目金额

增值额=销售收入-可扣除的成本项目金额

则：可扣除的成本项目金额=销售收入*5%+（取得土地使用权所支付的价格+房地产开发成本）（1+20%+10%）

可得：（销售收入-成本）/销售收入=毛利率=1.04-1/（1+增值率）*1.3①

将土地增值税按四级超率累进税率带进①式，可得出具体的临界值。具体结果如表1所示：

是根据文中公式所得结果。

自表1可知，线性相关是增值率和毛利率两者所呈现。在现实中，房地产的开发时间影响企业所耗用得资金，由此土地增值税税收筹划可以用毛利率对相应的增值税进行测算。企业的成本和销售收入来决定企业的毛利率水平，定价的合理和成本良好的控制控决定房地产开发企业的毛利率水平。具体筹划思路可表示为：

公式2：（购得土地使用权的金额+房地产开发成本）*5%=利息支出

公式3：（购得土地使用权的金额+房地产开发成本）*10%=利息支出

（二）通过灵活选择核算方式进行筹划

按照现在的税法规定，纳税人如果不只是建造普通标准住房，还开发其他房产项目，应该单独计算各个项目的增值额，如果不能单独计算增值额或者不能够准确计算增值额的话，建造的普通标准住宅就需要缴税。房地产企业在购买土地使用权之后，在开发过程中不应该只建造单个标准的住房，因为如果标准不同，那么其税收依据也会不同。

三、房地产企业土地增值税税务筹划——以宁波银亿集团为例

（一）宁波银亿集团简介

宁波银亿集团以“聚一流人才，创一流业绩”为企业的宗旨，经过十来年努力，最终达到了目标，成为一家综合性大型企业集团，是以房地产开发项目为主业。2010年达到161亿元销售收入，是宁波纳税前10强的企业。

1.宁波银亿集团发展目标及纳税情况。宁波银亿集团2016年的总体发展战略目标是：实施资源类工业为支柱如房地产开发的战略，能够把房地产做大做强，更好打展国内外贸易的业务，完善服务业。公司近几年来的努力在业务规模、销售收入、税收收入上各项指标取得好成绩。从表2可知，企业的税负率保持在9%-15%的合理的范围内，比较超前于同行业中的平均水平，土地增值税增长率比营业税等税种明显较高，这不仅可以反映项目的利润在逐年增长，也从侧面反映了宁波市对土地增值税调配和控力度在渐渐加大，土地增值税的筹划的相应环境和成长空间将会小。

2.宁波银亿集团土地增值税管理现状。宁波银亿集团部门为财务部，财务部下设税务部，由其来负责制定全年的税务工作目标和审核、缴纳税款等工作；而财务总监起着一个统筹兼顾的作用，不仅要熟悉各部门的分工合作，还要与他们及时交流信息来调整土地增值税税务筹划方案。

土地增值税的日常预缴是由财务岗核算进行，由运营岗来进行数据管理，在向商务部发布开发节点和获取五证、动态成本、资源结算等信息，运营和企业管理改进建议是最后税务部根据监测税负数据来反馈的，达到土地增值税降低税负以提升项目毛利率，提高房地产各项效率。

（二）房地产企业土地增值税税务筹划

1.运用税收优惠筹划法。根据税收优惠策划发，纳税人所以出售的普通标准住宅，可扣除成本项总额和增值额的比例没达到20%则不需缴税。纳税人不只是建造普通标准住房的同时又开发其它的房产项目，那么应该单独计算各项目的增值额。如果不能单独计算或者不能够准确计算增值额，那么其建造的普通标准住宅需要缴税。

由表3可知，宁波银亿集团此项目满足当地政府对普通宅的相关要求的规定。由宁波银亿集团如果满足万万城项目则直接进行销售，且初步定价为5200元/平方米，符合当地政府普通标准住宅要求的规定，因此可根据普通标准住宅的相关税收优惠进行筹划。

2.标准住宅定价的开发销售选择方案。第一，销售单位建筑面积为5100元/平方米和5200元/平方米两种方案；第二，根据我国的房地产开发的效果政策，当企业建造是符合企业住宅销售的标准，20%增值率没有超过企业将不征税；地产开发企业没有提供真实的相关证明时，将要扣除应为购得土地产的开发成本和土地使用权所支付两者之和的10%并且可以在此基础上加计扣除20%；第三，房地产企业项目的开发成本为2730万元；第四，房地产项目的开发费用是，（900+2730）*（20%+10%）=1089万元；第五，房地产开发项目可扣除的成本合计=900+2730+1089+348.7=5067.7万元；第六，第一种方案销售总收入是6200万元，第二种方案是6340万元，第七，可扣除的增值额与成本的项目总额比例分别是5167.7-（6340-6200）*5.5%=5160万元或5167.7万元，增值额与成本项目总额的比例是6200-5160）/5160=20%或（6340-5167.7）/5167.7=22%，应缴纳的土地增值税，免予征收土地增值税是（6340-5167.7）*30%=351.69。

由此可知，宁波银亿集团将万万城项此项目的初步定价是5200元/平方米，但是由房地产开发的相关政策这个定价不符合当地普通标准住宅销售，不能享受增值率未超过20%时不用征税这优惠，不能节约资金。对项目进行分析和定价比较，将项目定价低于5100元/平方米，使项目的增值率刚好为20%，就可以享受免税优惠，来节约资金。

3.运用临界点分析筹划法。根据以上资料，企业项目完工时根据当时市场形势时定价5200元/平方米。后经高层决定，为了集团整体利益，提高项目销售总收入，集团高层将初步定价5200元/平方米涨至6800元/平方米。目价格上升必定会使增值额与可扣除的成本项目总额的比例增加，但是因为土地增值税实行四级超率累进税率的政策，房价的上涨将会导致增值额和可扣除的成本项目总额的比重大于对应的临界点。根据自身的地理位置，市场环境等等因素知房价上涨是必然的，所以集团结合各种因素合理定价，为企业更好的带来收益，加大土地增值税的利益，下面是临界点的筹划方法：

根据我国房地产的税收政策：从事房地产开发的企业，建造符合当地的普通标准住宅销售的政策，未超过20%不用征税；同时房地产开发企业在不能如实提供相关证明时，可扣除的开发费用应为取得土地使用权所支付的成本和房地产的开发成本之和的10%，并且可以在此基础上加计扣除20%。

扣除的项目：第一，支付购买土地使用权的成本900万元。

第二，项目开发成本2730万元。

第三，相关费用（900+2730）*（20%+30%）=1089万元。

第四，税费扣除：6340*5%+（1+3%+7%）=348.7万元。

可扣除的房地产开发项目成本合计=900+2730+1089+348.7=5067.7万元

方案一：销售单位建筑面积为6500元/平方米

销售总收入7600

可扣除的成本总额5067.7+（7600-6340）*5.5%=5137

万元

增值额与可扣除的成本项目总额的比例（7600-5137）

/5137=47%

应缴纳的土地增值税（7600-5137）*30%=738.9万元

方案二：销售单位建筑面积为6800元/平方米

销售总收入8000

可扣除的成本总额5067.7+（8000-6340）*5.5%=5159

万元

增值额与可扣除的成本项目总额的比例（8000-5159）

/5159=55%

应缴纳的土地增值税（8000-5159）*40%-5159*5%=

878.45万元

由以上可知，假如企业项目的定价是6800/元平方米，得出项目的增值率为55%，高出50%的增值率临界点。将价格下调至6500元/平方米，项目的增值率则为47%，低于50%，适合用30%的低档税率。集团所缴纳的土地增值税也由878.45万元降到738.9万元，节约税金139.55万元。

四、结论

土地增值税税务筹划是房地产企业税务筹划的主要环节，能够在合法的情况下合理的减少税负增加企业利益，因此加强土地增值税税务筹划是很有必要的。房地产企业在具体操作运行时，需要不断提高对政策的理解和运用，同时加强房地产企业纳税筹划的计划性和核算力度。做好纳税宣传和稽查体系建立。只有不断的完善自我，各方面的加强，才能使纳税筹划更加完整和成功，才能更好使房地产企业更好的发展。

作者简介：王勤（1993-），女，汉族，甘肃陇南人，就读于宁波大红鹰学院，财务信息化专业，研究方向：财务数据分析；王乐（1984-），女，汉族，浙江宁波人，宁波大红鹰学院教师，研究方向：信息管理，为本文的指导老师。