推进智慧城市视域下保障性住房物业管理模式的对策建议

文 | 赵晓旭

推进智慧城市视域下保障性住房物业管理模式的对策建议

文 | 赵晓旭

2014年3月发布的国家新型城镇化规划（2014—2020年）中指出：“实现规划管理信息化，发展数字化城市管理，统筹推进城市规划、国土利用、城市管网等市政基础设施管理的数字化和精准化。”基于智慧城市的物业管理模式作为保障房物业管理的一种新兴模式，结合社区特点、居民特征，同时融合社会治理理念中物业管理和社区管理的关系，既能缓解现有保障性住房物业管理模式中的困境，又能建立公共管理体系中的智慧经济、智慧产业链，实现产业的智慧化和智慧的产业化相结合，具备较强的诱发机制。

基于智慧城市的保障性住房物业管理模式的诱发机制

物业管理费用偏低，物业服务定位不合理，导致物业费收缴困难。根据《关于调整普通住宅小区前期物业服务收费标准的通知》（杭价服〔2014〕115号）规定，杭州市公租房小区的物业收费参照地块周边普通住宅小区物业收费标准，同时以田园公租房小区为例，现行物业费收费标准仅为1.05元/每月每平方米，但在具体实行过程中，保障性住房的管理难度比普通住宅小区更大。

物业管理与保障性住房退出机制分离，导致保障性住房循环利用率较低。保障性住房退出问题是其公平分配的核心问题，只有将因各种条件变化导致不符合保障的对象及时退出，保障性房源才能用于更有需要的群体。现有的物业管理制度与保障性住房的退出机制分离，对其不产生约束作用，在一定程度上导致了保障性住房“退出难”。

基于智慧城市的信息服务体系构建与运行模式日臻成熟，广泛应用于保障和改善民生服务、创新社会管理、维护网络安全等方面。2012年《“智慧杭州”建设总体规划（2012-2015）》（杭经信推进〔2012〕430号）中指出“要充分运用智慧城市建设成果完善社会民生服务，深化全市个人住房信息系统建设，实现杭州市辖区范围房产业务管理的‘三个统一’，即统一信息系统、统一基础数据库、统一业务操作规范。加快推进保障房监控系统建设，保障城市低收入群体的权益。”2014年1月发布的《杭改十条》提出：“支持信息产业集群发展和信息产业链延伸”。产业的智慧化和智慧的产业化相结合，城市的智慧化和智慧的城市经济化相结合已经成为一种全新的经济业态。杭州市本级最大的田园公租房2013年6月交付，全面采用智能公租房管理体系。2015年，杭州市智能公租房管理体系获“2014年中国人居环境范例奖”，成为国内公租房领域首个获奖项目，并在全国范围内推广。

基于智慧城市的保障性住房物业管理模式的实施路径研究

数源科技股份有限公司作为杭州市保障性住房开发建设、管理的主力企业，在高质量完成多个杭州市保障房楼盘开发建设的同时，进一步利用自身产业优势，配合政府各级相关管理部门，研发推出了杭州市公租房智慧管理系统平台“多级安全协同管理系统”，并成功地在杭州最大的公共租赁房项目杭州田园区块公租房中率先投入运营，取得了显著的社会效益和经济效益。

全数字化集成化智能化平台系统。破解住保部门、社区、物业“协同管理”难题。将保障房资格审核、摇号选房、合同签订、租金收缴、房源维修、退出管理等业务通过全数字化集成化智能化平台系统进行管理。

社区一卡通智能门禁系统、住户催缴费系统。一是利用4C（即计算机、通信与网络、自控、IC卡），将单元门、电梯、入户门三级门禁系统的使用状态与租金缴纳情况、租户租赁期绑定，实时了解住户需求和租赁动态信息，提高保障性住房管理效率。门禁卡的使用期限固定，门禁卡使用期为公租房租赁期，租赁期结束或租赁关系解除，使用期终止。门禁卡使用期终止后10天内，刷卡提示办理退租手续以及门禁卡即将被锁定；满10天未超出20天，单元门锁定；满20天未超出30天，电梯梯控锁定；30天后入户门锁定。门禁卡的使用状态与租金缴纳绑定，正常缴纳租金，门禁卡正常使用。欠租未满一个月，刷卡时提醒缴纳租金；欠租满一个月未满两个月，刷卡时提醒缴纳租金，且无法进入单元门；欠租两个月未满三个月，刷卡时提醒缴纳租金，且无法进入单元门及无法使用电梯；欠租超过三个月，门禁卡被锁定，补交租金方可解锁。二是室内门禁终端与可视通话、可视抓拍、浏览周边商户信息、接受社区通知、医疗紧急援助等功能绑定，这与保障性住房住户本身的需求特点相契合，有助于提升保障性住房住户居住品质。

基于智慧城市的保障性住房物业管理模式对策建议

政府主导，规划前置。建议从国家、省市层面出台《基于智慧城市的保障性住房物业管理模式条例》。保障性住房社区规模大，低收入人群集中，其文化水平低、工作不稳定，需要社区物业管理提供较多的特殊服务，这与普通商品房社区的物业管理模式存在较大差异，只有加强“政府主导”，规范管理模式，才能充分调动物业管理公司等社会力量广泛参与。建议编制《基于智慧城市的保障性住房物业管理发展战略规划》。基于智慧城市的保障房物业管理模式经过前期实践，已形成具有自主知识产权的、适合当前中国特色社区的管理服务模式，建议政府用“以管谋建”的思路，结合城市实际编制《基于智慧城市的保障性住房物业管理发展战略规划》。在保障性住房设计规划阶段开展基于智慧城市的物业管理可行性研究，内容涵盖功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量到监理验收等方面，使建成后的物业管理能够满足业主和住户的智能需求，实现“规划前置”。

系统组织，统一管理。基于智慧城市的保障性住房物业管理模式需要统筹物业管理需求方、智慧城市资源供给方、智慧城市服务实施方的职能，需要建立完善的组织体系，保证其协同高效运行。一是建议物业管理需求方以“市场收费标准、政府全额补贴”模式来吸引高水平物业服务企业承担基于智慧城市的保障性住房物业管理任务。关于基于智慧城市的保障性住房物业管理建设资金支持，现主要由政府承担，建议后续维护资金可尝试加入《杭州市保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理财政扶持资金管理办法》中的适用小区，采用政府逐步补贴的形式，最终通过政府补贴、物业公司合理收费和第三方融资等三大渠道实现资金支持。二是智慧城市资源供给方要积极、全面提供物业建设、维护所需大数据信息基础资源。三是智慧城市服务实施方要按照“高资质、高标准”要求招标、建设。

需求导向，产业结合。建议开发“杭州市智能公租房管理体系”的规划、设计、网络、设备、服务的系统集成供应商，对外城市输出特色性整体解决方案。以杭州市团市委和杭州市住保办联合打造的蒋村西溪人家公租房小区服务创业青年示范区“住创1215”为例，该公租房小区以青年人才创新创业为特色，可尝试引入基于智慧城市建设的物业管理模式，通过杭州市公租房智慧管理系统平台“多级安全协同管理系统”等媒介实现O2O在线物业服务，同时增加青年创业公寓公共服务、园区设备设施冠名众筹、“梧桐引凤”青年人才大使征集、“点子换房子”创业项目选拔等在线“安居+创业”特色性物业服务，提升青年人才的创业与生活品质，形成“创客型公租房小区智能物业管理体系”的“杭州模式”，实现保障房物业管理产业的智慧化和智慧的产业化，形成杭州“智慧城市经济”发展的“杭州模式”。

【作者单位：杭州国际城市学研究中心（浙江省城市治理研究中心）】