营改增后房地产行业迎来最大减税举措

文/卞梦健



营改增后房地产行业迎来最大减税举措

文/卞梦健

二手房交易在最大减税举措中降税明显

4月12日，国新办举行全面推开营改增试点有关情况发布会，针对个人在二手房交易过程中是否能做到税负只减不增的焦点问题，国家税务总局副局长汪康表示，过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征5%营业税时，如果房价是100万元，要交5万元的营业税（100万元×5%），现在如果房价还是100万元，100万元÷（1+5%）×5%=47600元，即营改增以后的税收负担是4.76%，少交税2400元。这是因为过去的100万元是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样。所以说，营改增后，二手房交易将迎来最大减税举措。

从2016年5月1日起，我国将全面推开营改增试点，主要内容是“双扩”：一是将试点范围扩到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现增值税对货物和服务的全覆盖；二是将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，比较完整地实现规范的消费型增值税制度。由于新增不动产抵扣不仅涉及将被纳入试点的上述四大行业近1000万户纳税人，也涉及近600万户已经被纳入营改增试点范围的纳税人，以及更多的原有增值税纳税人，3月底的营改增细则公布后，关于此内容的议论颇多。

根据细则，适用一般计税方法的试点纳税人，2016 年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。商业地产服务和投资公司世邦魏理仕的观点代表了一派的声音：企业购买不动产并按固定资产进行会计核算，可分两年进行增值税抵扣，将利好自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求，促进商业房地产的去库存。

但这会不会推高房价呢？财政部副部长史耀斌给出了回答：企业作为纳税人，不管他从事的是什么样的经营行为，首先关注的是对他的经济效益有什么样的影响，以及他的投资目的或者能够达到什么样的投资目标。对于不动产来讲，新增的不动产可以作为进项税抵扣，但如果他的投资行为对目前的生产经营没有益处的话，也不会为了抵扣的目的去购买或者大量购买房地产，如果认为对他的经济行为有好处，就会投资不动产。企业投资不动产，说明他希望以后扩展经营业务，占有更大的市场，这是企业自己的投资决策问题。

七个减税细则文件有五个针对房地产行业

近日，国家税务总局网站上出台的七个细则文件，有五个专门针对房地产和相关的建筑业，包括《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》、《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》。这充分显示了房地产业的重要性，以及国家对此的重视程度。另外，细则下面有“相关政策解读”，应该是官方看到上一轮传播中许多媒体抛开了繁杂的条文，给出了自己的简版解读，所以这次税务总局顺应民意，说明了税务总局对传播的重视。

其中，《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条规定 ：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016 年4月30日前的建筑工程项目。

之前大家一直争论：如果没有施工许可证怎么办？现在结论出来：“合同也能作数”。因此，如果觉得老的计税办法对自己有利，或者短时间内无法做好营改增准备，企业可以抓紧签订合同，按照老办法计税，给自己一个缓冲期。很多房地产企业去建委疯狂取得施工许可证的欲望应该会迅速冷却。对于性质相同的业务，依据一个证书的存在与否来判定企业是否能进入过渡期政策的覆盖范围，本身就没有体现税收的公平性。

但是事实上，虽然《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》解决了很多实际问题，比如对老项目进行了深入定义，但依然没有完全解决房地产企业的全部增值税疑问。

对步入存量房时代的一线城市影响巨大

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第二十三条规定：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第九条规定：小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第十条规定：小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

之前大家最担心的是自己上游为小规模纳税人，无法开具专用发票，出现纳税链条断裂，虽然现在可以代开的政策出台后，相关增值税断裂链条被弥合。现实中仍存在博弈，不过作为下游企业，只需要给上游压力就好，不存在上游因为规模小没有资格开不了票的问题。

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》第三条规定：纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分两年从销项税额中抵扣。第四条规定：纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分在取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，在取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。第五条规定：购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。第七条规定：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照有关公式计算不得抵扣的进项税额。第九条规定：按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照有关公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

之前各地为了去库存，纷纷出台了可以改变项目性质、土地性质的规定。而如果要把写字楼变成公寓、商业变成住宅，无疑都要进行大量的变动，相信足以满足“增加不动产原值超过50%”的条件，从而享受两年抵扣的政策。而许多在建的房地产“老项目”，施工许可证上的时间已经确定，主体施工合同也早已签订，但如果觉得新政对自己有利，可以从“装饰”等角度入手，签订新的合同，享受抵扣。此政策有利于存量资产改造和运营，对盘活存量、翻新老旧物业有积极提振作用，尤其对步入存量房时代的一线城市影响巨大。

至于税改对房价以及房地产市场的影响，有关专家表示，不是成本决定房价，而是市场决定房价。尤其今年以来，部分三、四线城市供大于求的状况明显，压力巨大。在这样的情况下，很多项目都是贴着成本在卖，有的甚至是亏本甩卖。所以如果现在税负成本能够大大降低的话，房价的下行空间也会更大。但我们只能说，税负成本的明显下降会对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。因为，税改后按照11%的税率计算，直接抵扣不足可能会使得房地产应缴税率比原来略高，但由于李克强总理承诺了营改增后税率只低不高，如果未来应税比率更高，那么应有其他的虚拟抵扣来使得实际征收比照现有税率，所以实际的影响不会太显著。

作者单位：（山东省临沂市兰山区财政局）