房地产去库存策略研究

陈立新

摘 要：自从我国中央政府从2015年下半年提出“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”战略以来，全国各地先后实施了多项具体措施，如信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等利好政策等。然而，整体来看效果不是很好，本文正式基于这样的时代背景，系统分析我国房地产库存的现状及化解意义，最后有针对性地提出优化对策，即强化政策引导实施供给侧改革、强化银企间合作提升服务能力、加快推进新型城镇化建设步伐。

关键词：房地产；去库存；策略；研究

一、我国房地产库存现状分析

我国的房地产市场发展从20世纪90年代中后期起步，尤其是进入21世纪以来伴随我国工业化、城市化以及新型城镇化进程的逐步加快，我国的房地产业得到快速发展，并有力支撑了我国的经济发展、财政收入和民生就业。目前，提起我国房地产业的发展现状和主要特点，人们立即会在脑海中浮出一个词即高库存，这也是我国房地产业在新常态下的发展的一个痛处。来自中国国家统计局的权威统计报告显示，截止到2015年底我国商品房待售面积高达6.98亿平米，相对于2015年11月增加了1036万平米，比2014年整整增加了1.03亿平米，创我国房地产库存最高水平。理论研究和实践表明，从2012年以来由于宏观经济增长乏力，我国房地产待售面积保持了年均1亿平米的增长速度，这里所指的待售面积仅为显性库存，不包括在建项目和未动工项目。为了促进经济的平稳较快增长，推动房地产事业的持续发展，中央政府从2015年开始提出了房地产去库存化战略，习近平在2015年11月10日召开的全国财经工作会议上明确提出“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，李克强在2016年政府工作报告中强调“去库存将是我国房地产业和宏观经济发展的重要价值取向”。然而，整体看来，我国房地产市场的观望情绪还很重，截止到2016年5月底我国房地产库存面积高达39.33亿平米（其中现房库存达4.27亿平米，期房库存达35.8亿平米），房地产高库存的发展态势还未得到根本性扭转。

二、我国房地产去库存的重要意义

新常态下，按照中央政府的战略设计，积极推进房地产业去库存化，具有重要的现实意义和作用，集中体现在以下几个方面。首先，去库存有助于我国宏观经济的健康持续发展。众所周知，房地产业是我国的重要经济支柱，是全国各地区域经济发展的排头兵和财政收入以及民生就业的引擎，一旦我国房地产业库存面积不断加大，势必会对关联产业如建材业、交通运输业以及钢铁和水泥等产业发展造成严重冲击，从而给宏观经济发展带来严重挑战。民生，乃就业之本。长期以来房地产业是我国解决就业问题的重要载体，更是提高农村富余劳动力收入的重要抓手，一旦房地产业发展受阻，势必会导致本就十分突出的就业问题更加严峻。其次，去库存化能够消除“烂尾楼”带来的不利影响。房地产业属于典型的资金密集型产业，在实践中由于部分中小房地产开发公司资金实力不强，融资渠道受阻，导致既定项目无法按时完成由此形成烂尾楼，致使回迁户无法按时回迁，购房者无法如期收房，给社会稳定带来严重危害。最后，去库存化有助于我国房地产业转型升级。在新常态下，我国房地产业去库存化，不仅是单单去库存，而是通过制度设计和政策引领，促使房地产开发企业强化风险管理，提高项目开发质量，并以此为基础提高企业核心竞争力。

三、我国房地产去库存的合理化对策

（一）强化政策引导实施供给侧改革

新常态下，我国房地产业去库存，管理当局必须要进行顶层设计，根据房地产业发展规律，完善房地产业发展的政策法规和配套监管机制，着力从税收、监管等方面引领房地产开发企业强化成本管理和需求管理，从而为广大购房者提供性价比更高的住房及相应服务。从某种意义而言，我国房地产业之所以从2012年以来库存面积不断增加，一个主要原因就是房价过高，导致消费者的消费支出压力太大，“甚至一家几代人还供不起一套住房”。房价为何高居不下，除了房地产开发企业管理方面的原因之外，还有一个主要原因就是房地产开发企业尤其是中小房地产开发企业的税费负担比较重，甚至部分房地产开发企业为了降低成本不惜铤而走险，采取偷税漏税行为进行非法经营。为此，我国管理当局要从政策法规层面，切实降低房地产业的生产成本和税费负担，比如从土地开发、建设施工、销售管理等方面进行制度创新，从而形成长期政策法规与短期调控机制相结合的宏观管理体系，促进我国房地产业健康持续发展。在政府的政策引导下，我国房地产开发企业也要加快推进供给侧改革，努力提供布局高雅、交通便利、配套设施；良好的住房产品及服务，并以此为基础实施营销创新，切实化解库存。

（二）强化银企间合作提升服务能力

新常态下，我国房地产业去库存，管理当局要引领房地产开发企业，积极与商业银行、中介机构和服务组织积极合作，着力开发更高性价比的住房商品与服务，从而提高住房商品及服务的针对性和实用性，为满足广大城乡居民日益增长的住房需求、化解库存和促进经济发展奠定坚实的基础。房地产业发展是一项复杂的系统工程，不仅需要房地产开发企业的积极参与，更需要商业银行等金融机构的大力支持，还需要商业中介如房地产销售企业等市场主体的作用发挥。首先，我国商业银行要积极与房地产开发企业进行合作，尤其是要加大对中小型的房地产开发企业的融资支持力度，切实解决它们的融资问题，为其项目顺利实施提供更坚实的资金保障。其次，房地产开发企业要积极与积极与房地产销售公司合作，各司其职，切实提高房地产销售的专业性和服务质量。在市场经济条件下，房地产开发企业要将主要精力放在房屋的设计与开发上，聚精会神搞建设，一心一意谋发展，将销售业务外包给专业的销售公司，从而提升房地产销售的质量和效益，切实化解房地产库存。最后，房地产开发企业要强化住房商品设计与开发，努力为广大消费者提供更加个性化、人性化乃至定制化的住房商品与服务，切实提高其实用性，避免新的库存形成。

（三）加快推进新型城镇化建设步伐

新常态下，我国房地产业去库存，管理当局要加快推进新型城镇化建设进程，加快农民市民化步伐，释放广大农民尤其是农民工的住房消费需求，从而在加快解决“三农问题”的同时，切实解决住房的去库存化问题，促进经济社会的良性稳健发展。从某种意义而言，我国还不是真正意义上的高度城市化国家，截止到2015年我国的城镇化率尽管高达55.2%，城镇常住人口高达7.51亿，但是这里面包含有2.51亿的外来务工人员，他们还没有真正成为市民，在城市买房的比例还很小。来自中国中小城镇发展协会的统计数据显示，“2015年我国农民工人数高达2.71亿，其中在城镇购买住房的比例仅为1%，住工棚的比例为17.8%，住单位宿舍比例为28.7%，回农村的比例为16.4%，其余则为租房居住”。由此可见，加快推进新型城镇化可以大大释放农民工的住房消费需求，不过要想真正促使农民工“买得起、住得上、留得住”，管理当局还需要在户口准入、住房信贷、抵押担保等方面配套相关政策，从而使新型城镇化真正行为去库存的重要抓手和得力措施。

（作者单位：嘉兴紫元置业有限公司）

参考文献：

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