房地产行业利润质量分析

戴斯婉



房地产行业利润质量分析

戴斯婉

摘要：2013年我国上市公司利润总额约为31036亿元，但是其中主营利润所占比重却较低。利润构成不合理，主营业务利润对对业绩的贡献度很小，其他收益对利润的贡献度较大。本文依据房地产行业上市公司2006年-2013年利润表，通过四个指标：核心利润率、营业外收支净额占利润总额比重、所得税占利润总额比重、经营活动净收益占利润总额比重来研究房地产行业利润构成及质量，并分析原因，最后得出研究结论。

关键词：房地产行业、利润质量、利润总额

一、引言

对于上市公司的利润质量进行分析，可以帮助企业不同的利益相关者对企业现在的状况和未来的发展做出正确的判断，这是利润质量分析的一般意义。借助利润质量分析的结果，我们可以据此得出企业利润是如何构成的以及利润质量变化的原因，判断企业价值的大小。

由于不同的利益相关者对利润质量分析的使用角度不同，有着不同的目标导向，因而利润构成分有着特殊意义。主要有以下几个方面：对于企业经营者而言，它是找出利润变动原因，维持利润稳定增长的必要工具。企业从事生产经营活动的根本目的是获得收益，并维持企业持续稳定的发展。企业经营者进行利润分析可以充分了解是什么原因导致了企业利润变动，并就此提出基本的解决对策。对于企业所有者而言，它是判断和决定是否继续投资或扩大投资的重要因素。企业所有者最为关注的是所投资企业的资产增值程度和投资回报率的高低，并以此来判断和决定是否继续投资或扩大投资，利润质量分析中的盈利能力持久性和稳定性分析可以帮助投资者做出决策。对于企业债权人而言，它是债权人是否借债或是否提前收回的重要参考。债权人最为关注的是企业偿债能力的强弱，短期债权人关注的是企业在短期内对短期债务的还本付息的能力，对企业短期盈利状况和现金流量状况的分析会对其有很大帮助；长期债权人的直接利益是企业持续获利的能力，对企业长期盈利能力的高低、稳定性、持久性的分析可以预测未来较长时期内能否足额收回本息。

影响利润质量好坏的因素不仅有公司内部原因，还包括外部环境的影响。其中公司内部对利润质量的影响主要包含以下几个方面：利润结构、利润操纵和公司内部治理结构。本文主要从利润结构方面展开。营业利润、投资收益和营业外收支净额是利润的三个主要组成部分，利润结构就是指这三部分的构成比例。决定企业利润是否稳定的基础是营业利润中主营业务利润及其所占比重的大小。在其他条件不变时，这一比重越大，利润质量越高。所以本文主要从主营业务核心性方面选取研究指标具体分析上市公司利润质量情况。

本文选取127家房地产企业，依据房地产行业上市公司2006年-2013年度利润表，通过四个指标：核心利润率、营业外收支净额占利润总额比重、所得税占利润总额比重、经营活动净收益占利润总额比重来研究房地产行业利润构成及质量，并分析原因，最后得出研究结论。目的在于完善房地产行业利润评价体系，为房地产企业更好的发展提供理论指导。数据来源万德、CSMAR数据库。

二、房地产行业利润质量分析

房地产企业开发经营具有以下显著特点：

1.高投入，高负债，对现金流需求大

房地产开发企业开放经营的对象是房屋土地、大型工程等。巨额的地价和房屋工程造价，加上房地产开发经营过程中同时进行多个项目，筹资任务更加繁重。如果房地产企业一旦现金流出现问题，很可能导致项目的中止，带来巨大的损失，甚至会导致企业破产。

2.开发周期长，对利润持续性要求高

房地产开发周期长，且需要源源不断地资金投入。这些资金主要来源于两大方面，首先是通过筹资渠道获得，其次是来自于上一年度的利润获得。这就要求房地产企业每年从其主营业务中获得源源不断地利润收入。因此，房地产上市公司主营业务收入及其所占比重，是评价房地产上市公司财务状况和未来发展潜力的重要因素。

3.行业整合加速，成长潜力巨大

金融危机后，房地产企业两极分化日趋明显，加之融资渠道日益受限，一些企业的销售额持续下降，内部融资能力减弱。目前房地产行业整合将加速，以实现资源集中和规模效应。但从房地产的发展前景来看，该行业仍有巨大的发展潜力：我国GDP依旧保持快速增长，加之住房需求旺盛、城市化进程加速。

表1是127家房地产上市公司营业利润/利润总额、营业外收支净额/利润总额、所得税/利润总额和经营活动净收益/利润总额2006--2013年各年的平均值。

由表1的数据可以得出，房地产上市公司2007年的营业利润仅占利润总额的50.44%，而营业外收支净额占利润总额的60.04%，明显高于营业利润的比重，这说明本年度的利润大部分来自于非正常的营业外收入；从经营活动净收益/利润总额来看，该指标为-37.85%，这可能是各公司采取扩张策略，大量购入土地等固定资产，使得各公司的经营现金净流量均较低或者出现负值的情况，由上可以看出房地产行业的现金流可靠性较差。这些进一步说明房地产行业2007年的利润主要依靠非经营性收益，利润质量较差。2008年经济危机的爆发，对房地产企业的冲击较大，虽然总体情况与2007年相似，2008年房地产上市公司的经营活动净收益/利润总额的比率为-6.81%，比去年明显上升，盈利质量有所好转，但是总体盈利质量还是较差。结合宏观经济情况分析，2008年的全球经济危机导致房地产市场出现严重的泡沫，房地产上市公司整体不景气，盈利质量差，2007年是经济危机的前一年，其利润质量差实为经济危机的前兆。

表1房地产行业2006-2013年四大指标计算结果

从2009年开始，由于我国政府及时出台应对危机的政策，我国经济回暖，房地产企业也在慢慢复苏。从表1中数据可以看出，2009-2012年营业利润在利润总额中的比重较大，2012年高达92.72%，2011年和2013年该指标稍有回落，营业利润/利润总额分别为85.33%、86.06%，也处于较高水平。2010-2013年房地产行业的营业外收支净额比重均低于20%，进一步说明这些年房地产企业的利润大部分来源于经常性营业活动。经营活动净收益的比重也维持在较高水平，这些证据都表明近五年来，房地产行业的利润质量较高。

从上表观察可以看出所得税比重的变化趋势，所得税所占比重基本在30%左右，比较稳定，这与税法规定的所得税率25%相差不大，加之递延所得税的影响，这部分数据是合理的。该指标在2011年出现异常值，所得税的比重高达51.52%。这可能与递延所得税负债的急剧增加有关，2011年，房地产企业蓬勃发展，加之居民购房需求不断扩大，导致房价不断上涨，房屋的市场价值远大于房屋的成本，房地产企业以公允价值作为账面价值，这会产生应纳税暂时性差异，税法要求确认递延所得税负债，这会导致所得税费用的增加。

三、结论和建议

1.结论

主营业务在上市公司的长期的可持续的发展中发挥着决定性的作用，它不仅仅保障着公司的稳定长足发展，还是影响企业盈利质量的重要因素，并且能够左右着上市公司的核心盈利能力和市场的竞争能力。核心利润率的高低及其稳定性还将影响着公司的经营业绩和稳定性，从而最终影响着公司未来和后续的发展。

本文通过对房地产行业上述四个指标的研究说明房地产行业的核心利润率普遍较高，除2007年和2008年受经济危机的影响，核心利润率较低外，这说明房地产行业整体利润质量较好，为房地产行业的后续发展提供了资金保障。但我们也应注意到个别利润质量不高的企业，如200160南江B连续六年（2008-2013年）核心利润率为负值，却没有被退市，这说明营业外收入在利润总额中起到了很大作用，南江B的利润质量很差。

2.建议

减少利润操控的客观条件。我国应该完善会计准则、会计制度和相关的法律法规，让会计人员有章可循，有法可依，加强审计的监督作用，强化社会监督，是的会计工作者在阳光下工作。

减少利润操控的主观条件。由于利润决定上市公司的新股发行、配股、股票发行价格以及摘牌退市，致使上市公司虚报利润的愿望强烈，我们应该完善相关制度，淡化利润操纵的动因；完善公司治理结构，要制定公司治理制度，明确治理结构相关各方的责任及建立与其相适应的责任追究和业绩考核制度。

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作者单位：（中南财经政法大学）