万科：践行“城市配套服务商”

文‖《上海国资》记者 孙玉敏



万科：践行“城市配套服务商”

文‖《上海国资》记者 孙玉敏

有能力做到更好的收益

国内最大的房地产开发商万科，正借助城市更新，实现从单纯的住宅建设开发商向“城市配套服务商”的转型。

“万科将随着城市的转型升级共同发展，服务城市功能增强、产业升级，民生改善，并希望助力上海科技创新中心建设。”上海万科副总经理兼产业资产管理公司总经理郑华对《上海国资》表示。

首次试水

作为上海万科提供城市配套服务的首次试水，徐汇万科中心颇具标志性。

“徐汇万科中心属于再造的产城融合的城市新城。”郑华表示，“城市新城是城市功能的全面开发，一般规模较大，有几十公顷，是大片区的更新改造。”

徐汇万科中心位于徐汇区上海南站东侧，属于徐汇区政府倾力打造的“徐汇中城”的核心地块。

该地块位于地铁1号线轨道和站点附近，地铁轨道上方的覆土层最薄处只有3米，别说盖楼，在其上种植较大乔木，如果不小心也会干扰地铁运行。加上此前，这附近曾是垃圾场。于是，这处位于市中心的本该热门的地块，长期被开发商冷落。轨道正上方的长线形区域，作为临时绿化带已有十多年历史，植物种类少，覆盖面积小，整体绿化质量不高。

2012年，徐汇区政府修改此地相关规划，希望这个徐汇区的几何中心成为真正的“徐汇中城”。在相关规划中，整个徐汇中城建筑面积200万平方米，东西连横漕河泾和徐汇滨江，定位为“融合发展实践区”。

2012年万科地产、香港九龙仓、绿地集团三家巨头联手，以54.3亿元的价格竞得该区域规划以商办为主的约10万平方米地块，总建筑面积约70万平方米。

该地块附近，轨道正上方的长线形区域，规划为徐汇中城CBD中央绿地，面积约7万平方米，性质属于公共绿地，也确定一并从设计到施工由万科全程承担。徐汇区政府网站这样描述：徐汇中城CBD中央绿地属于徐汇万科中心地块的一部分，将以“嵌入式”“融合式”与周边商务楼宇共生。公园在政府“标配”的基础上，企业追加投入，实现了升级。

据悉，该绿地规划有一条长约1000米的枫叶大道，引进树种为名贵的北美枫香；同时配备塑胶跑道、散步道；还与辰山植物园合作，以乔木、灌木为主，打造四个植物园；园区内设有儿童公园、滑板公园、互动式喷泉园、水杉湿地等景观。后期还会建设户外剧场、水幕影院、文化艺术中心等设施。

显然，这样的设计标准，仅靠政府提供的每平方米400元的基建费用远远不够。并且在地铁上盖这些植物和建筑，必需加固地基，而这里加固地基的难度很大，支出更远超普通地块。

据上海万科产业介绍，CBD中央绿地约7万平方米的面积，是以80平方米为单位，进行挖掘、加固、填土的，由于在正在运营中的地铁隧道正上方施工，只能等每晚12点地铁停运至第二天凌晨4点首班车发车这一时间段抓紧作业。

据了解，该绿地含配套的游客中心等设施综合投资超过1.5亿元，绿化单方造价超过1600元/平方米，远超当初对政府汇报时单方造价不低于800元/平方米的承诺，因此除政府财政支持外，企业对这块公共绿地的投资约占总投资的85%。

资本的用心

资本逐利，对于一个公益绿地项目，企业为何会承担3/4的建设费用？

从万科对城市更新的理解中，或许可以找到答案。

“伦敦、芝加哥等世界著名城市，普遍将打造城中城作为城市发展新的增长极。显而易见，未来城市将更加强调产城结合，强调资源配置与利用能力，重视人文氛围与绿色空间营造。这是城市更新最重要的意义。”

他们相信，当代的公园绿地作为媒介，能有效整合城市肌理，构成城市空间的基本单元，推动区域发展，企业可从周边地块增值，以及人聚效应中获得丰厚回报。徐汇中城CBD中央绿地项目即是如此。

至2015年12月，这个曾经属于徐汇区发展滞后的非核心地带的区域，已有三幢20层的甲级高效型办公楼交付；三幢独立型总部经济办公楼即将完工；四幢超甲级办公楼在建。

徐汇万科中心，亦突出了产城结合的定位。

“徐汇万科中心包含三个开发地块，涵盖商务办公、商业零售、文化设施、开放空间等多种功能。不仅重塑了上海南部商业与生活中心区，更将成为继外滩步道、新天地步行街后的下一个充满活力的城市公共目的地，以及融合可持续性设计和21世纪工作场所规划的最佳实践区。”

2.5产业园

2.5产业园是万科城市更新的第二类产品。

位于北蔡的御河企业公馆项目是其中的典型。御河企业公馆项目定位于依托陆家嘴的中国金融小镇，拥有40000平方米的自持产业，引进超过50家金融公司，还将与上海创业基金会联合打造5000平方米的金融众创空间。

在2.5产业园，除了产业园区的基础服务外，万科还提供更多增值服务。

“在产业园区，管委会做的事是招商、收税，产业地产商做的事是基础服务，万科则将政府和市场结合起来，提供2.5服务，服务对象不但是企业，还有企业里的人以及企业与企业之间互动。”

传统的产业地产商大多停留于基础的园区服务，行业对增值服务的需求尚没有得到满足，但这正是万科的机会，也是万科有底气尝试的。

万科30多年专业地产开发商的运营经验，使他们能够提供更好服务。

“和国内其他产业地产开发商相比，我们在增值服务上更偏重，我们的后端是一个运营机构，利润核心来源不在于提供园区的基础服务，而在于线上化的增值服务。”郑华认为，这是万科2.5产业园的竞争力所在。

“重服务，偏运营”，确立了方向后，2012年前后，上海万科开始搭建“星商汇”这一服务生态系统。

这些服务内容五花八门，大致包括：“可靠的钱”，指的是投融资服务；“给力的人”，为园区企业提供稳定的人力招聘服务；“更好的经营”，指园区内将有很多国际教育机构进驻，为企业提供在职培训等；“省钱而有面子的空间”，有了服务中心以后，企业不需要再设置会议室、接待用房和展示空间；“多渠道的交易”，园区内的企业都成为星商汇的会员，打造经济生态圈，会员既是服务的提供商，也是服务的享有方，相互之间形成相对良好的互换关系。

“星商汇”是万科转型“中国城市配套服务商”后，在城市更新领域的尝试，也是万科城市配套服务在上海的落地品牌。

为把2.5产业园做成集团范本，并在全国推广，上海万科逐渐形成了一套产业发展模式：成立全国化的产业资产管理公司，轻重结合。重资产部分包括园区的销售和出租，轻资产主打“星商汇”产业服务品牌，面向万科内部以及外部的产业地产开发商，快速复制，输出品牌和管理盈利。

高能更新

产城结合的新城开发多以新建为主，2.5产业园注重新建与改造相结合，高能更新则主要是改造。

上海万科高能更新的代表作是浦东张江国创中心。

该项目原是一家液晶显示屏厂房，后被售予张江集团，万科从后者手中买下50%股权，与张江文控共同开发建设。建设运营以万科为主。

“该厂房单体面积10万平方米，挑高极高。我们将外墙和顶棚全部敲掉，保留结构，重新做了改造。”据郑华介绍，该项目是全球单体改造面积最大的项目，定位全球科创中心。目前50%的招商工作已完成。上海空服、哈尔滨工业大学机器人研究中心、亚马逊服务中心等已签约入驻。

据测算，在上海存量工业用地的利用中，拆掉重建的成本约3000元/平方米，改造则要4000-5000元/平方米，并且，改造项目因工业用地性质的限制，只能持有出租，企业的资金压力会较大，万科为何做这种看似“出力不讨好”的项目？

万科有能力做到更好的收益。

“我们专门做过研究，在城市核心区域，新建写字楼如果品质不是像环球金融中心那样特别高端，租金回报会比有历史文脉内涵的写字楼低。而万科30多年专业房地产开发商累积的经验和能力，也使得我们在控制成本和回收回报方面，具有更多优势。”

据上海万科产业介绍，张江国创中心2016年进入完整租赁年份，至2018年，息税折旧摊销前利润可达6%以上。“目前市面上可比运营项目的投资回报率，出租住宅约为1%-3%，银行理财产品约为3%-4%，其他老厂房改造类城市更新项目平均约4%-5%。万科的收益率算高的。”

虽然万科拥有诸多提供增值服务的平台，但就目前而言，销售仍是万科城市更新项目的重要收入来源。

据悉，万科目前已在上海实践了万科徐汇中心、万科·虹桥云、御河企业公馆、张江国创中心、万科VMO、复地万科活力城六个城市更新项目，约有70%用于销售，剩余部分持有出租。

“城市更新和业务转型让万科对城市的改变加速。”郑华强调。