豪宅满京城

张佳竹

继去年北京五环内新房成交均价突破5万元之后，时隔不到半年，房价再上新台阶。中原地产数据显示，截至5月31日，北京五环内住宅签约均价达到了62089元/平米。签约均价突破6万元，这意味着五环城区俨然已经“全城豪宅化”。业内认为，受土地价格攀升和相应政策影响，以及购房者对住房的空间要求逐渐加大，北京商品房高端化、豪宅化已不可避免。

五环内全城“豪宅化”

时间倒回两个月前，彼时，中原地产研究部发布了一组数据：截至3月13日，北京商品房住宅五环内签约703套，签约均价达到62464元/平方米。

数据一出，举座皆惊。因为6万元的均价，是目前业内默认的普通住宅与豪宅的分水岭。签约均价突破6万元，这意味着北京五环城区俨然已经“全城豪宅化”。

“从最近9年的五环内商品房均价可以看到，整体房价一路走高，从2008年的单价1.6万元，上涨到目前的6万多。”中原地产首席分析师张大伟说。

张大伟表示，从过去几年变化看，五环内可售商品房住宅数量已经从过去的2万套以上，下调一半到现在的1万套左右，剔除其中的部分无效库存，实际五环内可售住宅非常少，从2015年1月1日开始供应的五环内商品房可售库存只有3000套，而北京五环外成交占比已经超过90%。

“预期未来北京五环内的高端化区域将依然延续，从北京今年出让的土地看，五环内基本地价都超过区域在售房价，五环内项目基本都进入了北京的10万+行列。”

值得注意的是，过去10年，高端住宅、豪宅是北京楼市的小众市场，因为售价“10万元+”的项目并不多，供需还较为平衡。但2015年以来，扣除配建及竞建部分，成交地块中纯商住宅的实际楼面价超过5万元/平方米的住宅用地已经有10宗之多，且遍布京城四方，未来五环以内全城“豪宅化”几乎已成定局。

据记者统计，去年，北京已经出现了38宗地块楼面价超过3万元，其中楼面价超过6万元的有5宗、楼面价超过5万的有5宗、楼面价超过4万元的有11宗、楼面价超过3万元的有16宗。这意味着未来房价预期在15万元左右的至少有10个项目；售价挑战10万元的合计将有21宗，叠加部分老项目，未来北京“10万+”的顶豪项目将达到50个。

对此张大伟认为，北京商品房住宅市场已经进入高端化。

六环豪宅化已在路上

五环内已然豪宅化，六环豪宅化还会远吗？

5月5日下午，北京市昌平区南邵镇、大兴区黄村镇共有三宗地块出让，经过近3个小时的角逐，三宗地块的纯商品房部分拍出了3.38万元/平方米、3.52万元/平方米、3.57万元/平方米的单价，均刷新区域新高，并全部“面粉贵过面包”。

去年11月2日，北京市丰台区再度拍出5.6万元/平方米楼面价，总价83.4亿元（历史上总价排名第三），溢价50%的地块，楼面价比近期刚成交的隔壁地块“南苑乡A组团”贵了6000元/平方米。

而这些地块全部位于五环外。

高价地频出的土地市场热度也激发了开发商涨价的热情。例如位于昌平区北清路的领秀慧谷项目，该项目位于五六环之间，今年年初时均价还是32000元/平方米左右。到了4月时，销售人员告诉记者，剩余房源预计6月开盘，均价在37000元/平方米。5月下旬，记者接到销售人员电话，告知7月开盘，均价已经涨至42000-45000元/平方米。

“周边二手房房价都这么高了，而且现在六环外的南邵楼面价都快4万元了。”领秀慧谷的销售人员如是说。

亚豪机构副总经理高姗认为，稀缺导致地价不断快速上升，而地价成本反馈到住宅市场，带来的是房价预期的不断上升，从而也拉动的现售产品价格的不断上升。例如五矿万科如园项目由上期的60000元/平方米上涨至75000元/平方米，便是受到其周边楼面价超4万元/平方米“地王”的拉动。

高姗进一步称，从近期出现地块状况分析，三环内已基本无新增宅地，而五环以内的宅地供应目前也多集中在南城区域，其中三、四环之间也属于稀缺程度较高区域，樊家村地块的楼面价甚至高达7.5万元/平方米；四环至五环属于次稀缺区域，预计楼面价多保持在4万元-6万元/平方米；五环至六环供应虽然相对较多，但优质地块也曾拍出4万元-5万元/平方米的楼面价；即便是六环以外，实际楼面价也逐渐迈向万元大关。

据高姗判断，未来北京单价6万元/平方米以上的豪宅区域将逐渐从四环内扩展至五环周边，六环以内新拍出地块的楼面地价基本上都超过了3万元/平方米，未来六环以内新房市场的价格水平将整体抬升。

二手房唱主角

北京某开发企业项目负责人认为，在面粉比面包贵的北京房地产市场中，开发普通住宅不赚钱，促使开发商只能提价或转做豪宅。

越来越多的新项目被迫豪宅化，在楼市的反映是，新房交易量远远低于二手房成交量。

中原地产研究院统计数据显示，今年前5个月，北京房地产市场总成交量为141263套，其中二手房成交量为121768套，新建住宅签约19485套，二手房占市场交易量的86.2%。

“北京新建商品房住宅市场已进入‘郊区化，且新住宅社区环境、交通配套等一时难以完善，五环内的新房成交均价也已突破6万元。刚需族只能转向自住房和二手房。”亚豪机构市场总监郭毅表示，由于北京新建商品房价格普遍“高端化”，二手房已成许多刚需和改善型刚需主要的置业方向。

中原地产市场研究部经理靳瑞欣也表示，“北京房地产市场已经出现划分。难以承受高房价的中低端购房需求，开始转向二手房市场，从而拉动二手房成交量上涨。”

“与一手房价受地价影响较多不同，二手房房价更多地受到市场和买卖双方心理预期的影响。”中信证券地产行业首席分析师陈聪认为，影响二手房和新房价格的因素截然不同。“房价看涨预期强烈往往导致需求上升，二手房主就会以惜售、跳价等表现减少市场供给；反之，当房价下跌趋势明显，二手房主则倾向于抛售房源，而购房者则会进入观望状态。” 他表示，二手房主导市场时，房价更多将依赖市场机制调节。

值得注意的是，在二手房成交中，普通住宅交易量也远远大于非普通住宅。

北京市住建委数据显示，5月份签约二手房27752套，平均每套成交面积不足92平方米，而新房平均每套成交面积为142.9平方米。

5月份，北京二手房供应量为22517套，签约量则高达27752套，由于二手房成交主要以普通住宅为主，也在一定程度上反映了普通住宅供不应求现状。

高价项目去化压力大

诸多新盘被豪宅化，也并非所有开发商都喜闻乐见。一位民企开发商就告诉记者，房价不断上涨，会降低购买力，购买力不断下降则会令项目的去化周期更为漫长。如果综合融资成本和资金利用率，在北京做住宅产品并不划算，“去化周期长导致流动性差，资金利用率低，最后增值部分可能被成本抵消了。”

在他看来，北京房地产市场显然已经不再适合传统开发模式，对开发商自身实力要求越来越高，“大开发商可以通过其他项目盈利来平衡，小开发商资金本来就紧张，如果融资成本高，三年还卖不掉的话，可能就不赚钱了。”

亚豪机构市场总监郭毅指出，“目前北京高端住宅在售规模占整体1/5左右，而成交量仅占2%左右，25%供应规模对应2%供应需求对开发商来说压力比较大。”

此外，北京二手房看房量已经明显下降，而这也直接影响到高端项目去化。“以前卖掉一套二手房就可足以支付一套新房的首付。在高端项目逐渐入市以后，购房者就得卖掉两套二手房甚至三套才可以支付新房的首付。对于改善型购房人来说，很难说服自己。”郭毅表示。