商品房逾期交付及办证案件裁判大数据综述

杨婕妤+何小鹿

本文依据中国裁判文书网2014年1月1日至2015年12月31日期间发布的裁判文书进行统计分析，辽宁省高级人民法院、大连市中级人民法院审理的大连地区商品房买卖合同纠纷民事案件共3025件，其中逾期交房类案件999件，占房屋买卖合同纠纷类案件总数的33.02%；逾期办证类案件842件，占房屋买卖合同纠纷类案件总数的27.83%。逾期交房、逾期办证两类纠纷案件合计数占房屋买卖合同纠纷类案件总数的60.85%，如图1所示。

一、关于两类纠纷案件的基本情况

在数据统计范围期间，逾期交房、逾期办证两类案件共涉及建设项目52个，分布的区域包括现辖内各县（市）区，其中涉及逾期交房纠纷的项目32个，涉及逾期办证纠纷的项目26个，两类纠纷均涉及的项目6个。

逾期交房和逾期办证两类案件上诉率为100%，其中开发商上诉的共计20个项目，上诉率为38.46%；购房者上诉共计32个项目，上诉率为61.54%。在开发商上诉的案件中，二审法院改判或发回重审的有6个项目，发改率为30%。在购房者上诉的案件中，二审法院改判或发回重审的有9个项目，发改率为28.13%。另外，该两类案件涉及辽宁省高级人民法院再审的有3个项目，申请人全部为购房者，裁判结果均是驳回再审申请，如表1所示。

在统计的32个项目逾期交房案件中，涉及交房条件争议的17个；涉及违约责任争议的13个；涉及免责理由争议的5个；涉及格式条款争议的3个；涉及合同解除争议的2个，其他类争议（如时效、不安抗辨权争议等）各1个（注：有的项目涉及两个以上争议焦点，下同）。

在涉及交房条件争议的17个项目中，关于建设工程“五方”验收是否可以作为交房条件争议涉及16个；关于房屋质量问题是否符合交房条件争议涉及1个。在涉及违约责任争议的13个项目中，关于违约金争议涉及9个。由此可见，建设工程“五方”验收是否可作为交房条件的争议是逾期交房类案件的主要争议焦点。在统计的26个项目逾期办证案件中，涉及免责理由争议10个；涉及违约金争议15个；涉及时效争议2个；涉及合同解除争议1个，其他类争议1个，如图2、图3所示。

在涉及免责理由争议的10个项目中，关于“新规”作为免责理由争议的涉及5个；关于第三人原因作为免责理由争议的涉及4个；其他争议涉及2个。在涉及违约金争议的15个项目中，关于调整违约金争议的涉及10个；关于违约金计算期限争议的涉及8个。由此可见，逾期办证案件中，开发商多会以非自身原因主张不承担责任，且多会要求调低违约金比例，调整违约金的争议是逾期办证类案件的主要争议焦点。

二、逾期交房纠纷之争议焦点

鉴于案件的事实各有不同，不同当事人的代理律师对相同的事实提出的理由和依据也有差别，不同级别法院以及同一法院不同年份作出的判决也存在一定的差别，本文只提出产生争议或法院裁判文书中关注的重要问题，避免读者误解个案的裁判观点代表法院的统一裁判意见。

（一）交房条件争议

1.商品房买卖合同约定的房屋交付条件为“商品房经验收合格”或“经建设单位验收合格并取得竣工验收报告”是否有效。未经办理完毕消防、规划等验收手续，是否可以认定购房者有权拒绝接收房屋。

2.“五方”验收中缺少任何一方验收合格意见时，是否符合合同约定的房屋交付条件，开发商是否应承担违约责任。

3.在房屋验收过程中，建设主管部门对开发商予以处罚的行为，是否可认定开发商取得的“五方”验收合格报告不符合合同约定或未达交房条件。

4.住宅工程质量分户验收表可否认定为符合合同约定的“五方”验收的交付条件。

5.经过“五方”单位签字、盖章的验收合格报告，如果存在瑕疵，是否足以否定该验收报告的合法有效性。

6.竣工验收备案表的效力或证明作用。

7.房屋精装修存在的质量问题能否作为拒绝接收房屋的理由。

（二）违约责任争议

1.违约金争议

（1）合同约定的逾期违约金，如果高于评估的租金标准，能否支持适当减少。

（2）购房者主张违约金过低，所涉及的举证责任问题，应当由哪一方负责举证。

（3）违约金计算期限：

①合同约定双方进行验收交接时，开发商应当出示合同约定的证明文件的，在开发商出示竣工验收合格证明文件和实际交房日期不一致的情况下，应当以哪项日期为准起算违约金。

②对房屋何时能够实际交付不确定时，购房者提出判令开发商承担至实际交付之日止计算违约金的诉讼请求，能否支持。

③合同约定开发商可以邮寄方式通知购房者交房的，开发商邮寄送达交房通知，能否认定为违约金计算截止时间。

2.其他违约责任

（1）合同约定了违约金条款，购房者同时主张违约金和租金损失，能否得到支持。

（2）因开发商逾期交房而导致合同解除的，购房者可以主张的索赔范围如何界定。

（三）免责事由争议

1.开发商主张因特殊天气及高考、达沃斯会议、全运会等原因影响施工进度，按照合同约定延期交房的，能否得到支持。

2.因市政配套基础设施施工受阻，能否作为逾期交房的免责理由。

3.因地方政府工程质量验收“新规”实施，能否作为减免责任的理由。

4.购房者在约定时间内未结清购房款，能否主张不安抗辩权。

5.合同约定因购房者人数众多、开发商不能安排同时入住的，开发商能否作为减免逾期交房违约责任的理由。

6.开发商逾期交房后，在入住致词中承诺给予购房者一定优惠，如果购房者在该入住致词上签字，能否要求开发商仍依照合同约定承担逾期交房的违约责任。

（四）格式条款争议

双方“补充协议”约定开发商逾期交房时，购房者可在较短的限定期限内有权提出索赔和解除合同的，能否认定为格式条款。

（五）其他争议

1.购房者起诉要求开发商依法交付房屋的，如果房屋的验收合格期限无法确定，不具备交付房屋的条件，能否得到支持。

2.时效争议。

三、逾期办证纠纷之争议焦点

（一）免责理由的认定

1.地方政府工程质量验收“新规”作为免责理由的认定

（1）合同签订前新规实施，开发商能否以地方政府工程质量验收“新规”为由主张免责。

（2）在合同约定的办证期间“新规”实施，开发商能否以“新规”作为完全或部分免责理由。

2.因第三人违约、犯罪行为导致逾期办证的，开发商能否以此作为免除违约责任的抗辩理由。

3.因其他综合项目调整影响、搬迁、历史遗留问题导致逾期办证的，开发商能否以此主张免除违约责任。

（二）违约金的认定

1.违约金调整

（1）如合同未约定逾期办证按商品房买卖合同纠纷司法解释的规定计算违约金，法院对购房者申请调整违约金能否支持。

（2）合同已约定逾期办证的违约责任，法院对购房者申请调整违约金是否支持。

（3）购房者无证据证明其实际损失，法院对开发商申请调整违约金是否支持。

（4）因新政实施，法院如何认定违约金调减。

（5）因开发商和购房者当事人双方共同行为导致的逾期办证，法院如何认定责任的承担。

2.违约金计算期限的认定

（1）开发商提前交房后，发生逾期办证的，逾期办证违约金的起算时间自何时起算。

（2）合同约定的违约金起算时间不明确的，逾期办证违约金的起算时间自何时起算。

（3）合同约定开发商自房屋交付之日起限定期限内仅承担继续办证义务，逾期办证违约金的起算时间自何时起算。

（4） 开发商在合同约定的办证期限届满后继续协助办理产权证，逾期办证违约金的起算时间自何时起算。

（5）在开发商履行完毕分户办证手续之日的基础上，逾期办证违约金的起算时间自何时起算。

（6）违约金截止时间以开发商完成哪些义务的日期为准。

（7）办证期间新政颁布，计算违约金时是否应扣除新政影响的期间。

（三）其他争议的认定

1.时效的认定

开发商逾期办证行为一直持续，如何适用诉讼时效以认定开发商应承担的违约金。

2.对于案涉房屋开发商因缺少竣工验收备案手续，未进行初始登记等客观上无法履行协助办理产权登记义务的，购房者要求开发商协助办证的诉讼请求，法院能否支持。

李求军/责任编辑