如何正确理解“不动产登记簿更换”

胡渝清+汪永明

《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的依据”，突出了不动产登记簿的法律地位和其在不动产统一登记制度中的核心地位。为此，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第二章用了六条条款对不动产登记簿作了相关规定。在实际工作中，依照相关规范，当不动产单元依法进行分割、合并时，相应的不动产登记簿应及时更换。但在行政区划调整或宗地局部界址变化（房屋等定着物并无变化）等情形下，相应的不动产登记簿是否也需要全部更换呢？如果把这些成千上万套客体和主体权利并未发生实质性变化的房屋全部更换新的登记簿甚至让老百姓全部换发新的权证，不仅工作量巨大，也给老百姓带来负担，同时，更容易因新、旧登记簿可能缺乏逻辑关联而给登记机构带来登记风险，进而给权利人造成不必要的损失。这个问题值得我们深思，建议国土资源部应尽快明晰。笔者认为，不动产登记簿应以不动产的客体和主体权利的实质性变化为依据建立分类更换模式。

一、不动产统一登记应以便民、高效为服务宗旨

建立不动产统一登记制度是贯彻落实《物权法》的重要举措，而《条例》的颁布并于2015年3月1日正式实施使这一制度得以落地。《条例》第一条就明确包含了“方便群众申请登记是不动产统一登记的核心”和“保护权利人合法权益是不动产统一登记的目的”两层意思。第四条中再次强调了“方便群众”的原则和遵循“严格管理、稳定连续”的原则，同时，也明确了“不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响”。为此，笔者认为已完成机构整合的登记机构应尽快按照国土资源部“四统一”的要求，紧紧围绕“如何方便群众和权利人合法权益得以保障”的工作目标来有序推进后续工作，把群众最终是否真正满意作为检验我们不动产登记职责整合效果的标尺，也使党的“三严三实”活动在工作中得以践行。

不动产登记机构要实现“便民、高效”的工作目标，除工作人员要具备良好的业务素质外，还需要有先进的信息化技术作保障。在当前不动产统一登记信息平台的建设中，如何做好不动产登记簿的准确记载和合理更换，从而保证不动产登记的稳定性和连续性是关键所在。

二、不动产登记簿应建立分类更换的灵活模式

不动产登记簿是不动产登记工作的核心所在。根据《条例》第八条：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码”之规定，不动产登记簿与不动产单元编码建立了对应关系。由于不动产单元编码不仅仅会因为不动产分割、合并而变化，也会因行政区划等特殊原因发生变更，因此，不能简单地采用“不动产登记簿随不动产单元编码的变更而更换”的单一模式，而应视不动产单元编码的变更类型建立不动产登记簿相对灵活的更换模式。

“不动产单元具有唯一编码”实质包含两层意思：一是指每个不动产单元的编码是唯一的，不能重复，即一个编码只能对应一个不动产单元，不能同时对应两个或以上不动产单元；二是每个不动产单元编码尽管是唯一的但不代表它是一成不变的。因为即使不动产单元自身没有发生分割、合并，但它的编码也会因为行政区界线变化或宗地的分割、合并等情形而发生变更。可以理解为一个不动产单元在现势状态下只能拥有一个编码，但在历史和未来状态下也可以分别拥有不同的编码，前提是该编码一定是唯一的，不能与其它不动产单元编码重复。另外，如果仅仅因为行政区界线变化而不动产单元自身却没有任何变化的，其相关权利信息不会随着编码的变更而发生变化。因此，笔者认为，只要不动产单元自身不发生变化，那么因其它原因导致不动产单元编码发生变更的，不动产单元的登记簿不需要更换；但需在登记簿的附记中记录不动产单元号的前后变更关系。

《不动产登记暂行条例实施细则》第六条：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿”和《不动产登记簿使用和填写说明》第四条：“按一个宗地宗海一簿、一个不动产单元一本、一类不动产权利或事项登记信息一页，填写本数和页数”可以理解为：首先，要建立先有宗地再有不动产单元（房屋等定着物）的逻辑关系；其次，以宗地为单位进行登记并建立登记簿，可形象地理解为一个承载本宗地及所有定着物的大盒子，而宗地内所有定着物形成的登记本可形象地理解为装在大盒子里面的无数个承载定着物信息的小盒子。那么，根据相关规定，当宗地的界址、面积等变化导致宗地范围变化的，须更换登记簿。此时，只要不动产单元没有变化即小盒子无变化，仅仅由于宗地范围发生变化即大盒子尺寸发生变化，那么可以更换一个新的大盒子而无需更换原有的小盒子。因此，登记簿的管理应该首先以“一个不动产单元一本”为基础，只要不动产单元不发生变化，那么即使宗地发生变更需要更换登记簿，原登记簿内的所有不动产单元登记本也无需更换，可全部移入新的登记簿。当然，簿-本-页的内在逻辑关系需要用信息技术实现。另外，因行政区划调整导致不动产单元编码发生变化的，由于宗地及其上的不动产均未发生变化，则更无须更换新的登记“簿-本”。试想，仍使用纸质登记簿的落后地区，在以上两种情形下会否弃用原有登记簿而全部更换全新的空白登记簿。

三、信息化平台应与不动产权籍调查相适应

权籍调查是不动产登记的基础，信息技术是不动产登记的抓手，因此，两者必须紧密衔接。国土资源部颁布的《不动产权籍调查技术方案》中附录A“不动产单元设定与代码编制规则”明确了不动产单元编码分情形的变更规则，为建立登记簿的分类更换提供了技术依据。如果采用登记簿随不动产单元编码变更而更换的单一模式，那么，国土资源部制定“编码变更规则”实属多余。

不动产单元编码采用分段表示，段与段之间可用全角字符“空格”进行分隔，“空格”不占用不动产单元代码的位数。这充分体现了不动产单元代码编制的层级性和灵活性。

代码变更规则：不动产单元编码虽然具有唯一性，但不代表一成不变。因此，此规定结合实际情况分8类情形分别制定了不动产单元代码的变更规则（详见《不动产权籍调查技术方案》）。总体原则是把不动产单元代码分成四个层级，当发生变更时，只需变更对应层级代码而其它层级的代码保持不变即可，无需把四个层级的代码全部变更。

根据以上，我们认为登记簿的更换也应该对照以上规定建立不动产单元代码与登记簿的对应关系：宗地的登记簿对应第三层级宗地号；宗地内所有不动产的登记本对应第四层级定着物代码。这样，登记簿的更换可以大致分为四大类：一是当第一层级行政区划和第二层级地籍区、子区的代码发生变更时，登记“簿-本”无需作任何更换；二是当第三层级宗地发生变化时，如果只是宗地局部界址和少量土地面积变化而宗地内所有不动产单元均无变化，则只更换登记簿，所有不动产登记本保持不变；三是当第三层级宗地发生分割且原宗地内的不动产单元将分别划入新的宗地，则需根据新的宗地-不动产单元的从属关系重新建立新的登记“簿-本”；四是当第四层级定着物代码发生变更时，可只更换涉及变化的不动产单元的登记本，其它保持不变。

四、在信息平台中实现登记簿分类更换的设想

综上分析，我们认为不动产单元代码不能作为不动产登记簿的强关联。不动产单元代码虽然具有唯一性，但它与不动产单元并非一对一的关系，这是因为不动产单元即便是自身不变的情况下也会因为行政区划等管理要素的变化而变化，因此，一个不动产单元会拥有历史、现势和未来不同阶段的代码，当然每个时期下的代码肯定都是唯一的，这样实际上不动产单元代码与不动产单元是多对一的关系。这就决定了我们在信息化实现时必须考虑到不动产单元代码与不动产单元的多对一的实质特征，不能将不动产单元代码作为不动产单元与登记簿的唯一关联，否则就会出现只要不动产单元代码发生变更，不动产单元登记簿也必须更换，进而可能出现不动产单元自身在没有任何变化的情况下而找不到原有的登记簿、本。因此，我们拟采用以下思路实现：

首先，分别增加宗地、定着物不动产单元的唯一标识。唯一标识采用不表义的流水号来体现，不动产单元自设立至灭失，无论行政区、地籍区、地籍子区、宗地是否发生变化，只要不动产单元本身不发生拆分、合并，唯一标识均不变化。建立宗地与定着物两个层级唯一标识的隶属关联关系。

其次，不动产单元代码与不动产单元唯一标识进行多对一关联，以此体现不动产单元在历史、现势和未来不同时期的代码。

再次，宗地不动产单元同登记簿通过宗地唯一标识进行一对一关联。即使行政区、地籍区、地籍子区层级发生变化，导致宗地不动产单元代码也发生变化，但由于宗地不动产单元同登记簿是通过唯一标识进行关联，因此无需重建登记簿及其附属的登记本。定着物不动产单元同登记本通过定着物唯一标识进行一对一关联。即使行政区、地籍区、地籍子区、宗地层级发生变化，导致定着物不动产单元代码也发生变化，但由于定着物不动产单元同登记本是通过唯一标识进行关联，因此只需更改登记簿，无需重建登记本。反之，登记簿、登记本却能通过唯一标识，查找到不动产单元在不同历史时期的代码，信息更加完整。

最后，不动产单元发生拆分、合并时，新的不动产单元编制新的唯一标识，重建登记“簿-本”。

王春敏/责任编辑