基于财务视角的房地产企业内部控制问题研究

宋金敏

[摘要]房地产行业作为国民经济的支柱性产业之一，不仅关系着国计民生、社会稳定，而且对税收和国民经济的增长也都具有重大现实意义。然而，房地产行业激烈的市场竞争是不容忽视的，这就要求企业必须加强内部控制，注重企业相关财务管理问题，不断提升竞争力。文章基于财务管理的视角，分析了房地产企业加强内部控制问题的必要性，进一步探讨了我国房地产企业内部控制困境并提出解决方法，以期对我国房地产企业内部控制问题的解决有所借鉴。

[关键词]房地产；财务管理；内部控制

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625178

1引言

近些年来，我国房地产行业持续发展，并且在发展过程中出现了集团化管理发展趋势，对促进我国国民经济的持续发展和推进社会主义各项事业的发展具有十分深远的现实意义。与此同时，房地产企业财务管理中暴露的问题也引起了社会各界前所未有的关注。随着国内外房地产企业各种丑闻频频爆发，加强企业内部控制受到越来越多企业管理层的高度重视，但在内部控制应该包含什么样的内容，内部控制的界限到底在哪里等问题上，理论界没有形成统一的认识。另外，由于我国房地产行业起步较晚，在企业财务管理方面，尚不具备完善的理论体系。作为资金密集型的高风险行业，面对日益激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，必须提高企业财务管理水平，加强企业内部控制。因此，有必要从财务管理的角度加强对房地产企业内部控制问题的研究。

2完善的内部控制体系对企业财务管理的意义

加强房地产企业内部控制可以在一定程度上帮助企业防范财务风险，提高经营效率，实现财务管理目标，从而实现企业的经营方针和目标。

21进行财务预测

财务预测是在认真研究分析企业的有关历史资料以及结合现有的经济技术条件的情况下，对未来的财务指标、财务状况做出估计和判断，制订财务计划的过程。房地产企业由于其自身财务特点，资金需要量较大，这就要求资金使用者在使用之前进行良好的规划，通过预测和分析，找到增收的渠道和节支的途径。正确的财务预测是科学财务决策的前提，而良好的内部控制环境是进行正确预测的前提。进行预测的方法有很多，但是无一例外都要有准确的数据，内部控制则在一定程度上保证了数据的真实性，在良好内控的基础上，通过财务预测做出正确的财务决策，合理安排企业收支，提高企业资金利用效率，提升企业管理水平。

22实现财务监督

财务监督主要是房地产企业在日常的生产经营活动利用货币形式所实行的监督，具体来说就是对资金的筹集、使用和分配等活动进行监督。内部监督是保证企业内控措施有效实行的必要手段，财务监督则是内部监督的一部分。内部监督在企业的实施可以达到两个方面的目标：一是可以保证企业财产各项财产物资的完全、完整以及有序、有效流动和使用；二是可以保证企业会计信息能真实、可靠地反映企业的财务状况和经营成果。科学地内部控制制度能够在一定程度上保证企业财务管理制度的实现，以及各项生产和经营活动有序高效的进行，合理地对企业内部的各个职能部门的人员进行分工控制和监督，促使企业各部门及人员履行职责，明确目标，保证企业生产经营活动有序、高效的进行。

23推动资本运作

财务管理是企业管理的中心，而资本运营是企业管理的最高境界。资本运营不是简单的企业运营，而是运营资本，是现代财务管理的一项重要工作。对于房地产企业，证券市场是一个良好的融资渠道，然而要保证渠道的畅通，则要求企业保证会计信息及其他各种管理信息的正确性和可靠性。内部控制通过制定和执行有序的业务处理程序，科学地进行职责分工，有效地防止信息在收集、处理中错误和弊端的发生，保证会计信息的正确性和可靠性。通过正确可靠的信息，使企业投资者了解过去，控制目前，预测未来，更好地加快了筹资、投资的步伐。

3财务视角下房地产企业内部控制存在的问题

目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，其内部控制主要存在以下几个方面的问题。

31缺乏健全的内部控制制度

内部控制制度是现代企业管理制度的一个重要组成部分，它可以保护企业财产的安全与完整，保证会计信息资料的真实性和正确性，保证各部门经营活动有效、协调地运转。毫无疑问，没有一个健全、有效的内部控制制度，企业的财务会计工作就得不到正常运转。就财务方面而言，很多房地产企业，由于没有合理的组织制度，权责划分不清楚，岗位责任不健全，导致购、产、销、账、钱、物分管的原则贯彻不彻底；没有完善的检查稽核制度，并且考核制度不健全，产生差错舞弊行为较多。另外，由于财务基础工作薄弱、受制领导等原因，财务监管人员不能很好地行使自己的监督权，监管控制不能顺利实施，管理不能到位，出了问题无人追究、无人负责，造成财务管理混乱不堪，形成恶性循环。

32财务预算编制执行不规范

由于我国部分房地产企业尚未具备真正有效的法人治理结构，董事会和董事长在财务预算编制过程中的参与程度较低，加之多数企业对有无必要开展财务预算管理这一问题的认识并不十分清楚和统一，所以财务预算的编制和调整工作都落在财会部门或预算小组身上，致使财务预算管理缺乏权威性和前瞻性，难以发挥财务预算的内部控制作用。

部分房地产企业在进行财务预算编制过程中，主要以历史指标和过去的活动为基础，结合资金、技术和管理水平确定未来的财务预算指标，往往忽视对外部环境的详尽调研与预测，使很多财务预算指标难以与外部环境相适应，更难以在企业中实施。所有的预算指标在执行过程中都保持不变，运行结束时将结果直接与预算指标进行比较。这种静态预算编制方法适用于业务量波动不大的企业，当本企业销售量、价格和成本等因素变化较大时，静态预算指标则表现出盲目性、滞后性和缺乏弹性，难以成为考核和评价员工的有效基准。

33会计信息化建设水平低

部分房地产企业目前会计仍然采用传统的手工记账、算账、报账方式，限于人力及成本，若干信息无法披露，导致会计信息不畅，资源无法共享，甚至出现财务管理监控漏洞，市场反应迟钝等诸多问题。受企业经济实力、社会环境及会计自身特点影响，多数信息处理没有实现电算化，除了上市公司外企业信息披露没有网络化，信息处理仅维持在局部的范围，没有形成全国有机联系的网络，造成会计信息不能及时、有效地传递，会计没有形成完整的数据库，会计信息资源属于自闭状态，分散在各部门，难以及时更新，也难以实现对会计数据的共享。这就对企业的财务管理造成了极大的障碍，难以实时监控财务动态。

4基于财务管理视角完善房地产企业内部控制的建议41建立健全财务管理制度和内部控制制度

房地产企业应该建立健全内部控制制度，明确会计工作相关业务的程序和相关人员的职责权限，在机制上、制度上达到规范行为、控制风险、防范舞弊、纠正差错的效果，切实保证会计工作规范有序地进行。房地产行业在很多层面上与金融行业有高度类似，那么借鉴金融行业的管理工具与方法，利用房地产行业的专业技能对庞大的资金进行有效管理，实施智慧运营不失为房地产企业突破资金瓶颈的有效途径之一。建立完善的内部控制制度应涉及以下几个方面：企业应依照法律法规和自身实际情况设立股东会和经理层；尽可能地列明各个工作岗位分工情况，对于各岗位的职责权限应有详细的岗位说明书和业务流程，在授权范围内承担责任明确会计工作相关业务的程序和相关人员的职责权限，在机制上、制度上达到规范行为、控制风险、防范舞弊、纠正差错的效果，切实保证会计工作规范有序地进行。应有严格的授权审批控制制度，不相容职务分离制度，这些制度应贯穿于企业的各项经济活动中；强化内部控制评价制度，并根据环境的变化做出适当的改进。

42完善全面预算管理模式

预算管理是为了实现企业既定的经营发展目标，编制经营活动预案并且保证其在实际工作中得到贯彻执行。健全财务全面预算管理体系，包括房地产企业的所有业务、所有员工，实行全方位、全过程预算管理与控制，分期进行房地产企业的预算分析工作。预算编制的过程，应做到全员参与，全部门参与，任何一笔经费都要“精打细算”，做好财务流向的管理。通过建立完善动态调整型的财务预算，科学、合理地掌控各开发项目可行性研究、土地招拍挂、施工、销售等阶段的推进程度，加快经营资金周转与回笼，增强公司对资金风险的可预见性和承受能力，实现开发项目资金风险承受与资源价值创造的最佳结合来有效规避资金管理风险。要对财务部门做好预算执行监督工作，与财务有关的管理程序以及环节、最终结果等都要做到跟踪，保证财务流动的精确化、真实化、合理化、合法化。

43加快财务信息系统建设

财务信息是企业生产经营活动的集中反映，也是企业战略决策的出发点。信息化建设将有助于房地产企业更容易、更迅速的获得企业财务信息，从而更快的作出决策。要保证信息交流沟通的时效性，推进财务内部控制的合理实现，公司应当组建沟通和信息机制，使有效信息的收集、传达程序逐步标准化，对各项内外信息做合理的考核、整理和选择。同时，充分利用计算机信息技术打造集团财务共享平台，公司可根据自身状况选择合适的 ERP系统，通过对信息流、资金流和物流等的全面管理，实现的信息共享，加快了信息的传递速度，不仅可以提高企业的信息沟通水平，对企业的财务管理工作乃至企业的整体经营状况也有很大的帮助。

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