安徽省宿州市房地产市场调查研究

朱骥

[摘要]2015年对于房地产市场是关键和重要的一年，中央及地方各级政府高度重视房地产市场的健康发展，与房地产有关的各项政策相继出台。政府一方面强调房地产去库存，另一方面持续放松公积金贷款政策，下调首付比例，不断地为房地产市场注入发展动力。变化已悄然发生，我们迫切需要积极了解房地产市场的新形势。应中国人民银行宿州市中心支行的要求，建设银行宿州个贷中心对2015年下半年以来的房地产市场发展情况做了大量的调研工作。文章试图在此次调研数据的基础上，对近期本市房地产市场的运营情况、市场供求关系、结构特点，以及政策效果做简要的概括，并提出一些政策建议。此次调查时间仓促，取样范围较小，未必能对房地产市场未来走向做出全面准确的判断，仅提供一些不成熟的结论，供同仁参考。

[关键词]房地产；政策效果；三线城市

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625155

1宿州市2015年下半年以来房地产市场运营情况调查为了调查宿州市2015年下半年至今的房地产市场运营情况，笔者从宿州市房管局网站“宿房网”上，查阅了2015年5月以来的所有市场月报以及大量新闻报道，获得了丰富翔实的数据。不过因为房管局网站上一月市场月报的缺失以及笔者自身获取数据信息的渠道有限，1月的市场数据仍大多根据2月市场月报提供的信息推算补充而来。这些数据经过筛选和组织整理之后，现编制成如下表格以供参考。

以上三个表格中包含的数据涵盖了宿州市四县一区房地产市场的投资热度、供求关系、结构特点、区域差异等相关信息，可以认为较为全面地反映了本市2015年6月以来的市场变化情况。为了更直观地表现这些数据，方便读者从中揭示房地产市场的发展趋势以及运行规律，现将（表1～表3）中的数据进行分类，绘制成图1～图11，并结合这些图来对本市房地产近期的发展趋势做简要的概括。

22015年下半年以来宿州房地产市场发展趋势分析21开发投资趋势分析

从图1可以看出，虽然近半年多来本市房地产投资呈现出较大波动，但总的来说表现出明显的增长趋势，表明房地产开发商对宿州市房地产市场的发展前景总体看好。此外可以看出，市场的拐点大概出现在2015年8月，9月的开发投资陡然上升，此后六个月一直处在22亿～26亿元的较高图1宿州市房地产开发投资走势（汇总）

水平，究其原因，可能与9月以后住房政策的密集出台有密切关系。至于政策对于房地产市场的影响，将会在下文做出具体分析。

22供求关系及去库存压力分析

市场供应方面，从来看，2015年下半年以来的房地产竣工面积除了在2016年2月出现了大幅反弹之外，无论是市区还是各县都表现出了明显的下降趋势。我们可以进一步借助“指数平滑法”来揭示这个趋势，为了较充分地体现近期政策的影响，故把指数α值选定为06，可以看出经过一次指数平滑后，预测值呈现出较为明显的下降趋势。

但如果同样对开工面积表中的数据用“指数平滑法”进行处理的话，可以看出，无论是实际值还是预测值都没有显示出较为明显和持续的上升或下降趋势，而只是在40万平方米左右的水平上下波动，且幅度较大，故对其未来走向不敢妄加推测。

市场需求方面，以埇桥区为例，整个2015年备案面积和成交面积都没有明显变化，岁末年初之交，成交面积出现了大幅上涨，不过到2月时，又迅速回落到之前的水平；合同备案面积则在2016年1～2月连续处于高位，与2016年“房展会”和春节长假有明显的时间上的重合。据此判断，近期交易量虽有明显增加，但可能更多的是受农民工返乡等季节因素与“房交会”等偶然因素的推动，并不足以代表长期发展趋势。见图4和图5。

综合以上分析，近期本市房地产市场的供应量持续下降，而需求量全市长期维持在30万平方米的水平，最近两个月受楼市一些利好消息的影响还有显著增加。楼市总体的供求关系持续改善，库存压力也应相对减轻。见图6。

不过从另一方面来看库存压力，本市的房屋竣工面积就算明显下降，但2015年6月以来的大多数时期，仍然高于同期的成交面积和合同备案面积，我市的房地产库存量仍然处于净增长的状态，市场供求关系仍是供大于求。再如图7所示，近半年多宿州市房价一路走低，也是市场供大于求的表现。

23结构特点分析

房地产市场的结构变动相比以上市场因素的波动要缓和平稳的多，从购房人户籍结构上看，市区人口和外地人口所占的比重呈现出缓慢上升的趋势，但上升幅度极小，过程极其不明显；而各县人口所占的比重相比有较为明显的下降。可以看出本市城市化进程的稳步推进和人口流动性正在逐渐增强是一个长期缓慢的过程。见图8。

从图9可以看出，年龄在30～40岁的中年人是购房的主力军，并且其所占比例还在持续稳步提高，而年龄在50岁以上的老年人和30岁以下的年轻人所占比例有所下降。尤其是30岁以下的人群下降明显，其所占的比例原来和30～40岁的人群不相上下，但截至现在，两者之间已显示出明显的差距。30～40岁的购房者已占据明显多数。可以预见，30岁以下的年轻人，储蓄和收入水平都必有限，能够负担十几万甚至二十多万首付的必定不多，以前父母帮助子女买房的现象较多，在30岁以下与50岁以上人群占购房者比例较大中也有所反映。如今这两个人群的比重同步下降，反映出父母帮子女买房现象的减少，年轻人经济独立性的增强、购房年龄延后，以及社会购房观念变化等一系列复杂的社会变化。图10套型结构变动

从图10可见，本市房地产市场销售的户型占比中，90m2以下的户型占比显示出微弱的下降趋势，反之，120m2以上的户型略有增长。数据显示的这种现象反映了宿州居民居住水平的持续改善，再结合近半年的房价走势分析，房价的下降也带来了购房者购买能力的相对提高，使更多的消费者有能力购买大户型。房屋套型结构的这种变化应是本市经济发展和居民收入水平提高的长期趋势与房地产市场价格因素共同作用的结果。图11资金结构变动

3房地产政策实施效果分析

2015年以来，楼市利好消息不断，降准降息，下调首付比例，公积金政策层出不穷，房地产市场的重要性被提高到前所未有的高度。为了更好的分析今年以来的各项政策的实施效果及其对房地产市场的影响程度，现将今年以来的政策进行整理汇总如表4所示，之后再结合上文房地产发展近况的各项图表，一一进行对比分析。

从图1看，本市房地产市场在2015年7月之前一直处于低迷且下行阶段，前四个月的平均投资额仅有1606亿元，之后在8月出现转折，9月市场迅速升温，之后几个月投资额持续保持在22亿元以上。20159—20162月开发投资额平均达到2540亿元，为前四个月均值的158倍之多。结合表4，可以看出政策因素在其中起到了不可忽视的作用。2015年9月之后正是政策的密集出台期，每月出台政策多达三四项。此外可以看出，8月之前虽每月也有政策推出，但多为货币政策。而9月以后的政策几乎全是财政政策以及公积金、降首付等针对房地产市场的信贷政策。据此可以看出两种政策截然不同的效果。货币政策更多是针对宏观经济，对房地产市场影响有限，而房地产市场的回暖需要更多更具针对性的政策支撑。

32对市场供求关系的影响

从表4可以看出，各项政策，无论是降息降准、减税降费、降首付，还是调整公积金，都是着眼于供求关系的需求一方来进行的调整。因此接下来，将以房屋成交面积与合同备案面积的变化为准，尝试分析政策对市场需求端的影响。

以埇桥区为例，图4显示，整个取样期之间，成交面积始终在15万～2万平方米左右波动，只有岁末年初的两个月成交量有比较明显的增长，2015年12月的成交量达到26万平方米，2016年1月进一步上涨到35万平米。不过如果剔除掉持续整个一月之久的“房交会”以及期间市政府出台的各项房屋补贴政策对房市的刺激作用，可以认为2015年9月以来密集出台的各项政策对房地产销售的影响实际有限。如果以9月为界分前后两期来分析的话，前期四个月的月均成交量为184万平方米，而后期的平均成交量为219万平方米，但如果将2016年1月“房展会”期间的过高数据剔除不计的话，其平均值则为192万平方米，较前期数据只增加了800平方米。

同理，前期的月均合同备案面积为2827万平方米，后期为月均3324万平方米；可是如果将明显过高的2016年1～2月两个数据剔除的话，2015年9～12月的月均合同备案面积仅为2718万平方米，比前期反而还下降了109万平方米。从实际效果来看，除了“房展会”期间宿州市地方政府推出的房屋补贴政策，9月以来的针对房地产的各项政策，对购房者的影响都较为有限。

33对市场结构的影响

中央在2015年10月出台了公积金异地贷款政策，此政策对我市房地产结构的影响可以从图8看出来。在10月之前，持外地户籍在我市购房的人群始终占购房者总数的13%～14%；10月该政策一经出台，外籍购房者随即呈现稳定小幅增长之势，连续四个月，外籍购房者占购房者总数的比例都几乎以1%的速度递增。反映这项政策着实为一部分人解决了外地购房的难题，一定程度上满足了外籍人口的住房需求，是符合社会人口流动性增长需要的。

年龄结构上，上文已说明年龄在30～40岁的购房者在购房者总量中所占的比例呈现明显的上升趋势，但政策因素在其中起了多大作用呢？如果延续以上方法，将整个取样期间以9月为界分为货币政策为主的前期和公积金、房贷等政策全面密集出台的后期，可以看出，两个时期同为5个月，30～40岁的购房者占比上升幅度也同为4%。如果对这条曲线做线性分析，可决系数R2=094，说明这部分数据基本上是呈线性匀速增长的，政策影响并不显著。

户型结构上，2015年全年变化基本不大，只有90m2以下的户型和120～144m2的户型分别有月均024%的下降和月均020%的上升。90m2～120m2的户型5月时占比6053%，12月为6080%；144m2以上的户型只从16%上升到17%，几乎无变化。户型结构变化比较明显的月在2016年1月、2月，90～120m2的户型两个月下降41%，120～144m2的户型和144m2以上的户型分别上升20%和19%。这明显和2016年“房展会”期间以及持续到2月21日的房屋补贴政策有时间上的重合，而其他各项政策对户型结构的影响就微乎其微。而“房展会”和补贴政策主要是刺激了120m2以上的大户型房屋的销售。

资金结构上，如图9所示，按揭贷款占比的增长量本身即体现出较强的线性相关性，说明，其本身就具有较明显的增长趋势。但在图中还是能看到两个较为明显的增长阶段，第一个阶段出现在5～8月，可能是受当时连续的降息降准的货币政策影响；第二个阶段出现在2016年1～2月，可能是“房展会”刺激了居民贷款买房的意愿。

4总结与建议

综合以上分析，从2015年下半年以来，中央与地方政府都不停地出台各项房地产相关政策，中央连续几次会议都强调房地产市场“去库存”，无论中央和地方政府都高度重视房地产的持续健康发展，房地产市场的重要性被提到一个前所未有的高度。

各级政府的高度重视和关注给房地产市场带来了强劲的发展动力，人们对房地产市场的预期普遍看好，认为房地产市场即将迎来冬去春来的发展阶段。尤其是房地产开发企业的预期从开发投资的持续提高就可略见一斑。此外，本市房地产市场的供求关系也出现好转，主要体现在房屋竣工面积逐步下降，市场需求近两个月激增，库存压力有所缓和。不过也应看到，市场供求之间的不平衡短时期内仍然难以达到根本改善，市场在较长时期内仍将处于供大于求的状态。而且随着市场预期的好转，房地产开发商的开发投资与新开工面积在9～10月之后又有所回升，给外来市场供求关系是否会持续改善增添了一些不确定因素。此外，由于供大于求的局面短期内难以改变，房价应该还存在进一步下跌的空间。

在分析2015年以来各项政策的效果时，可以看到，第一，房地产市场对政策有非常强的敏感度和依赖性，房地产市场如果想要迎来长期稳定的发展，持续的政策支持必不可少。第二，财政政策对楼市的影响远不如财政政策和信贷政策直接和明显。从以往的经验里可以看到，每次降息后，资金更多的是流入了股市等资本市场，因此房地产市场受到的影响就较为有限。第三，9月以来各项房地产政策对开发商的刺激似乎大于对消费者的刺激，使得投资量的增幅大于成交量和备案量的增幅，其原因可能是房地产企业相比普通大众对此类政策具有更高的敏感性。这种现象的存在可能会使“去库存”的努力大打折扣。第四，2016年“房展会”期间宿州市地方政府出台的购房补贴政策取得了显而易见的效果，地方政府的政策对本地房地产市场的影响更加直接，效果也更为明显。

结合以上现象给出的政策建议是：第一，如果政策的制定是以房地产市场作为调控对象，建议侧重使用财政政策和信贷政策，以期对楼市产生较为直接的作用。第二，在松政策，促销费的同时，严格控制市场供应，控制房地产开发投资规模和开工规模，“去库存”需要两头抓。第三，给予地方政府足够政策自主权，可根据本地本市的具体情况特点，制定差异化的政策，如在今年2月下调首付比例的政策中就允许部分地区根据地方需要下调至20%。这种差异化的政策，往往比“一刀切”的做法能更有效地挖掘地方潜能，促进当地房地产市场的健康发展。

总而言之，房地产市场的发展事关国计民生，但经过前几年的过热发展，当下的房地产市场各种重疾缠身，单纯依靠市场本身的调节已无法化解这些经年积累的顽疾，现在我国的房地产发展极度依赖政策干预。为了让2015年以来的房地产市场繁荣不至于成为昙花一现，决策者在制定政策时，在时间上需要考虑政策持续性，在政策组合上需要考虑多样性和综合效果，才能使我市房地产市场迎来真正的春天。

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