吉林省房地产市场稳定发展问题分析

李文艳　韩雪

摘要：改革开放以来，随着吉林省经济的发展，在建设规模上和投资发展速度都有了较大发展，房地产业渐渐成为吉林省的主体性产，房地产市场的稳定与健康对房地产业有重要影响，随着国家房地产调控的政策不断变化，吉林省如何认识自己的优势与劣势为了更好的适应国家经济政策促进本省房地产市场的稳定健康发展成为重要的任务和课题。

关键词：吉林省；房地产；策略分析

吉林省房地产市场的整体发展事态与国家总体一直，近年来从开发规模、投资规模等方面都是在不断增加。但是又具有本地区的特色，由于吉林省是内陆城市东北老工业区，经济结构呈现出不合理，房地产发展结构不合理。所以落后与国内很多区域。在国家陆续出台宏观调控的影响下，房地产发展也伴随着不少问题，如在房地产市场的整体开发规模上不足，在国内房地产投资开发力度上不大、其所占比例较小，在结构上，吉林省房地产开发主要集中在住宅方面且逐年增加，而在商品房和办公写字楼投资额度不断减少。整体开发效率不高。

本文在立足吉林省房地产现状及问题的角度对房地产市场进行了分析，总结在房地产发展方面应该注重投资规模的扩大、投资结构的优化及效率的提高。通过房地产现状分析最后给出推动房地产市场稳定健康发展的对策。

一、吉林省房地产市场现状

（一）规模现状

吉林省房地产发展规模不断发展，主要体现在房地产投资开发额和投资建筑面积两个方面，通过对吉林省2000年到2009年的投资额和建筑竣工面积统计，分析出吉林省房地产发展总体水平。如表1和图1。

通过表1可以明显看到，吉林省房地产发展规模从开发额和房屋建筑面积上都不断增加，2000年到2005年平稳速度发展，投资额从63.52亿6年增加到195增幅達到两倍以上，房屋建筑竣工面积达到30的增长速度，从2000年的464.81万平方米增加到622.76万平方米。而在2005以后房地产快速发展，投资额也快速发展，房地产投资额从195.73亿到756.67亿，增长速度达到近3倍，竣工面积从622.76增加到1469.64万平方米，增加达到1.3倍，比前五年增长翻了近一翻，房地产市场快速发展。但是图2-2可以看出虽然吉林省房地产快速发展，投资开发额不断增加，但是从其占全国的比例看，还是比较小。发展相对缓慢。

（二）结构现状与问题

房屋分类可以按照适用类型分为住宅、商业用房、办公楼和其他房屋四种房屋类型，随着经济发展城镇化速度加快住宅的开发速度居首位，开发面积也在快速增加，住宅开发的随之带动的就是商业用地的开发，因为只要人流量增加的地方必然带来商业开发如用于基础设施的超市休闲娱乐会所等。吉林房地产市场快速发展跟国内一二线城市发展时间也是基本一至从2005年以后快速发展。房地产但是其房地产开发结构面临严重不合理，住宅开发超过商业用地办公楼开发占吉林省整个开发的一半以上。如表2和图3所示。

从表2可以明显看出各个房屋类型的比重，住宅所占比重最高，且从2005年以后爆炸式增长，从2000年到2005年住宅房屋建筑面积从从582.68增加到1525.21万平方米，实现近两倍的增长，从2005年到2009年住宅房屋建筑面积增加到4438.91万平方米，呈现快速发展。在商业用地和办公楼及其他用地方面都从2000年到2009年实现不同程度的快速增加，但是建筑面积总量偏小。开发速度虽然很快但是基数小，所以从2005年以后住宅面建筑面积和其他建筑面积差距明显拉开。越来越呈现不合理状态。畸形发展，这不利于城市合理规划。尤其在开发商的炒作下，形成买房热的局面，从图2可以看出，房地产开发投资结构明显在住宅方面的投资远远高出其他方面投资，尤其在2005年以后房地产如日中天投资开发在利益的诱导下飞速发展，这与国家重视固定资产投资的政策分不开的，国家共房地产政策刺激了2005到2009的飞速发展，但是这样影响了吉林省房地产市场的平衡发展。这样容易出现房地产泡沫，不利于房地产市场的健康稳定发展。

（三）效率现状及特征分析

分析房地产市场的效率现状文章选取了竣工效率和投入产出比两个方面来分析了房地产当前的现状，通过分析竣工的面积与开发建筑面积比例的变化得出房地产建筑面积的发展速度，通过卖出的房屋与全部的投资房屋比例变化看出产出效率。

通过图3可以看出吉林省房屋的竣工率从2000年到2009年虽然以上分析开发建筑面积及投资额都在增加，竣工比率却依然很过，虽然在逐年降低，2005年之前比率减低较快，但是随着2005年以后房地产疯狂发展，但是竣工率降低速度却在变慢。2005年以后竣工率从32.95减低到27.37虽然效率在提高，但是速度没有与开发速度同步，效率相对下降。

通过图4可以看出来，吉林省房地产开发额度产出在2005年以前平稳发展，在2003年房地产市场不太景气，随着国家房地产市场的宏观调控，市场逐渐走热，。但是在2005年以后随人开发的房屋比较多，投资额度不较大，但是产出比还是比较小，说明国家刺激了房地产市场发展但是经济落后，通过房地产等固定资产投资加速带动经济的发展，人民生活水平提高，房子的产出比才慢慢上升，在2007年以后平稳上升，产出-投入比不断增加在2009年达到74.96%程增加趋势。

众所周知，房地产市场与人们生活息息相关，在我国市场中举足轻重，随着社会经济不断发展，我国居民生活水平不断发展。房价也在不断上涨，房价逐渐成为所以人们日益关注的问题，当今市场经济竞争激烈，在利益的诱导下难出现市场的盲目性，此时单独考市场的自我调节是不能使得房地产健康活跃发展，所以政府的监管是必须的，市场的非理性行为需要国家宏观调控的职能介入，当前吉林省房地产虽然总体上与中国经济发展趋势一致但是有着自己的一些市场特征。下面通过分析当前吉林省房地产存在的问题。最后给出一些建议。

二、吉林省房地产市场的不足

（一）缺乏统一规范管理

市场拥有健全的管理制度是市场健康有序发展的前提，一切社会活动正常有序进行的保障，同理在房地产市场也是一样，目前吉林省房地产市场缺乏统一有序管理，造成资源不合理利用。所以健全房地产市场的管理规范制度也是当务之急。目前吉林省房地产就是大规模开发，房地产的有效率低，所以粗放式发展。主要表现在三个方面。第一，吉林省虽然耕地面积大，但是大规模的浪费，开发效率低造成严重的资源浪费。第二，房地产方面也出现不平衡现状，对于发达的地方地价高，房价高发开过度，但是对以欠发达的地方来说开发缓慢，不利于经济平衡发展。第三，在开发的房屋结构上出现畸形发展，尤其对于住宅用地开发的较多。在商业用地，办公用地开发都比较慢。

（二）只重经济利益忽视環境保护

吉利省经济发展有点偏离轨道，出现先污染又不治理的局面，在利益的诱导先房地产开发商只注重对房屋开发，而忽略耕地面积，环境污染，生态平衡等方面问题。所以这种环保意思不强是吉林省在开发房屋过程中缺乏的，尤其对于开发商要严格受管制，有节制的开发，注重环保的社会效益，不能只顾经济利益忽略社会利益。结果，吉林面临生态失衡，长期以来造成经济损失。不利于房地产市场的长远发展。

（三）融资机制不健全

由于吉林是欠发达省份，经济不发达，相应金融不发达，金融机制不健全，同时制约了融资机制，尤其房地产市场的快速发展，房地产贷款增加但是融资不健全好多人没法贷款，这样制约了一部分人购房，使得房产市场的房屋产出投入比可能下降。同时又受到国家房地产市场的宏观调控政策影响，住房公积金制度不健全影响了居民贷款和开发商贷款，最终制约了房地产市场的健康稳定有序的快速发展制约经济发展。

三、解决对策

（一）制度构建

随着房地产市场的发展，制度的健全是房地产市场健康发展的重要保障。首先对整个房地产有个合理的制度规划，防止不合理开发的出现，尤其针对房地产市场的泡沫有所作为，政府在房屋购置上必须有相关限购规定，防止一人买多房的炒作行为。其次，针对开发商方面明码标出合理开发地区，合理规划，不能出现强制拆迁扰乱居民生活，胡乱定价谋取暴利。最后，加大对商用房，经济适用房的开发，避免畸形开发住宅用地，使得房屋效率下降，使得有人买不起有人买买起几套房的两极差距，造成资源浪费。

（二）拓宽融资渠道

中国金融市场的不发达直接影响房地产市场的健康发展，因此融资拓宽融资渠道成为重要任务，目前房地产市场发展速度尤其在住宅开发方面，但是对于相对不发达的经济来说买起一套房子还是很多人所不能及的多说通过首付，分期贷款购买房屋，但是我国的金融市场贷款机制不健全，使得贷款门槛高把许多想买房但达不到银行贷款条件的居民买不到房子，房子的产出投入比又下降，不利于房地产市场的发展。所以发展二级市场，健全贷款制度，使得更多的人能买到房。在规避风险情况下，保证房地产市场健康发展。

（三）加强市场监管与宏观调控。

针对当前中国的房地产市场很明显可以推测出，市场机制不健全。所以吉林省的房地产市场的健康发展需要政府的宏观调控辅助，防止房地产市场的信息不透明。防止搭便车寻租的发生，健全房地产市场的法律制度，住房公积金，购房规定，违规建筑等。尤其对房地产市场的乱开发，造成环境污染的给与严惩，保证房地产市场开发经济利益与社会利益并重，保证其可持续发展。

综上，随着吉林省房地产市场的发展，市场的发展自身一定有缺陷，针对吉林省目前房地产市场开发规模较小，环境污染，开发效率较低等市场不理性的行为，必须坚强政府的宏观调控，本文针对吉林省现状从健全法律法规房地产方面政策制度，发展二级市场的融资渠，加强宏观调控等几个方面给出相关对策建议，以期对吉林省房地产市场健康有序发展有重要意义。

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（作者单位：李文艳，长春市房地产交易与权属登记景阳服务中心；韩雪，吉林大学新闻与传播学院）