“营改增”对房地产在建工程抵押价值评估的影响分析

杨银娥 张建斌

我国“营改增”试点于2016年5月1日起全面推开，房地产在建工程抵押价值评估方法中涉及的税收和费用发生了巨大的变化，其变化对在建工程抵押价值评估的影响不容忽视。通过阐释房地产在建工程抵押价值评估的成本法和假设开发法中税收及费用的最新变动，采用规范分析和实证分析相结合的方法，分析营改增后税费的变化对在建工程抵押价值评估的影响，以期为我国房地产在建工程抵押价值评估提供一定的参考。

一、房地产行业“营改增”

“营改增”试点全面推开，基本内容是实行“双扩”，一是扩大行业试点范围，营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业；二是将不动产纳入抵扣范围。税务总局出台的7个细则文件，5个专门针对房地产和相关的建筑业，包括《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》、《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，这充分显示了房地产的重要性，及政府对房地产行业的重视程度。那么，“营改增”对房地产在建工程抵押价值评估产生的影响也不容忽视。

二、房地产在建工程抵押价值评估的主要方法

房地产在建工程抵押价值评估与一般房地产价值的评估不同，只能评估其至评估基准日所完成的实际工作量所具有的实际价值，评估方法包括成本法、假设开发法和形象进度法，其中以成本法和假设开发法为主。

成本法是通过求取开发可替代委估房地产所需的成本总额来估算房地产价值的方法，即在评估基准日重新形成该在建工程已完成的工程量所需发生的全部费用，一般包括已完成的直接费用（含前期费用）、间接费用和开发商利润以及一些通常附带费用等来确定重置价格。

假设开发法是在假设在建工程抵押价值评估基准日竣工后，房地产正常交易情况下的价格基础上，扣除续建工程建造费用和与续建建筑建造、买卖有关的专业费用、利息、利润、税费、销售费用等后，以价格余额来确定被估在建工程价值的方法。

这两种方法都涉及税费的核算，营改增试点的全面推行，使税费的核算发生了巨大的变化。房地产开发企业增值税采用一般计税方法的按11%的适用税率计算，进项税额抵扣率为17%，采用简易计税方法的按5%的征收率。城市建设税市区适用税率7%，县、镇的适用税率5%，不在市、县、镇的适用税率1%。应纳城建税税额=增值税×适用税率，教育费附加税率为3%，计算公式为：教育费附加=增值税×3%。由此可见，增值税是税费核算的关键，直接影响了在建工程抵押价值评估值的评定。

三、“营改增”对在建工程抵押价值评估的影响

（一）成本法中的税收及费用

我国增值税采用的计量方法为销项税额扣除进项税额，营改增背景下，成本法所包含的内容在增值税发票制度健全的情况下，可以做进项抵扣。房地产在建工程可抵扣的进项税额主要包括土地价款、材料费用、机械费用、人工费用，其中材料费用、机械费用与人工费用包含在已完成部分的开发成本中。

成本法对在建工程抵押价值进行评估，适用公式为：

其中：P为在建房地产价值；L为土地价值；B为已完成部分的开发成本；i为管理费用；r为投资利息；R为开发利润；T为销售税费。

营改增给予房地产业最大的红利在于可扣除土地价款中包含的税款部分，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目缴纳增值税时，可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。对于材料费用，大宗原材料一般能够取得增值税专用发票，可以进行进项税额的抵扣。对于机械费用，2009年起购入的机械设备改为消费型增值税后可以全额抵扣。对于人工费用，企业可以选择已实施“营改增”的劳务公司进行劳务发包，这样施工企业代劳务公司支付劳务工资时，可要求劳务公司开具劳务费专用发票，人工费用将作为进项税额抵扣。这一系列的抵扣大大降低已完成部分的开发成本。

管理费用和财务费用，无法进行抵扣。销售费用包括广告宣传费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或销售代理费等，如果房地产开发企业在经营过程中取得了增值税专用发票，可以进行抵扣。

因此，理论上，营改增后，在使用成本法评估房地产在建工程抵押价值时，评估值会比营改增前有所下降。

（二）假设开发法中的续建部分的税收及费用

假设开发法中的续建部分税费包括在建工程项目建成后的全部税收，如果已经进入销售阶段，还包括全部或部分销售费用。销售税金及附加包括房屋出售时买方要缴纳的营业税、城市建设税和教育费附加。“营改增”试点全面推行后，税费变为增值税及附加，即增值税、城市建设税和教育费附加。

假设开发法评估房地产在建工程抵押价值有两种情况，一种是传统计算方式，另一种是现金流折现方式。由于现金流折现方式是在传统方式的基础上考虑了资金的时间价值，进行了贴现，本文以传统计算方式为准进行讨论。

若采用传统计算方式，评估计算公式为：

其中：P为在建房地产价值；P’为项目开发完成后的价值；B’为续建的开发成本；i’为续建管理费用；r’为续建利息；R’为续建利润；T’为续建部分销售税费；t为投资者购买待开发房地产应负担的税费。

从上述公式中可以看出，假设开发法中涉及的续建部分税收及费用都属于扣减项目，即从项目完成后的价值中扣除续建部分的税收及费用，续建部分的成本及费用的变化与成本法中的结果类似。

目前，我国正处于营改增过渡时期，房地产在建工程有老项目与新项目之分，房地产老项目一般为合同注明开工日期在2016年4月30日之前，一般纳税人为建筑工程老项目、以清包工方式或者为甲供工程提供的建筑服务，均可以选择适用简易计税方法计税。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。这一政策下，房地产开发企业往往会选择对自身有利的计税办法选择合同签订日期，从而有效降低税负。那么，假设开发法所得到的评估值会有所上升。

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》第三条：纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。第五条：购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。第九条：按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

政策表明，房地产企业可以采用改变项目性质，或者对在建老项目、存量房进行改造和运营，只要满足“50%”的条件，就可以享受抵扣政策。2016年5月1日后，不动产在建工程的进项税额分两年进行抵扣。那么，采用甲供工程模式自行采购设备、原材料，可以抵扣17%的进项税额，相比于原营业税下，将设备、原材料计入建筑服务销售额来实现成本计算，可以获得更多的进项税额抵扣，为房地产开发企业减轻了税负。从这一角度看，在建工程抵押价值评估值因评估基准日的不同而不同。

从销售情况方面，有些委估房地产已领有商品房预售许可证，并已预售部分楼盘。评估过程中必须将已售部分的在建实物工程价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。根据营改增试点政策，房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，在房地产项目完成权属变更后，计算应纳税额并抵减已预缴税款。由于原营业税下，房地产开发企业收到预收款即确认纳税义务并按5%预缴率缴纳营业税，营改增试点后，房地产开发企业在项目开发阶段需缴纳税款减少约40%，将节省大量的资金成本。

因此，营改增之后，在建工程的税收及费用有所下降，这会使得假设开发法计算得出的评估值有所增加。

四、实例分析

某在建工程开工于2015年3月1日，规划总建筑面积10000M2，用途为写字楼。以2016年6月1日为评估基准日对该在建工程抵押价值进行评估。已知，土地面积20000M2，于2014年3月1日取得，该项目的正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、已投入的开发期间税费及其他费用等）为每平方米建筑面积2300元，取得增值税专用发票金额为每平方米建筑建设费用的17%。管理费用（包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等），为土地成本与已完成的建设成本之和的2.5%。销售费用为土地取得成本、已投入的建设成本、管理费用之和的2.5%。

至2016年3月1日实际完成了主体结构，已投入70%的建设费用，估计至建成尚需1年时间，还需投入30%的费用，完成后售价为25000元/M2。在2016年6月1日，土地价格为5000元/M2，贷款利率为4.75%，开发利润率为20%。

估算该在建工程在2016年6月1日的抵押价值。

运用成本法估算该在建工程的抵押价值：

（1）营改增前，土地取得成本=土地使用权购买价格+买方应缴纳的税费，税费包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的3.05%来计取。

营改增前：

土地取得成本=土地使用权购买价格+买方应缴纳的税费

=5000×20000+5000×20000×3.05%=10305万元

营改增后：

土地取得成本=土地使用权购买价格=5000×20000=10000万元

（2）已投入的建设成本=已投入的建筑安装工程费+已投入的前期工程费+已投入的基础设施建设费+已投入的开发期间税费及其他费用。

营改增前，已投入的建设成本=2300×10000=2300万元

营改增试点全面推行后，已投入的开发期间税费抵扣项目增多：

已投入的建设成本=2300×10000-2300×17%×10000=1909万元

（3）营改增前：

管理费用=（土地取得成本+已投入的建设成本）×2.5%=（10305+2300）×2.5%=315.1250万元

营改增后：

管理费用=（土地取得成本+已投入的建设成本）×2.5%=（10000+1909）×2.5%=297.725万元

（4）营改增前：

销售费用=（土地取得成本+已投入的建设成本+管理费用）×2.5%=（10305+2300+315.1250）×2.5%=323.0031万元

营改增后：

销售费用=（土地取得成本+已投入的建设成本+管理费用）×2.5%=（10000+1909+297.725）×2.5%=305.1681万元

（5）投资利息，应计息项目包括土地取得成本、已投入的建设成本、管理费用、销售费用。

营改增前：

投资利息=（土地取得成本+已投入的建设成本+管理费用+销售费用）×4.75%=（10305+2300+315.1250+323.0031）×4.75%=629.0486万元

营改增后：

投资利息=（土地取得成本+已投入的建设成本+管理费用+销售费用）×4.75%=（10000+1909+297.725+305.1681）×4.75%=594.3149万元

（6）开发利润以土地取得成本、已投入的建设成本、管理费用和销售费用四项之和为基数。

营改增前：

开发利润=（土地取得成本+已投入的建设成本+管理费用+销售费用）×20%=（10305+2300+315.1250+323.0031）×20%=2648.6256万元

营改增后：

开发利润=（土地取得成本+已投入的建设成本+管理费用+销售费用）×20%=（10000+1909+297.725+305.1681）×20%=2502.3786万元

（7）P=L+B+i+r+R+T

营改增前：

P=10305+2300+315.1250+629.0486+2648.6256+323.0031=16520.8023万元

单价=165208023÷10000=16520.8023元/M2

营改增后：

P =10000+1909+297.725+594.3146+2502.3786+3 05.1681=15608.5867万元

单价=156085867÷10000=15608.5867元/M2

营改增后该在建工程评估值的变化为：

（15608.5867-16520.8023）÷16520.8023=-5.52%

营改增后，该在建工程抵押价值为每平方米15608.5867元，比营改增前得到的评估值要低5.52%。因此，营改增试点全面推行后，成本法测算的房地产在建工程抵押价值评估值有所下降。

若使用假设开发法来进行评估，营改增试点推行后，续建部分的税收及费用有所下降，计算原理与成本法中税费的测算类似。而续建部分的税和费属于扣减项目，因此，假设开发法所得到的评估值会有所上升。

五、房地产在建工程抵押价值评估中增值税进项抵扣面临的挑战

营改增背景下，成本法与假设开发法应用的时候，不仅要考虑人工、机械、材料的价格，更要了解增值税专用发票的领购、管理、增值税抵扣等业务。进项税额的计量是在建工程抵押价值评估与营改增共同面临的最大挑战，主要表现在以下方面：

（1）不同的材料、机械与管理费用构成要素具有不同的税率。

（2）材料属于销售货物，服务属于应税服务，面临着不同的进项税率，施工企业可以调整经营策略来选择。

（3）评估基准日的选择需要与增值税纳税申报期限相吻合，以便于准确测算税费成本。

因此，营改增背景下，税、费的变动，对使用成本法和假设开发法评估的房地产在建工程抵押价值评估也提出了较大的挑战。

综上，随着“营改增”试点的全面推行，房地产在建工程抵押价值评估中所计算的税和费有巨大变化，在假定其他条件不变的情况下，成本法得到的评估值有所下降，假设开发法得到的评估值会有所上升。在房地产在建工程抵押价值评估实务操作过程中，我们必须充分考虑到税费的变化及其对评估值的影响，得到的评估值才更具参考价值。

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