关于房价调控政策的政治经济学分析

胡路遥

一、导语

2013年3月1日，就在新国五条出台仅一周后，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布。这份被称作新国五条细则内容中的“严格按抓让严格按转让所得的20%计征个人所得税”等相关条文着实引发二手房过户狂潮，赶在新国五条实施时间前完成产权办理成了不少购房者的心愿。

新国五条细则内容中，“出售自有住房，依法严格按转让所得20%”的相关条例是目前争议最大的一则条款。不少专家表示，从新国五条细则内容上看，政府抑制投资性、投机性住房要求是非常明确的，但是“二手房征税20%”或造成税费的转嫁，增加购房成本，误杀刚需！

2013新国五条提出8天后新国五条细则出台，继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

二、理论导入

如果人们不需要以有价值的东西作为代价，就会产生很多欲望，而又不能想要多少就要多少，所以会出现稀缺。”但是稀缺性不等于稀少性，稀少性是指只有很少的数量可供使用，是一种绝对的稀缺。购买意愿不是构成稀少性的要素。而稀缺性是一种需求大于供给的状态，是一种相对稀缺。

稀缺性使分配成为必要，只要出现稀缺，就需要有一种合理的规则进行分配，而价格是在自由市场下形成的较为合理的一种方式。人竞争源于稀缺性，只有消除了稀缺性，才能消除竞争。

在现代民主社会下，民众总是会把自己的不满情绪怪罪到政府头上，对于政府而言，要想使政权稳固，就必须着手去解决这些民生难题，尽量满足民众的物质和精神需求。对于政治家个人而言，要想的到民众的支持，政治家们不得不顺应民意（至少是暂时顺应）满足民众的需求。这样就导致政府不得不通过政治、经济、法律、文化等手段对供给和需求的关系做出一定的调整，缓解供给与需求的矛盾。大多数情况下，政府会采取税收的手段来进行调节。

三、理论分析

对于我国而言，住房问题是关系国计民生的大问题，政府多次出台了一系列政策抑制房价过快上涨。从供给上，专门为低收入人群提供了公租房、廉租房、经济适用房等，同时调节供应结构，在审批上严格把关，增加小户型，严格控制高档住房的比例。在房加过高的城市实行购房限制甚至实行限价令。进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。同时通过宣传租房生活的理念减少需求，防止房价过快上涨。

住房紧缺应该说是许多国家都难以避免的一个问题，但是为什么在我国住房矛盾如此突出，而政府出台的所有这些措施都没能解决这一问题，究其原因，我想有以下几个因素。首先，我国政治经济教育医疗等社会资源过于集中在东部经济发达的大城市，住房问题也往往出现在大城市，可以说住房紧缺问题是我国经济社会发展在地区和城乡之间不平衡的产物。其次，我国正处于城市化进程当中，在城市化过程中确实出现了人多地少的紧缺状况，城市扩张已经达到极限，而人口却不断涌入大城市，刚需难以抑制，这是无法改变的事实。最后，房地产行业关联性极强，其发展关系到建材、银行等众多行业，它直接关系到地方利益，促进当地经济发展。

依法严格按转让所得20%征税属于政府对供求矛盾的一种调控。征收20%的转让所得税的初衷是为了抑制房地产投机行为，保护刚需。看似是在增加买房者出售房屋的成本，抑制供给，但实际上却是在抑制需求。20%的税收最终会通过提高房价转嫁到购房者头上。二手房价格提高一定程度上会抑制房地产投机的行为，遏制软需求，二手房市场会受到冲击。对房屋有刚需的人会遭到“误杀”，原来可能还买得起二手房，现在连二手房也买不起了，有部分人可能会转到新房市场上，这样房价在短期之内会上升，房地产市场会趋热。这也许有利于保护房地产股票不会因为房价调控而下跌，同时房地产行业是一个关联性很强的产业，一旦房地产受到打击，其他行业也会受到影响，这对于整个国民经济的增长都会是个不小的打击。但是调控没有实现抑制房价过快上涨的目的，反而无意中加速了房价上涨的趋势。同时价格的上升，会在一定程度上缓解房地产行业需求大于供给的稀缺状态，有可能将一部分住房需求者转移到其他中小城市当中或者是通过租房等其他方式解决住房问题。（作者单位：天津师范大学）