嘉兴市新型农村社区物业管理状况调查及思考

田雨露　鲍梦妮　李陈超　潘丽霞

摘 要 新型农村社区是新型城镇化的重要形式，而社区物业的管理建设更是社区建设的重中之重。在新型城镇化普及力度不够的情况下，如何更好地去实现社区物业的管理？本文拟以嘉兴地区部分新型农村社区为例，在调查新农村社区服务现状的基础上，从经济学角度对调查的结果进行了分析。剖析了存在的问题，并提出了相应的解决措施。

关键词 新型农村建设 社区服务 经济学

一、前言

新型农村社区概念的提出，具有深刻的历史背景，它是中国农村社会内在变迁的必然结果，也是中国统筹城乡发展的外在要求。如今的农民解决了温饱问题，基本实现了小康，提出新型农村社区的初衷是为了满足农村居民对于居住条件和生产生活环境的更高要求，逐步打破城乡的二元结构，让其共享经济发展的成果。现实状况是，政府与农民投入巨大资金与精力建设成一座座崭新的新型农村社区后，这些新型农村社区却因物业服务面临低效使用、易毁损、纠纷不断等问题。因此，如何有效地进行农村新型社区物业管理，成了巩固与推进国内新农村建设急需解决的新课题。

二、嘉兴市新型农村社区物业管理的基本现状

本文以嘉兴市作为研究对象，本次抽取调查的社区分别为：高桥社区、元丰佳苑和运河社区。

调查中发现嘉兴市有些农村社区并没有物业公司，管理模式是一种集体性的“自管”，即由当地的村委会代理这一职务。需要指出的是村委会并不是专门从事该方面管理的机构，缺乏经验，而且也没有系统性的条例和法规来双向约束村委会和居民。其物业纠纷管理机制存在缺陷，失去了物业的专业化规范体制，致使村委会直接面对业主的问题，并且问题的解决措施不到位，会使居民对村委会失去信心。典型的一个问题是垃圾分类处理。农村居民将垃圾分类处理的意识不够强，村委会一方面由于没有足够的经费，另一方面由于错综复杂的人事关系，一直对此无法提出合理的解决方案。如果存在物业公司，就可以提供相应的、专业化的服务。

从整体的角度来看，当前的新农村物业并没有达到完美的程度，即使有些社区有物业公司，物业工作也不尽如人意。现存的物业公司有很大的缺陷，或是不能解决问题，或是无法与居民顺畅沟通，这对物业与居民来说，都不是一个好现象。“服务不到位”这一点，归根究底是涉及管理费用的问题。嘉兴市新农村社区原来是不收取任何物业管理的费用，要是想将物业服务工作做到位，物业公司入驻并收取费用这一点势在必行。若是将物业管理的费用定得过低，物业公司做的是赔本的买卖。从另一个角度讲，新建农村社区现行物业服务方面呈现出一个“两低一高”（即物业收费标准低、物业收缴率低、物业服务成本高）的现象，这一点使得物业公司和农村居民的矛盾更为突出，使物业公司对入驻新农村社区更加没有信心。

三、嘉兴市新型农村社区物业管理存在的问题

（一）政府发展建设力度低

新型农村社区发展不健全的很大一部分原因在于政府的发展建设力度低。一方面体现在政府的重视程度低。嘉兴市新型农村社区的管理，很大一部分仍是沿用了村委会的班子，在服务理念和管理实践上就是延续过去的传统，仍然依赖国家的行政化体制，使得社区治理很难开展，也令新型农村社区“新”的概念无法深入居民生活中。另一方面，政府在规划建设新型农村时，普遍缺乏对公共配套设施的考虑，使得建成的新型农村社区存在不同程度的基础设施不健全的情况。新型农村社区的建设为了提高土地的利用效率，其地址相对来讲比较偏远，对交通线路的建设提出了很高的要求。实际调查发现，嘉兴市政府在这方面的投入很小，交通极其不便。而且社区周围的便民设施也并没有很到位。

（二）物业管理机制不规范

物业管理机制的不规范一方面体现在物业管理机构本身的不成熟。目前相当一部分的社区还未建立居民委员会，由原村委会代理，管理十分不便。即使部分社区设立了物业管理机构，由于缺少合理的规章制度和运营流程，没有连续性、专业性的物业管理，导致清扫和系统维护不及时，周边卫生环境恶劣。另一方面则体现在专业物业管理人员的紧缺性。农村社区的物业从业人员都是通过成人教育来学习简单的物业管理知识来管理社区，但随着社区管理的深入，现有从业人员受知识水平的限制，无法妥善地解决各类问题。尤其是受其生活习惯的影响，村民不愿接受管制约束，常常不配合管理机构开展物业活动，这对物业管理人员的沟通能力来说也是很大的考验。

四、解决措施

（一）加大发展建设力度

首先，政府应该出资建设相关基础建设。农村自我积累、自我发展能力不高，经济实力薄弱，这使得物业行业在农村获利更加少，如果仅仅依靠物业公司，其建设力度和速度远远不够，很多物业管理设施亟须配备。因此，政府必须加大投入，以改善新农村的交通、娱乐等方面的基础设施。例如，筹建公交线路、公园等有利于居民日常生活的环境设施，从根本上解决这些看得见、摸得着的实际问题，改善生活条件和环境会吸引更多人和资金。其次，政府可以通过规划和重点投资使小区附近快速聚集某些主导部门或有创新意识的企业，形成增长极。使小区对周边地区的劳动力、资源、原材料、资金、技术和建设项目产生强大的吸引力，并且带动周边地区的经济发展。使小区在短时间内聚集大批量的投资者，以此增加基础投资的资金能力，加快新农村物业建设的进程。

（二）规范管理机制

从物业规范管理的角度来讲，首先，应将物业服务全权委托给专业的物业公司，避免出现村委会等基层管理人员代理物业的现象。提高服务质量的同时，减少由于不懂管理新型社区而带来的资源浪费，提高效率。其次，虽然物业公司具备专业性，但由于新型社区的主体是农民，对社区服务的认知和接受程度都不高，需要双方进行沟通和协商，相互适应。物业公司可以通过家庭访谈、居民会议、社区公告等传统形式与居民沟通。也可以采用微博和微信等新媒体与居民互动，相互交流，以解决新型农村社区特有的问题。物业公司和居民应共同作出社区的重大决策，新型社区的管理不是物业公司单方面的管理，居民有参与管理社区的权利和义务。可以由居民选举出代表参与决策社区管理，制衡物业公司的权利，监督物业公司的行为以及传达居民的想法，维护居民的利益，共同参与社区管理。

（作者单位为嘉兴市南湖区嘉兴学院）

参考文献

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