提升高层居民住宅小区用电安全性的研究

周丽　李嘉雄　吴泽佳

摘 要：高层建筑如雨后春笋般出现在城市当中，其各方面的安全问题，特别是日益增多的用电安全问题更加引起了人们的关注和担忧。高层建筑中的高层居民住宅小区，相较于商用高层建筑又有其特殊性。在《肇庆市端州区高层建筑安全用电调查》项目的基础上，通过问卷调查、入户访问、文献查阅等方式，对肇庆市端州区高层居民住宅小区用电安全性问题进行研究，关注高层居民住宅小区的用电安全，并提出建设性意见，以期从制度上、源头上杜绝安全隐患。

关键词：高层建筑；居民住宅小区；用电安全

中图分类号：F293.347 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）09-0112-03

引言

近年来，随着肇庆市端州区经济社会发展，人民生活水平不断提高，城市化进程加快以及住房体制的不断完善，居民对住房的刚性需求及改善需求不断激发，房地产市场长时间保持高速增长，大批量的房产开发商和大面积的商品化居民小区不断建成，同时，小区电力设施建设作为公用配套项目也随之高速发展。随着经济的发展，我国各类民用、商用等建筑均逐渐向大面积、高层、超高层、多功能、综合性用途发展，因此对建筑用电及其安全性能也提出了更高的要求。作为住宅设计的重要组成部分，住宅的供电设计对于住宅建筑的美观、使用功能、保障居住者的生命财产安全、降低综合造价等均有一定影响。

依据《民用建筑设计通则（GB50352-2005）》可将住宅建筑依层数划分为：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅。除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑（不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑）；建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。

高层建筑中的高层居民住宅小区，相较于商用高层建筑又有其特殊性。本文将在《肇庆市端州区高层建筑安全用电调查》项目的基础上，通过调研和分析，根据居民住宅小区的特点对其用电安全性问题展开探讨，从相关参与者的观念意识、管理制度、实际操作等方面着手，以杜绝用电安全隐患为目标给予改善对策。

一、肇庆市端州区高层居民住宅小区用电综合情况

本次研究的主要数据从《肇庆市端州区高层建筑安全用电调查》项目中获得，项目主要的数据收集方式为实地走访，在走访过程中对居民和物业管理公司进行分别的访谈和问卷填写。课题组调查覆盖的区域已建高层建筑共计257栋。高层住宅楼242栋、高层综合楼（商住楼）7栋，近80%为2001年后新增高层建筑。

在供电负荷的分级方面，依据《民用建筑电气设计规范JGJ16-2008》《供配电系统设计规范GB50052-2009》等规程、规范都对负荷分级（类）进行了详细的阐述。从三级至一级，它们在供电设施、故障处理时限等方面有不同的要求，供电保障性依次递增。本次研究对象中，肇庆市端州区的居民住宅小区的一级负荷较为少见，中高档高层建筑居民住宅小区及多层建筑商住小区、商业广场中存在二级负荷，绝大部分住宅小区为三级负荷。

二、肇庆市端州区高层居民住宅小区用电存在的安全问题

住宅是人们生命中停留时间最长的地方。从规划建设上看，现代的居民住宅区普遍具有集中化，使用功能多样化，楼宇结构整体化，公共设施系统化，产权多元化，管理复杂化等特点。从居民居住行为上看，有居民年龄组成多样，老少居民停留时间长，邻里关系趋于疏远等特点。而高层建筑在现代社会日益普遍，但其安全风险仍是一大难题，在用电安全方面，其特殊的高度和复杂的结构都给故障排除、灾难救援带来了很大的困难。根据居民住宅区的特点，其用电安全管理更显得重要和特别。

根据项目调研数据显示，在全部被调查的小区中，有大约30%的小区存在供用电安全隐患，主要集中在居民住宅小区。隐患主要是：

（一）供电设施不完善，设备安全得不到保障

1.无应急电源和停电预案。有部分建筑为单电源供电，或者无自备电源，或者未制定停电应急预案。这些问题的存在，一旦发生停电等突发状况，将无法确保电梯、水泵、消防等重要保安负荷电源的持续供应，容易引发次生灾害。

2.部分新建居民小区因临时用电困扰，用电安全缺乏保障。临时用电只能用于建筑工程的施工建设。临时用电用于住户家庭本身就存在安全隐患，因电压不稳定，电器还容易受损，遇上用电高峰期，断电现象不可避免。小区建设前，开发商就要同时申请临时用电和永久性用电设施。从程序来说，小区基建完成后，开发商要委托有资质的施工单位进场铺设永久性用电设施，经供电局检查合格后，才会将永久用电接入居民家中。永久居民用电工程需要完成修建变电站、铺设小区电力管网以及安装室内电路等资金投入。因此，部分实力不足的开发商无能力或无意愿投入，导致居民购房入住后一直受到“建筑临时用电”的困扰。

3.不同开发商建设标准不统一，遗留问题较多。由于制度上缺乏相关法律法规，我国绝大部分开发商仅承担房屋建设义务，为追求经济利益最大化，部分开发商故意降低建设用电标准或者采用价格较低的供电产品。甚至有部分开发商在建设住宅项目时，只办理临时基建用电，逃避建设永久供电设施责任。在住宅小区建成初期，由于入住率低，用电负荷相对较轻，问题暴露不明显，供电企业在进场检验时难以发现存在的隐患。但随着小区的入住率提高，用电负荷的不断增加，就必然会出现供电事故频发的情况，给小区居民、物业管理机构以及供电企业都留下棘手的安全遗留问题。

（二）各方安全意识、责任意识薄弱

1.住宅用电安全责任落实得不到位。目前，高层建筑用电安全的管理混乱，在没有相关法律法规的前提下，开发商建设完工后便撤离，并不负责建筑的后续管理；街道、社区又认为建筑的用电安全管理是物业管理公司的事，参与到建筑的用电安全管理工作的程度很低；而与业主签订物管合同的物业管理公司在签订合同时并未明确其住宅用电管理的职责，履行的只是一些简单的用电收费、设备看管等职责，其用电安全管理不能落实到位。

2.对于新建小区高层建筑用电安全应该加大宣传，帮助居民尽快适应“新家”的安全用电规则。在走访过程中，仅半数居民认为小区物业有开展用电安全服务，主要以粗放式的宣传为主，单独教育或实操性的演练比较少。虽然大部分居民清楚所在小区配备了应急电源或有相关处理流程，但对实际操作和具体应对的方法不太了解。小区居民文化程度不一，年龄不一，理解能力不一，但安全用电毕竟是涉及每一位居民的人身安全，增加单独的教育和实操性演练才能提升大家对所在小区用电的规范和应急方法。

3.超高层建筑用电安全措施较齐全，但还特别需要强化用电安全意识。近年来由于地价昂贵，开发商开始推广超高层建筑。随着林隐天下、光大·锦绣山河等楼盘的竣工入住，超高建筑的安全用电问题也逐渐在肇庆得到关注。目前，肇庆超高层建筑的用电规范相对完善，但也存在部分高楼管理人员缺少安全用电的岗前培训，给用电安全事故应急留下了巨大的安全隐患。超高层建筑的安全用电必须制定完善的安全用电操作规程，明确物业管理职责分工，严格控制使用荷载。小区需要对居民全面开展安全知识的教育，专门管理人员上岗前应依据有关规定进行专门的安全技术培训。采用新技术和新设备的，应按规定对从业人员进行相关安全技术的再教育。

（三）用电安全管理不到位

1.管理工作体系不完整。小区物业管理公司作为用电工作管理的主体，因存在轻安全、重效益的思想，在人力、物力、财力等方面投入不够，部分也由于自身专业能力不足、专业人员未能充分配置等原因，未按规定定期对用电设施进行检测维护保养，导致部分用电设施处于故障频发状态。

2.供电设备改造更新不及时。由于费用界面界定不清晰，供电设备改造更新不及时，导致某些设备因使用年限太长老化而造成故障的发生。供配电设施的使用年限一般为十五至二十年左右，而我国房产的法定使用年限为七十年，两者之间差距太大，这就要求房屋需要多次改造或更换供配电设施，以保证住宅区用电的安全可靠。而实际上，由于经费等问题，住宅区的供配电设施的建设、改造与更换问题根本就没有得到人们的重视，由于某些设备因老化而造成故障时有发生。

3.资料档案管理存在漏洞。由于小区配套供电设施的管理多为相关的物业管理公司，各家企业的技术、运营、维护水平参差不齐，一旦发生紧急故障，经常出现门锁无法打开、杂物堵塞，供配电设施型号杂乱难以寻找对应的备品备件等情况，供电局的抢修人员到达现场后必须重新查阅相关设计图纸、掌握现场设备安装情况以查找故障，直接影响供电局抢修效率。一方面，物业以重要图纸主要由物业总公司存档为理由无法提供电路图纸。另一方面，完建运营多年的高层建筑，存在电路图存放混乱管理人员找不到电路图的情况，这一现象仍能从侧面反映出管理部门对用电方面的档案资料保管不够重视。

三、提升肇庆市端州区高层居民住宅小区用电安全性的对策

（一）以制度规范新建住宅电力设施建设投入主体和维护主体，确保后续电力设施运维到位，居民用电安全得到“终身”保障

1.统一建设标准。从法律上规定相关标准，从根本源头上解决住宅小区供配电目前存在的一系列问题，新建住宅供电设施建设必须依据规划部门有关的修建性详细批复规划，实行统一标准、统一规划、统一建设、统一管理。由政府有关部门针对住宅小区供配电设施出台强制性的建设标准，建设标准必须内容详细、要求明确，权责分明，以此规范现有住宅小区供配电设施的建设，从根源上提高供电设施的整体安全水平，最大限度地维护住宅居民用电权益。

2.明确出资方界面。完善政策法规，通过制度明确出资方界面。建议新建住宅供配电设施建设项目开发单位与供电企业签订相关合同，由供电企业负责组织供配电设施的建设以及供配电设施资产接收后的维护管理和更新改造，确保供配电设施工程的进度和质量，保障住宅业主正常用电、安全用电。由物价部门依据住宅小区供配电设施建设标准，由供电公司负责此部分设施的建设，并完全承担运行、维护及更新改造的责任，设施的产权属供电公司所有。确保住宅小区供配电设施建设、运行、维护与更新改造的责任主体统一，资产最清晰，责任最明确，无中间环节。

3.新建配套费收取政策。供电企业应当按照物价部门核准的有关标准，按居住面积向开发商收取“新建住宅小区供配电设施配套费”。新建住宅小区供配电设施配套费由政府实行专款专用，统一专账管理；接受政府财政、审计、物价有关部门及社会的监督，专款专用，账目公开，确保资金运用于对新建住宅小区实行供配电设施统一标准、统一规划、统一建设和统一管理。

4.明确收费标准。建议由政府明确新建住宅小区供配电设施工程的收费标准，制定公正的供配电设施工程费标准。不同地区根据各自的实际情况制定供配电设备的配置标准，从而增加电力配套设施建设工程成本的透明度，使其在公平、公开、公正的环境下竞争，确保工程的质量。

5.推行小区供配电设施“终身”负责制。解决住宅电力工程建设与运行维护主体一致性的问题，理顺住宅小区供配电设施产权纽带，小区供配电设施资产从建设到运维的全生命周期管理由供电部门“终身”负责。

（二）供电企业对现有住宅小区进行统一的供配电设施的更新改造及运行维护，全面提高用电安全性

由于现行的法律法规未对小区电力设施的建设投资界面有明确的规定，各地执行不太统一。由于小区电力设施产权所属，小区电力设施运行和维护也出现了三类情况：第一类是小区内电力设施已移交供电企业的，供电企业负责维修维护，这类小区用电可靠性相对较高；第二类是小区电力设施没有移交供电企业，由物业公司负责维护管理，由于物业公司自身维护能力不足，经费没有保障，小区用电可靠性相对较差；第三类是小区电力设施没有移交供电企业，或者小区没有物业公司，其电力设施处于无人维护的状态，小区用电得不到保障。

一般情况下，小区电力设施出现故障时，居民会拨打95598电力服务热线进行报修，供电企业承担了抢修维护的责任，其费用主要归入至电力企业的大修、技改经费。其中，资产未移交小区电力设施的维修维护费用给供电企业成本管理和财务核算带来一定困难。针对这类老旧住宅区的客观现实和历史遗留问题，建议已有的住宅项目经业主大会与供电局协商一致同意后，参照国家最新相关规定进行供配电设施的更新改造及运行维护。供电企业加强内部管理，做好供电工程服务工作，完善对配电网的升级改造，加强对信息收集反馈的管理，注意对电源点的补充。

（三）供电企业提前介入，确保临时供电方案与正式供电方案同步提供

房地产开发公司在申请临时基建用电之时，供电部门会在提供临时基建供电方案的同时，再按小区规划提供正式供电方案，即提前告知房地产开发公司，要求开发商在小区建设时预留足够面积的配电房。加强对电力工程建设质量的管理。住宅区电力工程设入运行后，由供电单位采用基建工程的管理办法进行统一规范与管理，加强临电小区的用电检查力度。随时监测临电小区用电负荷情况，如发现开发商超过临时报装容量用电的情况，则按违章用电处理。

（四）加强档案资料的建立与管理

对于每个小区电力建设，供电企业都应该加强档案资料的建立与管理，对电设施设备的选型、变压器容量配置的原始资料、维修记录、管网的铺设（民用和商用须分开）在每个小区的布局图纸等均需要有完整的档案和记录。相关资料建档、入库后，可采用现代电子化档案管理技术进行把关，以备不时之需。

（五）加强用电安全宣传和应急演练，保证企业与小区居民（用电客户）信息对称

强化全民用电安全意识。加强用电宣传教育工作，广泛组织社会单位和群众组织参与教育培训，开展用电法律法规和困梯、触电自救、互救等知识的宣传，加大安全用电宣传力度，向社区居民发放安全知识宣传资料、安全用电小画册，现场讲解和示范安全用电操作方式方法和注意事项，举办用电安全常识培训，介绍用电基本常识及困梯解救方法并解答居民提出的日常家庭用电安全问题。

定期或不定期开展高层建筑小区用电安全应急演练。通过安全用电应急演练，可在事故真正发生前暴露预案和程序的缺陷、发现应急资源的不足（人力和设备等）、改善各应急响应部门（机构）、人员之间的沟通与协调、增强居民应对突发事故救援的信心和救援意识、提高应急救援人员数量。

（六）邀请第三方专业机构加强对小区安全用电状况的监控，定期发布全市高层建筑安全用电报告

为了加强小区安全用电的监控，可由第三方运营机构介入，实施第三方监控备案制度。定期发布全市高层建筑安全用电报告，确保小区用电设施高效、稳定运行、数据准确可靠。充分发挥第三方机构在小区安全用电管理中的作用，由第三方运营机构对高层建筑的用电安全进行认真细致的调查，形成报告，定期向社会公布。

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[责任编辑 陈凤雪]