保障性住房建设技术导则研究——以天津市保障房建设技术导则及标准图集为例

■ 廉学勇 Lian Xueyong 王连顺 Wang Lianshun

保障性住房建设技术导则研究
——以天津市保障房建设技术导则及标准图集为例

■ 廉学勇 Lian Xueyong 王连顺 Wang Lianshun

保障性住房建设是保障民生，实现“居者有其屋”的重要措施。天津市发布的《天津市保障性住房建设技术导则》和《天津市保障性住房建筑标准设计图集》既博采众长，又突出自身特色，体现了针对性、时效性、经济性、宜居性等几方面的特点，为保障房建设提供了明确的设计标准和完善的技术措施，从而引导和推动保障房建设规范有序进行。

保障性住房；技术导则；标准图集；设计

0 引言

保障性住房，是指政府给予政策支持，规定面积、租金标准和销售价格，向符合条件的家庭，特别是中等偏下收入住房困难家庭等群体出租、出售的住房，一般包括公共租赁住房（简称公租房）、限价商品住房和经济适用住房等。早在20世纪90年代初，伴随住房制度改革和成片危陋平房改造工程的推动，天津市就已经开始进行保障性住房的研究和建设。近年来，国家为保障民生加大了保障房建设的力度，2011～2014年，全国累计开工建设各类保障性安居工程超过3 200万套，基本建成2 000多万套[1]。同时，全国各地纷纷出台保障性住房建设技术导则或建设标准（表1），引导保障性住房建设科学健康地进行。天津市的保障房建设尽管起步较早，但是一直处在有政策、缺对策、需求大、办法少，对保障房设计、建设及管理比较粗放的境地。为适应天津市保障房建设的快速发展，提高设计和建设效率，也急需制定一部符合天津市实际情况的标准或导则。

1 《导则》和《图集》编制

2014年，天津市城乡建设委员会下达导则及参考图

表1 我国各地保障性住房建设标准或导则

集编制任务，历经1年多的紧张工作，《天津市保障性住房建设技术导则》（以下简称《导则》）和《天津市保障性住房建筑标准设计图集》（以下简称《图集》）于2015年6月23日正式发布实施。该《导则》和《图集》配合使用，用于建设相关部门、管理机构和技术人员在工程建设中选用或参照，对推动天津市保障房建设和建筑产业化具有指导和规范作用。

2 特色

2.1 针对性

天津市“十二五”期间（2011～2015年）新建保障性住房50.5万套，截至2015年底，全市累计建设保障房74万套，住房保障覆盖面达到35%[2]。根据天津市城市规划设计研究院主持的保障性住房需求与空间布局优化研究调查显示，主要用于危陋房屋（含城中村改造）征收、拆迁安置的经济适用房占到所有保障住房的98%，廉租房和限价商品房的比例仅占到2%。经济适用房在推行过程中暴露出一些局限性，如只针对户籍人口定向安置，申请条件和手续苛刻复杂，易导致社会资源分配不公，政府投入和受益者不匹配，难以实现政策初衷，造成国有资产流失、滋长寻租等等问题。不只天津，经济适用房的建设模式在其它地方也引起较大争议并呈现开工规模明显下降的趋势。天津市相应调整保障房供应政策，为扩大包括农民工、外来务工人员等更广泛的受益群体，促进保障房建设的良性发展，在今后相当长的一段时期内，公租房和限价商品房将成为主流。因此《导则》和《图集》将研究和编制重点偏向公租房和限价商品房。在《图集》中的8种标准组合平面中，适合公租房和限价商品房的各占4种（图1）。根据现行相关政策，公共租赁住房的套型总建筑面积控制在45～60m2，限价商品住房的套型总建筑面积控制在60～90m2，按面积和居住空间数共分为I～Ⅵ型共6个套型标准（表2）。定向安置经济适用房根据安置标准参照选用。另外在房型的设计上，充分考虑了天津市普通市民对居住品质的认知和生活习惯，以符合大多数百姓的意愿和口味。蓝领公寓及青年公寓等特殊保障性住房也可参考执行[3]。

2.2 时效性

《导则》和《图集》在编制过程前后，国家及地方几部重要的相关规范标准刚刚出台或处在修编定稿阶段：《天津市住宅设计标准》（DB29-1-2013）于2013年7月1日颁布；《天津市居住建筑节能设计标准》（DB29-1-2013）于同日实施，进入四步节能阶段；在大力推行绿色建筑行动方案的背景下，对《天津市绿色建筑设计标准》（DB29-205-2015）进行修编（2015年5月1日实施）；酝酿多年的《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）做了重大修订，颁布在即（2015年5月1日实施）等等。这些给《导则》和《图集》的编制带来困难，同时也带来契机。为了体现较高的时效性，既要符合已颁布的新规范的规定，又要对尚未公布的规范的修编有准确全面的预判，编制组请来各类新规范的编制专家参与研讨，使得《导则》和《图集》充分融合了新规范和标准的修订内容，保证了规范、标准执行的同步、持续、有效和稳定。

2.3 经济性

图1 标准房型图示

表2 套型分类

保障性住房建设需综合考虑土地、建设标准、建筑安装、配套、项目管理费用和利润等经济因素，在规划、建筑专业层面既应该满足基本生活要求，又要通过技术手段尽量降低建设成本。

2.3.1 科学规划，合理确定土地开发强度

土地成本是房地产开发中成本占比最大的部分，尽管保障房建设项目政府在土地政策上予以减免优惠，但合理利用土地资源，最大限度发挥土地价值仍是建设规划过程中首要予以重视的因素。《导则》中规定保障性住房应以高层为主，规划容积率不宜大于2.0。

2.3.2 精心推敲房型，优化结构方案

保障房户型小、户数多，为满足基本的日照及采光通风要求，《图集》推荐房型以塔式独栋高层为主。设计在满足居住空间完整、平面布局紧凑、设备管线集中的前提下，尽量简化建筑体型，减少建筑轮廓的凹凸转折，结构规整，承重墙体纵横对齐，结构形式合理，计算模型明确，给结构构件的优化，大幅降低配筋率，乃至实现预制结构构件产业化提供了很好的条件；同时由于降低了建筑体型系数，也节省了在建筑节能方面花费的成本。

2.3.3 倡导标准化设计，推动产业化进程

《导则》和《图集》进行了模块化设计尝试和实践，如将居室设定成3 200×3 600基本空间模块，厨、卫设定成1 800×3 200基本空间模块，通过模块组合和功能空间的拼接形成6类18个标准套型和8类标准组合平面（图1）。同时还提供了保障性住房的全装修设计示例和装配整体式混凝土结构设计示例。模块化在低成本、高密度的保障房建设中具有组合灵活多变，部品标准规范等特点；另外建筑构件、设备、设施也易于统一规格，适合产业化大规模生产和供货，同时节约物质成本和时间成本。对于后期维护成本，如公租房的设备设施的维修、更换也更为有利（图2）。

《导则》和《图集》中推荐的装配整体式混凝土结构体系在天津市实际工程中已有实践，如天津市北辰区双青新家园保障房项目、红桥区西于庄棚户区改造和苑安置房等项目，取得了较好的社会效益和经济效益，对推动住宅产业化进程提供了示范[5]（图3、4）。

图2 模块化房型组合图示（以Ⅰ～Ⅲ型为例）

2.4 宜居性

2.4.1 规划

图3 双青新家园装配整体式混凝土结构体系示范工程项目

图4 装配整体式混凝土结构体系图示（以BZ4-10-30套型为例）

从规划层面，如前述并没有一味提高容积率，而是设定在一个合理的指标范围内。天津市中心城区快速环线以内居住用地容积率一般控制在2.5以内，要满足如此高的容积率并符合相关的日照标准等规划指标，一般要建设18层以上的高层住宅。《导则》中规定保障性住房应以高层为主，初稿建议规划容积率不宜大于2.5。在定稿中，考虑保障房一般选址在市区边缘地段或环内零星地块插建，综合项目的可行性和适当提升居住环境，如日照时数、风环境、小区绿化等因素，将规划容积率定为不宜大于2.0。同时在无障碍设施、配套服务设施的配备等方面都做出明确规定。

2.4.2 建筑

图5 典型户型潜伏设计图示

在建筑单体设计中并未片面追求提高使用系数，而是更注重住户的功能需求及舒适度体验。从小到45m2的公租房，大到90m2的限价房，精心梳理平面布局和不同功能区的关系，流程紧凑合理，并有功能转换的可能。在有限的面积指标内尽量减少消极空间，开发最大效能空间（或称复合功能空间），发挥空间的多用途，为满足住户的各种需求提供可能。除了对平面功能布局组合关系的推敲外，还考虑了房型的潜伏设计，以结构体系和单元模块为框架，利用填充隔墙可拆改性对标准房型做适度改造，可合、可分、可变，以满足租、售市场的需求 (图5）。

在商品房开发中，为了提高出房率，交通核往往是被挤压精简的部位，但是保障房项目由于具有一定的公共属性，以及相对于商品房较高的居住密度，《图集》中的推荐房型没有对交通核进行极限压缩，考虑施工误差和装饰面层的因素，反而适当留出设计尺寸的富余量，保证了通行和疏散的有效宽度，从舒适性和安全性两方面提供了保障。

电梯是高层建筑最重要的垂直交通手段，配置不合理会造成突出的矛盾，如某些房型设计楼层多，户数多，建筑密度很高，而电梯设置要么分散，要么设置比例偏低，给居民正常出行或紧急情况下的救援使用带来极大不便。《导则》中对于电梯的设定提出要求，如“每台电梯服务的户数不应大于100户；电梯的额定载重量不应小于1 000kg；多台电梯应成组集中布置，且电梯门单侧同向或双侧对开设置以提高使用效率；12层和12层以上的保障性住房每组电梯不应少于2台，其中应设置1台可容纳担架的电梯”等等。对于可容纳担架电梯也是经过充分调研和论证。担架电梯的配置在国家及地方规范中有所要求，但规定比较原则化，概念比较模糊，且市场上还没有对应的定型产品，在设计实践中造成很多不合理的地方，如盲目采用大进深电梯甚至医用电梯，造成空间失当或浪费。参照由国标《住宅设计规范》主编林建平主持的《住宅可容纳担架电梯配置标准研究》课题组的研究成果，采用改造后的担架或铲式担架，合理利用轿厢的对角线长度，按照1 500×1 600或1 600×1 500的轿厢内部净尺寸考虑电梯设置，同时控制电梯门净宽不小于900（土建预留尺寸1 100），就能满足绝大多数担架救援的使用要求[5]，避免了上述诸多问题，设计人员也有据可依（图6）。

图6 可容纳担架电梯图示

其它如眼下备受关注的适老化和无障碍设计等内容也体现在《通则》和《图集》的条款或范例之中。

2.5 精细化

《导则》规定，租赁型保障性住房应实施全装修，销售型保障性住房宜实施全装修。保障性住房应实现土建和装修的一体化，全装修设计应与土建设计同时进行。

从国外的经验和国内的多年探索来看，保障房的精细化设计全装修施工是一个必然趋势。一方面，避免自行装修对建筑主体的破坏，尤其是公租房具有公共产权，不允许进行随意拆改；另一方面，在建设期内同步进行全装修，材料或部品批量采购，成本降低，也有利于保证施工质量。从社会因素考虑，改善低收入困难群体的住房条件，不应该再制造新的困难和额外的负担，保障房不应该是一个低标准的半成品，恰恰相反，政府应该给他们提供一个精心打造的完整的、具有较高品质的居住产品。从厨房操作流程的组织、卫生间洁具的位置推敲、家居摆放的布局、存储空间的配置,甚至门垛的大小、门扇开启的方向、开关插座的种类数量位置等等每一个细节着手，让住在这里的人都能够感受到这是一个“走心”的设计，是他们能够维护尊严快乐栖居的“家”（图7）。

2.6 可行性

图7 精细化户型设计图示（以Ⅰ型为例）

该《导则》和《图集》涉及规划、建筑、结构、机电设备以及精装修等全部专业，贯穿建设的全过程，特别是《图集》由一线的工程设计人员总结保障房设计及建设既有经验，并结合天津市及国家具体情况参与编制，既有基本方案，又有局部详图，具有较强的指导意义和很高的实施度，部分内容稍加补充即可成为正式的施工图纸，可大幅缩短设计周期。

3 问题

3.1 个性化

模块化设计是《导则》和《图集》的一个特色，对于大批量的保障房的供应产品共性会多一些，而带来的弊端就是房型较为单一，只能在模块组合的框框中寻求变化。虽然保障房面对的是刚刚改善住房条件的低收入家庭，但他们，特别是年轻人也有对个性化的追求。这就需要设计师在推荐房型的基础上做二次创作，寻求更丰富的组合方式或更大胆的室内设计，满足更多受众的需求。

3.2 使用系数

该《导则》和《图集》在编制过程中，几部重要规范正在修订，特别是新版《建筑设计防火规范》在《导则》和《图集》发布前的一个多月才正式颁布，《建筑防排烟系统技术规范》至今尚未定稿，因此在交通核土建及设备专业的防火设计中较为保守，再加上如前所述对走道宽度尺寸留有余量，可能会导致公摊面积稍大。这需要在实际工程中精确计算，仔细推敲，尽可能提高使用系数。

3.3 适老化和无障碍设计

截至2014年末，60岁以上老人占我国总人口比例为15.5%，65岁以上老人占比为10.1%[6]，人口老龄化已达到较为严重的程度，人口和家庭结构发生显著变化，未富先老的国情和家庭小型化的结构叠加，造成了较为突出的养老问题。而另一个特殊群体——残疾人全国总数超过8 500万[7]，天津市各类残疾人也已接近60万[8]，残疾人保障事业在各个领域都面临着严峻的挑战。适老化与无障碍设计应该成为保障房建设的基本配置。适老化与无障碍设计既有相似之处，又有区别。老年人不同于残疾人，面临的问题不是某项身体功能的缺失，而是整个身体机能的衰退，虽然他们的生理、心理及生活特点都有异同点，但目的都一样——方便使用。《导则》和《图集》对于适老化和无障碍设计做了初步的尝试。但基于适老化及无障碍设计的自身特点和相关规范规定，需要更多的设施和空间，受限于结构形式、套型面积、空间组合以及标准化设计等约束，还未达到理想的标准，还需做专门的研究和设计。

4 结语

勒·柯布西耶说过：“住宅问题是一个时代的问题，社会的平衡决定于它。……” “为普通人，‘所有的人’，研究住宅，这就是恢复人道的基础，人的尺度，需要的标准、功能的标准、情感的标准。就是这些！这是最重要的，这就是一切。这是个高尚的时代，人们抛弃了豪华壮丽。[10]”住宅是人安身立命之本。中国经济的快速发展和城市化进程的迅猛推进催生了保障性住房的大量需求。保障房建设关注的是社会中下层低收入群体，关乎着社会的和谐稳定和文明程度的进步。天津市适时颁布的《导则》和《图集》在一定意义上起到抛砖引玉的作用，更希望设计师承担起社会责任，在工程实践中发挥聪明才智，推陈出新，创造出更加适用、经济、绿色、美观、普惠大众的建筑精品。

[1]中国住房保障：“十二五”进展与“十三五”思路[N].中国经济时报, 2015-04-20(A03).

[2]市级媒体报道我市住房保障工作成效[DB/OL]. 天津住房保障网，2015-12-15. http://www.tjfgnet.gov.cn/Pages/ wenzhangye.aspx?ListID=hangyedongtai&ItemID=1766.

[3]天津市工程建设标准·天津市保障性住房建设技术导则[M].北京：中国建材工业出版社，2015（6）.

[4]住宅集团全面推进住宅产业化发展 我市首个预制装配式示范项目主体竣工[DB/OL]. 天津住宅集团，2015-11-11. http://www.tjhousing.com/news_content.aspx?id=396.

[5]孙玉娟.高层住宅建筑担架电梯设计研讨[J].中国住宅设施，2013（3）：22-24.

[6]2014年国民经济和社会发展统计公报[DB/OL].中华人民共和国国家统计局，2015-02-26. http://www.stats.gov. cn/tjsj/zxfb/201502/t20150226_685799.html.

[7]2010年末全国残疾人总数及各类、不同残疾等级人数[DB/OL].中国残疾人联合会，2012-06-26. http://www. cdpf.org.cn/sjzx/cjrgk/201206/t20120626_387581.shtml.

[8]2013年天津市残疾人事业发展统计公报[DB/OL].中国残疾人联合会，2014-08-07. http://www.cdpf.org.cn/sjzx/ dfsj/201408/t20140807_393538.shtml.

[9](法)勒·柯布西耶，陈志华译.走向新建筑[M].陕西：陕西师范大学出版社，2004（02）：1-2，195.

Research on the Technical Guidelines of Government-subsidized Housing Construction --Setting the Technical Guidelines and Standard Atlas of Government-subsidized Housing Construction in Tianjin as an Example

The construction of government-subsidized housing is an important measure to secure people's livelihood and ensure the residents af fordable homes. The Technical Guidelines of Government-subsidized Housing Construction in Tianjin and the Atlas of Standard Architectural Design of Government-subsidized Housing Construction in Tianjin issued by Tianjin both absorb others' advantages and highlight its own characteristics of localization, timeliness, economy and livability, which provide purposeful design standard and perfect technical measures for the construction of government-subsidized housing, so as to guide and promote the construction of government-subsidized housing at the require of standardization and systematization.

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2016-02-20）

廉学勇，中国市政工程华北设计研究总院有限公司设计五院副总建筑师、高级建筑师、一级注册建筑师、注册城市规划师；王连顺，天津市城市规划设计研究院建筑分院院长、总建筑师、正高级建筑师、一级注册建筑师。